Amerykanie doczekają się tańszych kredytów hipotecznych

Wydaje się, że oprocentowanie kredytów hipotecznych przekraczające 7 proc. na stałe zadomowiło się na rynku mieszkaniowym. Ale niższa inflacja i schłodzenie gospodarki sprawią, że kredyty stanieją.

https://pbs.twimg.com/media/GPWFH3ZbgAAkUqa?format=jpg&name=900x900

Wydaje się, że oprocentowanie kredytów hipotecznych przekraczające 7 proc. na stałe zadomowiło się na rynku mieszkaniowym. Według Mortgage Bankers Association, średnia zgodna z 30-letnimi stałymi stopami procentowymi kredytów hipotecznych wzrosła w ostatnim tygodniu do 7,07 proc., a od początku kwietnia przekracza 7 proc.. – Podczas Manii Cięć Stopy procentowej średnia stopa oprocentowania kredytów hipotecznych spadła do najniższego poziomu na początku stycznia, do 6,76 proc. – pisze Wolf Richter.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych nie jest wysokie w porównaniu z okresem poprzedzającym wprowadzenie QE. Od 1970 do 2001 roku oprocentowanie kredytów hipotecznych wahało się od 7 proc. do 18 proc.. Tym, co różniło te stawki od innych, były niższe ceny domów. Kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło poniżej 7 proc. w 2002 r. i ostatecznie do 5,5 proc. w 2005 r., doprowadziło to do bańki mieszkaniowej I, która doprowadziła do krachu na rynku nieruchomości mieszkaniowych w latach 2006–2012.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzymuje się na poziomie powyżej 6 proc. od września 2022 r. Nie ma jednak problemu, branża nieruchomości mówi kupującym domy, że powinni kupować już teraz, nawet przy tych stopach, ponieważ wkrótce będą mogli refinansować znacznie taniej po decyzji Fed, który zacznie ciąć stopy procentowe.

Tymczasem nadal nie doszło do obniżek stawek. Zamiast tego oporna inflacja w USA spowodowała, że ​​Fed wycofał się z trzech obniżek stóp procentowych w 2024 r., które uznał za możliwe w grudniu 2023 r. Gospodarka kręci się dobrze, rynek pracy jeszcze się nie załamał czy coś w tym stylu, i naprawdę czy nie jest niczym „zmuszającym” Fed do obniżki stóp procentowych.

Ci nowi właściciele domów mogą czuć się w pewnym sensie zablokowani w obliczu oprocentowania kredytów hipotecznych wynoszącego 6 proc. i 7 proc. oraz dużych spłat kredytów hipotecznych, które mogą zmusić ich do ograniczenia wydatków na inne rzeczy. Ale Fed na nich liczy. Stanowią jeden z oficjalnych kanałów transmisji polityki Fed, poprzez wyższe stopy procentowe w celu obniżenia popytu w gospodarce, a tym samym obniżenia inflacji. Więc płyna wraz z Fed, który próbuje obniżyć inflację.

Spada sprzedaż kredytów hipotecznych

W ostatnim tygodniu sprawozdawczym liczba wniosków o kredyt hipoteczny na zakup domu jeszcze bardziej spadła i jest zaledwie o włos wyższa od rekordowo niskiego poziomu danych z 1995 r. Rekordy zostały ustanowione w listopadzie 2023 r. i lutym 2024 r. Miniskok Manii Cięcia Stop procentowych już całkowicie się zużył.

Wolumen zamkniętej sprzedaży istniejących domów w kwietniu spadł o 26 proc. w porównaniu z kwietniem 2022 r., o 30 proc. w porównaniu z kwietniem 2021 r. i o 24 proc. w stosunku do kwietnia 2019 r.

Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami wolumen sprzedaży oczekującej w kwietniu, będący wskaźnikiem sprzedaży zamkniętej w maju i później, spadł o 7,7 proc. w porównaniu z poprzednim miesiącem i o 7,4 proc. w porównaniu z poziomem już osiągniętym rok temu.

Kiedy będzie taniej?

Ale oczekiwanie na niższe stawki może wkrótce się zakończyć. Wraz ze spowolnieniem inflacji i ochłodzeniem gospodarki oprocentowanie kredytów hipotecznych powinno w pewnym momencie tego roku zacząć spadać. W ostatnich miesiącach inflacja utrzymywała się na stałym poziomie, ale ogólnie oczekuje się, że w tym roku będzie nadal spadać. Oznacza to, że Rezerwa Federalna może zacząć obniżać stopę funduszy federalnych jeszcze w 2024 r. Usunęłoby to znaczną presję na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych.

Niezbyt dobra wiadomość: stopy prawdopodobnie nie wrócą do historycznie niskich poziomów z lat 2020 i 2021. A gdy stopy spadną, nabywcy domów będą prawdopodobnie musieli stawić czoła innym wyzwaniom, w tym zwiększonej konkurencji i rosnącym cenom domów.

Czy oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie w 2024 roku? Prognoza MBA sugeruje, że oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych spadnie do przedziału 6,5–6,9 proc. przez resztę 2024 r., a NAR przewiduje podobną trajektorię. Fannie Mae uważa jednak, że w tym roku stopy procentowe mogą utrzymać się w niskim przedziale 7 proc.

Możliwe, że pewnego dnia stopy procentowe spadną ponownie do 3 proc., choć jeśli obecne tendencje się utrzymają, prawdopodobnie nie stanie się to w najbliższym czasie. Ale w tej chwili zdecydowana większość kredytobiorców posiada oprocentowanie znacznie niższe od obecnych. Według analizy Redfin danych Federal Housing Finance Agency, 89 proc. właścicieli domów ma oprocentowanie kredytów hipotecznych poniżej 6 proc.. Wiele z nich ma jeszcze niższe stawki; 59,4 proc. ma stopę poniżej 4 proc.

Afifa Saburi, analityk rynków kapitałowych w Veterans United Home Loans, twierdzi, że kupowanie teraz i refinansowanie później to dobra strategia dla kupujących, którzy chcą uniknąć konkurencji i prawdopodobnie wyższych cen domów, które się z tym wiążą.

Przyszli nabywcy, którzy mają możliwość zakupu, mogą uniknąć potencjalnie konkurencyjnego rynku, decydując się na zakup teraz i korzystając z refinansowania w przyszłości – mówi Saburi.