Coraz bliżej sprzedaży galerii

Rozmowa: Jan Mroczek, prezes deweloperskiej spółki Rank Progress

W październiku 2014 r. spółka była bliska sprzedaży galerii handlowych w Świdnicy, Chojnicach, Grudziądzu i Oleśnicy, co pozwoliłoby jej zmniejszyć zadłużenie o ok. 200 mln zł. Do transakcji jednak nie doszło. Dlaczego?

Proces sprzedaży opóźniło m.in. bezprawne wyjście Marcpolu z obiektów w Grudziądzu i w Chojnicach. Brak operatora spożywczego obniżył wartość nieruchomości, a w dłuższej perspektywie groził nawet pustoszeniem centrum, czego obawiał się nabywca. Udało nam się jednak podpisać umowę w Chojnicach z innym operatorem pod marką Carrefour. W Grudziądzu planujemy z kolei zagospodarowanie powierzchni w nieco inny sposób. Jednym z pomysłów jest podzielenie jej i przeznaczenie części na mniejszego najemcę spożywczego. W 2015 r. wróciliśmy do rozmów, nie tylko z ówczesnym chętnym, ale również z nowymi, którzy pojawili się w międzyczasie. Co więcej, do pakietu, który sprzedajemy, trafił również nasz najnowszy projekt – Galeria Aviator w Mielcu, której budowa właśnie ruszyła. Dołączenie tej galerii do transakcji okazało się korzystne, bo na rynku dużych funduszy – a tylko z takimi rozmawiamy – łatwiej zrealizować transakcje przekraczające 100 mln euro. Jeśli więc któryś z potencjalnych nabywców podtrzyma swoją ofertę, w kolejnych miesiącach powinniśmy sfinalizować sprzedaż.

Czy chcecie sprzedać inne galerie?

Teraz nie. W Jeleniej Górze właśnie zaczęła się walka o klienta – kolejne obiekty stawia dwóch dużych deweloperów. W związku z tym myślimy o przeorganizowaniu naszego obiektu z funkcji czysto handlowej na biurowo-handlową. Rozmawiamy już z potencjalnymi najemcami na część biurową. Najwcześniej ruszymy z pracami w 2016 r. Z kolei galeria w Legnicy jest naszym flagowym obiektem, który na tym etapie chcemy utrzymać w portfelu.

Kiedy Aviator będzie gotowy?

W kwietniu 2016 r. Dziś mamy podpisane wstępne umowy najmu na ok. 70 proc. powierzchni i negocjujemy wynajęcie pozostałej części galerii, m.in. z operatorem spożywczym. W przypadku sprzedaży Aviatora będziemy zarządzać obiektem po jego wybudowaniu.

Jakie inwestycje mogą jeszcze ruszyć w tym roku?

Prawdopodobnie zaczniemy budowę obiektu handlowego (ok. 28 tys. mkw.) w Kołobrzegu i w dalszej kolejności w Terespolu (27 tys. mkw.) oraz w Wejherowie (ok. 17 tys. mkw.). W tym czasie chcemy też rozpocząć II etap inwestycji w Mielcu oraz być może II etap projektu w Chojnicach.

Jaki jest rynek najmu galerii w mniejszych miastach?

Wymagający. Najemcy mają duże oczekiwania co do czynszów i dofinansowania wykończenia powierzchni. Kilka lat temu takie podejście wykazywały tylko zagraniczne sieci. Obecnie w ich ślady poszły też polskie marki.

Szukacie kolejnych działek?

Raczej monitorujemy rynek pod kątem inwestycji, które są w jakimś stopniu zaawansowane. Na razie jednak wstrzymujemy się z ewentualnymi ofertami do czasu sprzedania pakietu galerii. Jednocześnie mamy duży, ok. 130-hektarowy bank gruntów pozwalający na budowę kilkuset tysięcy metrów kwadratowych powierzchni handlowej, biurowej czy mieszkaniowej.

Gdzie chcecie budować mieszkania?

Mamy działkę we Wrocławiu, na której kilka lat temu planowaliśmy budowę galerii handlowej, jednak decyzje administracyjne zmusiły nas do zmiany tych założeń i teraz przymierzamy się do wieloetapowej budowy osiedla w sumie na ok. 3 tys. mieszkań, a także powierzchni handlowo-biurowej. Dziś szukamy partnera do wspólnej realizacji części mieszkaniowej. Posiadamy również teren w Olsztynie, który można wykorzystać częściowo pod galerię handlową, a częściowo pod osiedle mieszkaniowe. Rozważamy też możliwość realizacji projektu o funkcji mieszkaniowo-hotelowej w Katowicach. Ale dalej naszym priorytetem będą galerie handlowe.

Rank Progress działa też w sektorze utylizacji odpadów. Realizuje pierwszy projekt instalacji termicznej utylizacji odpadów komunalnych w Długoszynie a także w Szkocji. Na jakim etapie są te projekty i czy szykują się kolejne?

W Szkocji jesteśmy w przededniu złożenia wniosku o przywrócenie licencji na użytkowanie zakładu. Natomiast w Długoszynie wciąż trwają, niestety, procedury i negocjacje z gminami.

Czy spółka myśli o pozyskaniu dodatkowych środków z emisji obligacji?

Nie chcemy mocniej się zadłużać i nie możemy tego robić ze względu na kowenanty obowiązujące przy części obligacji, które obsługujemy. Zobowiązaliśmy się wobec obligatariuszy do stopniowej redukcji zadłużenia.

Jakie jest obecnie zadłużenie Rank Progress?

Na bezpiecznym poziomie. W sumie wynosi ok. 644 mln zł. Stopa zadłużenia ogólnego w 2014 r. wyniosła więc 63 proc. sumy bilansowej. Warto zauważyć, że poprawiła się znacznie struktura zadłużenia, po przedłużeniu wartego 40 mln euro kredytu inwestycyjnego na Galerię Piastów.

Jak pan ocenia wycenę akcji spółki?

Uważam, że cena jest spekulacyjnie zaniżona. Nie ma fundamentalnych przesłanek do aż tak niskiego kursu, co wiedzą fundusze, które zwiększają zaangażowanie w nasze akcje, wykorzystując m.in. niecierpliwość części graczy. Poza tym niektórzy inwestorzy są bardzo krótkowzroczni i nie znają mechanizmów procesów deweloperskich. Proces inwestycyjny od zakupu działki do sprzedaży trwa nierzadko minimum pięć lat. Niektórzy jednak sądzą, że jeśli przez dłuższy czas spółka nie ogłasza spektakularnych sukcesów, nie jest warta zainteresowania.

Kiedy inwestorzy mogą liczyć na udział w zyskach?

Pomijając kwestię naszych potrzeb gotówkowych, wiążą nas w tym względzie również kowenanty na obligacjach. Dopóki nie zredukujemy zadłużenia, nie ma mowy o dywidendzie.

CV

Jan Mroczka zaczynał od branży ogrodniczej. W latach 90. otworzył zakład betoniarski, następnie zaczął produkować wina musujące. W 1997 r. ze wspólnikiem założył Rank Progress. Spółka zrealizowała 52 projekty, w tym 13 własnych.