REIT-y to oszczędzanie w długim terminie

Odpowiednio skrojona ustawa o FINN-ach pozwoli na utworzenie nowego narzędzia inwestycyjnego do długoterminowego lokowania kapitału zarówno dla inwestorów instytucjonalnych, jak i indywidualnych - uważa Krzysztof Madej, prezes Mount TFI

Decydenci od zeszłego roku pracują nad projektem ustawy o polskich REIT-ach (Real Estate Investment Trust), czyli FINN-ach (Firma Inwestująca w Najem Nieruchomości). Dlaczego REIT-ty są potrzebne i oczekiwane?

Na wstępie warto zaznaczyć, że globalny rynek profesjonalnie zarządzanych nieruchomości komercyjnych szacowany jest na prawie 10 bln USD. Około 30 proc. tego tortu jest w posiadaniu REIT-ów, czyli spółek, które zobowiązują się do wypłaty większości zysków z najmu w formie dywidend w zamian za specjalny status podatkowy.

Z uwagi na swoją charakterystykę, czyli regularny i najczęściej stabilnie rosnący strumień generowanych dochodów, nieruchomości stanowią istotny element portfeli inwestycyjnych, szczególnie inwestorów instytucjonalnych. Warto więc, aby tak duży sektor został prawnie uregulowany również w Polsce. W tej chwili rynek nieruchomości komercyjnych nad Wisłą jest zdominowany przez podmioty zagraniczne zarówno pod względem właścicielskim (około 90 proc.), jak i transakcji (ponad 95 proc. wartości). Mówimy o dużym rynku: udział Polski stanowi około połowy rynku inwestycyjnego w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, co daje nam ósme miejsce w Europie.

Mówiąc ogólnie, odpowiednio skrojona ustawa o FINN-ach pozwoli na utworzenie nowego narzędzia inwestycyjnego do długoterminowego lokowania kapitału zarówno dla inwestorów instytucjonalnych, jak i indywidualnych, co pozwoli na budowanie rodzimego kapitału i przyczyni się do szybszego rozwoju rynku nieruchomości.

Jak powszechne są REIT-y na świecie?

Jak dotąd regulacje prawne REIT-ów ma około 40 krajów, w tym wszystkie kraje z G7, w związku z czym w rozwiniętych gospodarkach są one od lat integralnym elementem rynku. Nie są to regulacje nowe – w Stanach Zjednoczonych pierwszy REIT Act podpisał prezydent Dwight Eisenhower w 1960 r., czyli w okresie, kiedy powoływano do życia agencję kosmiczną NASA czy program budowy międzystanowych autostrad.

Obecnie na świecie notowanych jest około 900 spółek w formie REIT-ów, jest to bardzo zróżnicowana klasa aktywów. FTSE NAREIT/EPRA wyróżnia obecnie 13 głównych subsektorów. Dywersyfikacja odbywa się również na poziomie alokacji geograficznej, widać więc, że jest to mocno rozwinięty rynek.

Co dałoby wprowadzenie tego rodzaju spółek do polskiego prawa?

Po pierwsze, rosnący rynek nieruchomości niewątpliwie wspiera PKB, generuje miejsca pracy i istotne dochody podatkowe. Wspiera również rozwój gałęzi zależnych (głównie budowlanej), zwiększa się też przejrzystość i profesjonalizm zarządzania nieruchomościami.

Po drugie, rozwój rynku REIT-ów daje duże korzyści dla rynku kapitałowego i jego uczestników. REIT-y to notowane spółki rynku nieruchomości, a więc z jednej strony dają możliwość uzyskania ekspozycji na różne subsektory tego rynku dla inwestorów (zarówno instytucjonalnych, jak i indywidualnych), a z drugiej pozwalają emitentom na dostęp do kapitału.

Z uwagi na regularny strumień generowanych przychodów REIT-y stanowią doskonały element portfeli długoterminowego oszczędzania. Dlatego też po REIT-y chętnie sięgają fundusze emerytalne, ubezpieczeniowe, fundacje itp., gdyż REIT-y jako instrument finansowy łączą cechy akcji (tj. długoterminowy wzrost wartości, przejrzystość, płynność), obligacji (regularny dochód w postaci dywidend) oraz oczywiście nieruchomości (trwałe realne aktywa, z rzeczywistą wartością wewnętrzną). Na koniec, w funduszach tych ulokowane są oszczędności obywateli, którzy czerpią pożytki z rozwoju rynku nieruchomości – jako przykład można podać rynek amerykański, gdzie ponad 40 proc. gospodarstw domowych posiada akcje REIT-ów.

Po trzecie, inwestorzy indywidualni uzyskają dostęp do szerokiego spektrum rynku nieruchomości, które do tej pory były dla nich niedostępne (z uwagi na wielkość potrzebnego kapitału), zyskując dywersyfikację (sektorową i geograficzną) oraz płynność.

Po czwarte, wprowadzenie odpowiednich regulacji zwiększa transparentność rynku, jak i poszczególnych podmiotów, gdyż REIT-y jako spółki publiczne muszą stosować się do zasad ładu korporacyjnego.

Wprowadzenie ustawy jest więc korzystne z punktu widzenia polityki gospodarczej kraju (wpisuje się w Strategię na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju), Giełdy Papierów Wartościowych, jak również ustawodawcy czy też organu nadzoru.

Co powinna zawierać ustawa o REIT-ach?

Jestem zwolennikiem jak najszerszych ram prawnych, jeśli chodzi o typy nieruchomości, jakie ustawa powinna obejmować. Pamiętajmy, że będzie ona obowiązywała przez lata, w czasie których trendy inwestycyjne na rynkach będą się zmieniały, zatem to popyt i podaż na dane branże powinny najlepiej regulować ten rynek.

Jeszcze 20 lat temu główne indeksy REIT-ów na świecie składały się w zdecydowanej większości z sektorów nieruchomości uznawanych za tradycyjne (mieszkaniowy, biurowy i handlowy). Jeśli dzisiaj spojrzymy na skład tych samych indeksów (gdzie udziały danych sektorów są ważone kapitalizacją), to okaże się, że ponad połowę udziałów stanowią już inne sektory (np. magazyny, centra danych, hotele czy... wieże przekaźnikowe).

Jeżeli chodzi o pozostałe ramy prawne, to warto skorzystać ze sprawdzonych rozwiązań na świecie. Ustawy o REIT-ach ewoluowały wraz z rozwojem rynku (np. w USA znacząco zmodyfikowano ustawę na początku lat 90., co dało początek tzw. Modern REIT Era), a więc np. założenia sztywności modeli biznesowych (tj. dopuszczalne poziomy zadłużenia, minimalny poziom kapitałów własnych, obowiązkowy poziom wypłaty dywidendy itp.) zostały już przez lata zweryfikowane.

Stworzyliście FIZ inwestujący w globalne REIT-y. Jaki zwrot przyniósł w 2020 r.?

Z uwagi na globalną pandemię ubiegły rok był oczywiście bardzo trudny dla rynku nieruchomości. Zamknięte galerie handlowe i sklepy, puste biura i hotele to niewątpliwie obraz kryzysu dużej części rynku. Mimo długoterminowych umów najmu i zakładanego powrotu do normalności w obecnym roku inwestorzy na globalnych rynkach REIT-ów reagowali szczególnie w pierwszej połowie roku zgodnie z intuicją, czyli wyprzedawali akcje spółek z dotkniętych pandemią sektorów. Z drugiej strony byli oczywiście wygrani, a więc szczególnie beneficjenci dynamicznego wzrostu e-commerce i pracy z domu. S&P Global REIT Index zakończył 2020 r. stopą około -9,5 proc., uwzględniając wypłacone dywidendy, co najlepiej obrazuje brak przekonania co do inwestycji na rynkach nieruchomości w świecie zdominowanym przez pandemię.

Na tym tle nasz fundusz poradził sobie bardzo dobrze. Jako fundusz niepubliczny nie za bardzo możemy się chwalić dokładnymi wynikami, ale mogę powiedzieć, że zanotowaliśmy „pozytywną" stopę zwrotu, czyli ponad 7 proc. nad kreską.

Jak zagraniczne REIT-y, które obserwujecie, poradziły sobie w czasie pandemii?

Pandemia przyspieszyła zmiany obserwowalne na rynku REIT-ów od kilku lat. Na skutek lockdownów rolę opustoszałych galerii handlowych przejęło e-commerce, napędzając popyt na nieruchomości logistyczne. Do tego wzrost znaczenia pracy zdalnej oraz przymusowe izolacje w domach sprawiły, że rosnące dotychczas wykładniczo zużycie danych przyspieszyło jeszcze bardziej, czego beneficjentem były nieruchomości wysokich technologii, jak centra danych czy wieże przekaźnikowe.

Patrząc na stopy zwrotów poszczególnych sektorów, na największym rynku REIT-ów, czyli w USA, najgorszym sektorem okazały się galerie handlowe (-50 proc. r./r.). Natomiast po drugiej stronie spektrum znalazły się centra danych (+16 proc.) oraz nieoczywisty sektor self-storage (samoobsługowych magazynów do przechowywania rzeczy – red.)(+9 proc.) – z uwagi na zamknięte akademiki czy też rosnącą rolę przeprowadzek z największych aglomeracji. W obliczu pandemii spadek cen dotknął REIT-y hotelowe i biurowe (po 26 proc.).

Warto również wspomnieć o sytuacji w Europie. Tutaj bezkonkurencyjnym liderem zwyżek był niemiecki sektor mieszkaniowy, który średnio zyskał około 20 proc. Warto przypomnieć, że w 2019 r. sektor ten borykał się z problemami, gdyż z uwagi na duży niedobór mieszkań i rosnące ceny najmu władze federalne i poszczególnych landów nakładały kolejne ograniczenia na wysokość stawek czynszów. Najgorzej na Starym Kontynencie poradziły sobie niemal wszystkie formaty handlowe – np. brytyjscy właściciele galerii handlowych stracili na wartości średnio ponad 60 proc., uwzględniając bankructwo Intu Properties.

Pandemia niewątpliwie zmieniła obraz rynków nieruchomościowych, uwypukliła pewne trendy, ale z drugiej strony stworzyła nowe okazje inwestycyjne. Dynamiki cen w ubiegłym roku pokazują, że wbrew pozorom nie jest to nudny rynek. Rozpiętość sektorowa wskazuje, że co prawda jest to rynek homogeniczny pod względem modelu biznesowego, ale bardzo różnorodny pod względem specyfiki sektorowej. Warto również przypomnieć, że REIT-y mają wysoką korelację z rynkiem akcji w krótkim terminie, ale wraz z wydłużeniem horyzontu inwestycyjnego profile stóp zwrotu coraz mniej skorelowane są z rynkiem akcji, a mocniej z rynkiem nieruchomości niepublicznych. Dlatego też jest to interesujący element układanki w budowaniu zdywersyfikowanych, długoterminowych portfeli inwestycyjnych. Z pewnością warto więc poszerzyć ramy prawne i dopuścić inwestorów oraz emitentów do rynku REIT-ów.

CV

Krzysztof Madej jest prezesem Mount TFI od czerwca 2017 r. Z branżą funduszy związany jest od 2003 r., pracował m.in. jako zarządzający portfelami w CAIB IM (obecnie BPH TFI). W latach 2005–2013 był dyrektorem w MetLife Amplico PTE, a w latach 2013–2017 – dyrektorem w Altus TFI. Absolwent Wyższej Szkoły Handlu i Finansów Międzynarodowych w Warszawie.