REIT-y działają już w 14 krajach Europy, czas na Polskę

Warto słuchać rynku, oczekiwań inwestorów, a także czerpać z dobrych praktyk wprowadzania REIT-ów w innych krajach - mówi Dominique Moerenhout, prezes European Public Real Estate Association (EPRA)

Od wielu lat trwa w Polsce próba wprowadzenia REIT-ów do porządku prawnego. W jakich europejskich krajach te specjalne wehikuły inwestujące w nieruchomości już funkcjonują? Gdzie zostały wprowadzone ostatnio?

Już 14 krajów europejskich uznało, że zachęcanie do inwestowania w rynek nieruchomości przynosi korzyści ich obywatelom i dlatego zdecydowały się na wprowadzenie przepisów dotyczących REIT-ów. Kraje te reprezentują obecnie 78 proc. całego notowanego rynku nieruchomości w Europie. Ogólnie rzecz biorąc, od 2000 r. obserwujemy silny rozwój REIT-ów w takich krajach, jak Francja, Wielka Brytania, Niemcy, Włochy i Hiszpania, które stworzyły odpowiednie ramy w swoich porządkach prawnych dla ich funkcjonowania. Portugalia jest do tej pory ostatnim krajem, który wprowadził REIT-y, co miało miejsce w 2019 r., i na pewno nie będzie ostatnim.

W Polsce trwa właśnie kolejna procedura legislacyjna, być może tym razem uda się powołać REIT-y do życia. Co zasugerowałaby decydentom EPRA, gdyby uczestniczyła w zespole ds. przygotowania założeń ustawy?

Warto słuchać rynku, oczekiwań inwestorów, a także czerpać z dobrych praktyk wprowadzania REIT-ów w innych krajach. Przypadek hiszpański doskonale pokazuje, jak ważne jest korzystanie z najlepszych praktyk na rynku. Droga do hiszpańskich REIT-ów (tzw. SOCIMI) rozpoczęła się już w 2009 r., ale pierwotny system miał ograniczenia, które zniechęcały inwestorów. Hiszpański rząd przyjął to do wiadomości i wprowadził poprawki. Ulepszony system, który został wprowadzony w 2013 r., był znaczącym punktem zwrotnym dla hiszpańskich REIT-ów, z dużą liczbą uczestników i notowań. Od tego czasu SOCIMI jest słusznie uważany za bardzo udany.

W Hiszpanii zdrowy rynek nieruchomości pomógł również gospodarce odbić się po globalnym kryzysie finansowym, ponieważ skuteczny system REIT pozwala firmom z branży nieruchomości rozwijać i budować wysokiej jakości aktywa, które stanowią kluczowy element codziennego życia obywateli. Teraz jesteśmy świadkami tej samej sytuacji z kryzysem wywołanym przez pandemię.

Debata w Polsce dotyczy m.in. tego, w co właściwie mają inwestować REIT-y. W co najczęściej lokują spółki europejskie?

REIT-y zawsze pozwalały inwestować w najszerszy wachlarz segmentów rynku nieruchomości, a ostatnia dekada jeszcze wzmocniła ten trend. Historycznie REIT-y zawsze miały silną pozycję w nieruchomościach biurowych, handlowych, budynkach mieszkalnych i logistycznych. Dynamicznie rozwijają się również w obszarach, na które wpływają globalne trendy dotyczące ochrony zdrowia czy cyfryzacji. Dlatego REIT-y inwestują w domy opieki dla seniorów i szpitale, a także w centra danych czy maszty telefonii komórkowej.

REIT-y inwestujące w nieruchomości związane ze służbą zdrowia dominowały w portfelach wielu inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych, zwłaszcza tych zainteresowanych długoterminowym wzrostem. REIT-y związane z sektorem opieki zdrowotnej są odporne na recesję i zapewniają stabilność w obecnych, niespokojnych czasach.

Czy mieszkania to dobry przedmiot inwestowania dla REIT-ów? Swego czasu w Polsce próbowano przeforsować, by była to jedyna opcja dostępna dla nich.

Rynek mieszkaniowy to jeden z najważniejszych sektorów nieruchomości, reprezentujący około 20 proc. globalnego indeksu FTSE EPRA Nareit. To znaczenie jest jeszcze bardziej widoczne w Europie, która jest największym indywidualnym sektorem z wagą 28 proc. indeksu FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index. Warto zauważyć, że jeszcze w 2010 r. jej waga wynosiła 2 proc.

W ciągu ostatnich dziesięciu lat indeks mieszkaniowy zapewnił roczny całkowity zwrot w wysokości 18 proc., co mówi samo za siebie. Ożywienie po światowym kryzysie finansowym, silny trend urbanizacyjny obserwowany w wielu krajach oraz nowe wydarzenia na rynkach nieruchomości stworzyły odpowiednie warunki do tej ekspansji.

Ustawowe ograniczenia pozwalające REIT-om inwestować tylko w jeden sektor, taki jak mieszkaniowy, nie będą atrakcyjne dla inwestorów. W innych krajach wykluczenie niektórych sektorów nie doprowadziło do tej pory do pomyślnego wdrożenia REIT-ów do ich porządku prawnego.

Czy REIT-y powinny móc prowadzić działalność deweloperską?

Tak, do pewnego stopnia powinny i już to robią. Większość krajów, które wprowadziły REIT-y, przewidziała to w przepisach, ale ustaliła również określone progi lub limity czasowe takich inwestycji. Nie mówimy tu o podejściu typu develop-to-sell, czyli zbuduj i sprzedaj, chodzi nam o budowanie przez REIT-y na własny rachunek (develop-and-hold), co nie powinno być zabronione.

Jak powinny być opodatkowane REIT-y?

Najbardziej znanym wymogiem dotyczącym REIT-ów jest konieczność wypłaty akcjonariuszom 80–100 proc. dochodu podlegającego opodatkowaniu, w zależności od kraju. Ze względu na ten wymóg REIT-y są traktowane jako podmioty tranzytowe dla celów podatkowych. Zysk REIT-ów jako firmy tranzytowej nie jest opodatkowany na poziomie korporacyjnym. To ogromna korzyść dla wszystkich inwestorów, zarówno instytucjonalnych, jak i indywidualnych. REIT-y są opodatkowane na poziomie akcjonariusza w momencie dokonywania wypłat. Tak więc właściwym sposobem byłoby ustanowienie jednego miejsca opodatkowania, najlepiej na poziomie ostatecznego beneficjenta, zgodnie z jego statusem podatkowym.

Dzięki tym sprawdzonym ramom REIT-y wnoszą znaczący wkład w finanse publiczne. Wykazało to niedawne badanie obejmujące 11 krajów w Europie. Średnio jedna trzecia obrotów REIT-ów jest płacona w postaci podatków lokalnych.

Pandemia mocno wpłynęła na rynek biurowy, handlowy i hotelowy. Deweloperzy, najemcy i fundusze inwestujące w nieruchomości są wciąż ostrożni. Jak generalnie postrzegacie przyszłość nieruchomości komercyjnych?

Wszystkie sektory ucierpiały podczas pandemii. Od samego początku inwestorzy zaangażowani w REIT-y minimalizowali ryzyko, co trwało do jesieni 2020 r. W okresie od lutego 2020 r. do czerwca 2021 r. tylko trzy sektory nieruchomości – logistyczny, mieszkaniowy i magazynowy – przyniosły dodatni zwrot. Z bardziej pozytywnej strony – od początku 2021 r. do końca czerwca wszystkie sektory z wyłączeniem kwater i kurortów wygenerowały zysk.

Jednak strategie wprowadzone od czasu światowego kryzysu finansowego, w szczególności restrukturyzacja zadłużenia (niższy LTV, tj. relacja wartości kredytu do wartości zabezpieczenia, dłuższy okres zapadalności zadłużenia, niższy koszt zadłużenia, wyższy udział zadłużenia o stałym oprocentowaniu, znaczny niewykorzystany do tej pory kapitał), pozwoliły utrzymać odporność na pandemię.

Historycznie niskie stopy procentowe i niższy LTV oznaczają, że firmy z branży nieruchomości są w stanie skutecznie pozyskiwać wartościowe aktywa w momencie ich wprowadzenia na rynek bez szkody dla swoich bilansów. Jest to również korzyść dla REIT-ów notowanych na giełdzie, ponieważ dzięki temu mogą pozyskiwać kapitał bądź zaciągać dług w razie potrzeby.

REIT-y miałyby zaktywizować polski kapitał, trudno jednak oczekiwać, by ich siłę stanowili bezpośrednio inwestorzy indywidualni. Jak wygląda typowa struktura akcjonariatu w europejskich REIT-ach?

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce jest bardzo atrakcyjny dla inwestorów z całej Europy. Od 30 lat rozwija się dynamicznie, ale niestety przy zbyt małym udziale polskich inwestorów. REIT-y mogą to zmienić, ponieważ – poprzez zakup ich akcji – umożliwiają wszystkim lokowanie pieniędzy w nieruchomościach.

W związku z tym typowa struktura akcjonariatu odzwierciedla zakres własności, od inwestorów indywidualnych poprzez firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne, banki, doradców inwestycyjnych aż po państwowe fundusze majątkowe. Szacujemy, że w USA około 145 mln Amerykanów (44 proc. amerykańskich gospodarstw domowych) inwestuje w akcje REIT-ów. Można więc powiedzieć, że REIT-y przyczyniają się do demokratyzacji własności nieruchomości.

Z punktu widzenia inwestorów instytucjonalnych REIT-y zapewniają funduszom emerytalnym i towarzystwom ubezpieczeniowym stabilne i silne długoterminowe wyniki poprzez stałe dywidendy, tworząc w ten sposób konkurencyjne i długoterminowe aktywa odpowiadające ich zobowiązaniom wobec emerytów.

Covid miał wpływ na notowane na warszawskiej giełdzie spółki mające w portfelach obiekty komercyjne. Kapitalizacje mocno spadły i do dziś nie wróciły do poziomu sprzed wybuchu pandemii. Poza tym firmy notowały zmniejszone przychody oraz spadek wartości nieruchomości, wstrzymywano dywidendy. Jak pandemia wpłynęła na wycenę i działalność operacyjną REIT-ów w Europie?

Pandemia zdecydowanie wpłynęła na wyceny różnych sektorów nieruchomości. Wpływ ten zależy od sektora, ale jest on pod kontrolą. Oprócz wyzwań operacyjnych dla właścicieli nieruchomości pandemia wywołała kryzys płynności z powodu niemal całkowitego wstrzymania przepływów pieniężnych do wielu przedsiębiorstw, w przeciwieństwie do kryzysu wypłacalności wywołanego globalnym kryzysem finansowym.

Po krótkim okresie niestabilności na rynkach akcji ceny europejskich spółek z sektora nieruchomości notowanych na giełdzie odnotowały nieznaczne ożywienie. Według raportu, który EPRA zleciła Oxford Economics, powrót do poziomu sprzed kryzysu przewidywany jest na przełom tego i przyszłego roku. Dla porównania, powrót do punktu wyjścia po globalnym kryzysie finansowym trwał około ośmiu lat, co potwierdza, że tym razem REIT-y były lepiej przygotowane na kryzys. Pandemia nie podważa ogólnych wniosków z poprzednich badań potwierdzających długoterminowe korzyści dla inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych lokujących kapitał w REIT-ach.

CV

Dominique Moerenhout jest prezesem European Public Real Estate Association (Europejskie Stowarzyszenie Publicznych Firm z Sektora Nieruchomości), reprezentującego notowane przedsiębiorstwa z sektora nieruchomości, od 2017 r. Poprzednio był prezesem BNP Paribas Real Estate Investment Management w Luksemburgu i Belgii. Był również konsultantem ds. zarządzania przy dużych projektach sektora finansowego dla KPMG Consulting. W 2004 r. dołączył do Fortis Real Estate, gdzie do 2011 r. był dyrektorem operacyjnym ds. międzynarodowych inwestycji i zarządzania funduszami w Luksemburgu, Belgii i Hiszpanii.