Handel cesjami. Jest ryzyko, jest premia

Sprzedając prawo do nowego mieszkania, można nawet podwoić zainwestowany kapitał. Po wprowadzeniu prawnych ograniczeń entuzjazm potencjalnych inwestorów jednak osłabł. Część przenosi się z biznesem na rynek wtórny.

Gwałtowne wzrosty cen mieszkań to woda na młyn inwestorów – flipperów, spekulantów, osób zarabiających na sprzedaży cesji, czyli praw do nowo budowanych mieszkań. Handel cesjami kwitł w czasie pamiętnej hossy z lat 2006–2007, kiedy nieruchomości drożały z miesiąca na miesiąc. Dziś biznes jest dużo trudniejszy. Proceder ukrócił ustawodawca, wprowadzając daleko idące ograniczenia.

– Zakaz cesji dotyczy tylko inwestycji realizowanych w ramach znowelizowanej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Obowiązuje od lipca 2023 r. – mówi radca prawny Przemysław Dziąg, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – Zgodnie z przepisami nabywca mieszkania na osiedlu, którego sprzedaż rozpoczęła się po wejściu nowych przepisów, nie ma możliwości przeniesienia praw z umowy deweloperskiej w drodze cesji na rzecz innej osoby. Zakaz ten nie dotyczy zatem nieruchomości, których sprzedaż ruszyła przed lipcem 2023 r. Nie dotyczy też nabywców, którzy są przedsiębiorcami.

Dziąg podkreśla, że znamienita większość firm zrzeszonych w PZFD zgadza się na przeniesienie praw własności do budowanego mieszkania w drodze cesji jedynie w wyjątkowych, umotywowanych przypadkach. – Jako branża sprzeciwiamy się spekulacyjnemu nabywaniu nieruchomości i pozytywnie oceniamy wszelkie rozwiązania, które walczą z takimi zachowaniami – mówi.

Mniej transakcji

Łukasz Wydrowski, właściciel firmy Estatic Nieruchomości, dopowiada, że dokonanie cesji (w przypadku osób fizycznych) jest teraz możliwe tylko raz na trzy lata i tylko na jedną nieruchomość, a jeśli bez ograniczeń – to tylko na rzecz osób najbliższych.

– Wprowadzenie ograniczeń od lipca 2023 r. znacząco zmieniło dynamikę rynku. Nie można już tak swobodnie jak wcześniej obracać umowami dotyczącymi nieruchomości w budowie – podkreśla prezes Estatic Nieruchomości. – Przed tymi zmianami cesje były popularnym sposobem na szybkie zyski, szczególnie wśród inwestorów poszukujących okazji na tzw. flippy na rynku pierwotnym. Nowe przepisy spowodowały, że liczba podobnych transakcji widocznie spadła. Ograniczenia zniechęciły wielu inwestorów, co przekłada się na mniejszą liczbę ofert mieszkań w cesji.

Także Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome, zauważa, że hasło „cesja” w tytułach ogłoszeń pojawia się bardzo rzadko. – Dużo częściej – w treści, ale bywa i tak, że ogłoszeniodawca w ogóle się tym nie chwali – zaznacza. – Potencjalnych zainteresowanych informuje dopiero w czasie rozmowy. Dlatego też ocena skali nie jest możliwa.

Z kolei Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że skala cesji jest wciąż „znacząca”. – Ograniczenia objęły tylko osoby fizyczne, proceder nie został więc zahamowany w istotnym statystycznie stopniu – uważa. – Ogłoszenia zbycia nowych lokali na zasadzie cesji można liczyć w setkach – mówi. Na portalach znajdziemy oferty cesji w różnych miastach. Np. na warszawskiej Woli jest do kupienia 53-metrowe mieszkanie za ponad 1,2 mln zł. Cesja umowy – takie ogłoszenie dotyczy 124-metrowego apartamentu na stołecznym Mokotowie. Lokal wyceniono na ponad 2,2 mln zł. Można też przejąć prawo do mieszkania na poznańskim Junikowie. Lokal o powierzchni 39 mkw. wyceniono na 495 tys. zł.

Bez konkurencji

Bubiel zauważa, że na zasadzie cesji są oferowane w zasadzie każdego rodzaju mieszkania. – Najczęściej są to oferty najbardziej chodliwych mieszkań, czyli takich, na które jest zawsze spory popyt. To głównie kawalerki i niewielkie mieszkania dwupokojowe – mówi. – Często są to mieszkania o bardzo atrakcyjnych układach zarezerwowane tuż po rozpoczęciu sprzedaży inwestycji. Trafiają na rynek wtedy, kiedy deweloper nie proponuje już równie atrakcyjnych lokali. Cedent może więc dużo odważniej ustawiać swoją cenę, bo nie ma już konkurencji – zwraca uwagę.

W ocenie Jędrzyńskiego oferta cesji jest skorelowana ze statystykami dotyczącymi popytu na nowe mieszkania. – Dominują więc lokale dwupokojowe, a następnie trzypokojowe o powierzchni do 60 mkw. – wskazuje ekspert. – Sporo jest też kawalerek, a na końcu – większe mieszkania, nawet czteropokojowe, choć, oczywiście, w marginalnym zakresie – dodaje.

Także Wydrowski zauważa, że cesje dotyczą najczęściej mniejszych mieszkań, głównie w dzielnicach sypialniach. – Takie lokale są atrakcyjne dla szerokiego grona odbiorców ze względu na niższą cenę i większą płynność na rynku – tłumaczy. – Ze względu na wyższe koszty i ograniczony rynek odbiorców rzadziej spotykane były oferty cesji na rynku mieszkań premium.

Zdaniem prezesa Estatic Nieruchomości ze względu na prawne ograniczenia na rynku wtórnym mogą się teraz pojawiać głównie oferty cesji, które wynikają z realnych potrzeb życiowych, a nie spekulacji.

Mimo ograniczeń na cesjach wciąż można zarobić – i to bardzo dużo w stosunku do zainwestowanego kapitału. – Szczególnie gdy się trafi na okres dynamicznych wzrostów cen i wzmożonego popytu – zaznacza Bubiel. – Ale nie jest to inwestycja – czy raczej spekulacja – bez ryzyka. Można na niej także stracić. Całe przedsięwzięcie polega na tym, że rezerwuje się mieszkanie na wczesnym etapie budowy, a cesje sprzedaje się później. Zwykle w tzw. międzyczasie ceny rosną.

Zarobić albo stracić

Bubiel podaje przykład takiej inwestycji. Wykładamy określoną kwotę (dużo mniejszą niż cała cena mieszkania) – niekiedy 10 lub 20 proc. ceny. Rezerwujemy mieszkanie warte np. 500 tys. zł, wpłacając 20 proc., czyli 100 tys. zł. – Jeżeli po roku ceny wzrosną o 20 proc. (co w 2023 r. odnotowaliśmy w wielu miastach), odsprzedając cesję do tego lokalu – wartego po roku 600 tys. zł – zarabiamy 100 tys. zł – wskazuje prezes. – De facto podwajamy kapitał. To pewne uproszczenie, bo pojawia się VAT od cesji, ale nadal zarobek jest bardzo atrakcyjny. Gdyby się jednak okazało, że w tzw. międzyczasie rynek wyhamuje, ceny nie wzrosną, a nawet spadną, będziemy zmuszeni do wniesienia reszty ceny na rachunek dewelopera zgodnie z harmonogramem lub też musimy się pogodzić ze stratą wpłaconej kwoty.

Jędrzyński szacuje, że zyski z cesji wynoszą zwykle kilka procent wartości mieszkania. – Rzadko osiągają 10 proc. – ocenia. – Wszystko zależy od osiedla i okazji, które pojawiają się w przedsprzedaży. Jednak w relacji do zainwestowanych środków zarobek może wynieść nawet 100 proc. i więcej – potwierdza.

Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl, mając odpowiednią wiedzę o pierwotnym rynku, a najlepiej doświadczenie w transakcjach, warto rozważyć taką inwestycję. – Jedynym minusem i argumentem „przeciw” jest tu relatywnie duże ryzyko, choć na wzrostowym rynku można je uznać za wciąż możliwe do zaakceptowania – uważa. – Argumenty „za” to wysoka premia za ryzyko, i to w stosunkowo krótkim czasie – podkreśla.

Ostrożniejszy jest Wydrowski. – Przed wprowadzeniem nowych regulacji inwestycje w cesje były uważane za atrakcyjne, dające zarobić średnio 5–10 proc. wartości lokalu. Wielu inwestorów ceniło tę formę za niską barierę wejścia i szybką możliwość realizacji zysków – mówi prezes. – W świetle obecnych przepisów atrakcyjność inwestycji w cesje znacząco spadła. Ograniczenia sprawiają, że flippowanie mieszkaniami na rynku pierwotnym staje się znacznie trudniejsze – komentuje.

Prezes odradza inwestowanie w cesje, jeśli miałoby to być główne źródło zarobku. – Zamiast tego warto się skupić na bardziej stabilnych i przewidywalnych formach inwestowania w nieruchomości, takich jak długoterminowy wynajem lub tradycyjny flipp na rynku wtórnym – ocenia Wydrowski. Ten biznes polega na zakupie mieszkania po okazyjnej cenie i odprzedaży – po remoncie – z dużym zyskiem.