Mieszkanie to dobra inwestycja, ale dla cierpliwych

Przeciętna rentowność wynajmu jest dziś niższa niż przed rokiem. Odsetki od lokat bankowych spadły jednak jeszcze bardziej. Nic dziwnego, że rynek nieruchomości jest traktowany jako bezpieczna przystań dla kapitału.

Pandemia zwiększyła ryzyko związane z inwestowaniem w nieruchomości. – Boleśnie odczuli to właściciele mieszkań wynajmowanych na doby. W czasie lockdownu zabroniono takiej działalności – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Ryzyko dotyczy jednak wszystkich klas aktywów: rynku akcji – tu mamy większą zmienność, rynku obligacji, zarówno skarbowych, jak i korporacyjnych, bo w niepewnych gospodarczo czasach rośnie groźba niewypłacalności emitentów. Dotyczy to nawet banków przyjmujących depozyty. Jeśli pogorszą się wskaźniki spłacalności kredytów, bilanse niektórych instytucji mogą tego nie wytrzymać.

Inwestowanie w condohotele według części ekspertów jest bardziej ryzykowne niż zakup zwykłego mieszkania. Trzeba prześwietlić dewelopera i sprawdzić doświadczenie hotelowego operatora.

Shutterstock

Ceny mieszkań są tymczasem w miarę stabilne. – Historia uczy, że w dłuższym terminie nieruchomości drożeją szybciej, niż rosną ceny w sklepach i punktach usługowych – zauważa Bartosz Turek. – Dlatego wiele osób traktuje ten rynek jako bezpieczną przystań dla kapitału. Dodatkowo bezprecedensowo liberalna polityka monetarna powoduje, że oprocentowanie bezpiecznych aktywów spadło bardziej niż zyski z wynajmu.

Niższa rentowność

Jak tłumaczy ekspert HRE Investments, popyt na wynajem spadł, czynsze wróciły do poziomu sprzed roku, a liczba pustych mieszkań niemal się podwoiła. Przeciętna rentowność wynajmu jest niższa niż przed rokiem. W Warszawie wynosi 4,2 proc., a rok temu było 4,7 proc. (liczone na podstawie dochodu na rękę). Oprocentowanie lokat spadło jednak mocniej – z 1,6 do 0,2 proc. Zamieniając depozyt na mieszkanie na wynajem, przed rokiem można było zarobić „dodatkowo" 3,1 pkt proc., a teraz 4 pkt proc.

Na lokatach bankowych nie sposób teraz zarobić. Odsetki od obligacji skarbowych wynoszą 1,5–2 proc., a inflacja ok. 3 proc.

– Pozostają bardziej ryzykowne instrumenty finansowe, surowce, giełda bądź wyjście z kapitałem za granicę – mówi Dariusz Książak, prezes spółki Emmerson Evaluation. – To jednak rozwiązania dla bardziej zaawansowanych inwestorów.

Zakup mieszkania na wynajem wydaje się prostszy, choć takie inwestycje ucierpiały z powodu pandemii. – Mamy przewagę podaży nad popytem – twierdzi prezes Książak. – To z pewnością ostudzi zapał inwestorów. Trudniej będzie wynająć mieszkanie, a stopy zwrotu z najmu w najbliższej przyszłości mogą jeszcze spaść.

Jednak w długim terminie inwestycja w mieszkanie powinna być korzystna. – Wybór nieruchomości radzę poprzedzić dokładną analizą podobnych ofert w danej okolicy i oceną atrakcyjności lokalu z perspektywy wynajmu – mówi Dariusz Książak.

Dodaje, że najlepiej inwestować w mieszkania tam, gdzie jest najmniejsza dostępność gruntów, czyli w centrach największych aglomeracji. W czasie pandemii pojawiły się głosy, że ze względu na pracę zdalną i względnie mniejsze ryzyko zakażenia na peryferiach kupujący odwrócą się od centralnych lokalizacji. – Nie całkiem się z tym zgadzam. Dostępność szeroko rozumianej infrastruktury nadal będzie w cenie. Obrzeża to dobre rozwiązanie dla niektórych grup, np. posiadających własny biznes czy też mogących pracować zdalnie – tłumaczy Dariusz Książak. Nie jest to jednak dominująca grupa czynnych zawodowo.

Wiele niewiadomych

Bartosz Turek ostrożnie podchodzi do mieszkań wynajmowanych na doby w dużych miastach. – Ten rynek jeszcze się nie odbudował. A i wcześniej był pracochłonny oraz ryzykowny. Wielką niewiadomą jest także segment turystyczny poza dużymi miastami – zauważa Bartosz Turek. – Rozwijał się nieźle, bo coraz większa część obywateli mogła sobie pozwolić na wyjazd wakacyjny. Teraz rząd wprowadził wprawdzie bon turystyczny, ale nie ma gwarancji, że pozwoli to uratować rynkowe trendy. Część obiektów mogła mieć biznesplany zakładające optymistyczne scenariusze, a nie turbulencje w gospodarce.

Według eksperta HRE Investments bardziej ryzykowne są dziś także inwestycje w mieszkania z oddzielnie wynajmowanymi pokojami. Czasy, gdy 70-metrowy lokal można było podzielić na siedem miniklitek, mamy na razie za sobą. W wakacje trudniej było wynająć pojedynczy pokój niż np. kawalerkę. Częściowo może to być efekt niepewności, ale jeśli faktycznie nie wszyscy studenci wrócą na uczelnie, a napływ imigrantów będzie ograniczony, to sytuacja na rynku wynajmu pokoi będzie znacznie gorsza niż przed rokiem.

Większym optymistą jest Marcin Jański, szef działu nieruchomości alternatywnych i gruntów inwestycyjnych w CBRE. Jego zdaniem czynsze nie będą spadać w nieskończoność. W dłuższej perspektywie powróci intensywna migracja do największych aglomeracji. Mieszkania na wynajem, szczególnie w największych miastach, są więc nadal bardzo dobrym sposobem na ulokowanie kapitału. Miasta będą się rozwijać, a zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów hipotecznych zwiększy grupę osób zainteresowanych wynajmem. Poza tym młodsze pokolenia nie są tak bardzo przywiązane do własności. Chętniej decydują się na długoterminowy wynajem.

Ekspert CBRE zwraca też uwagę na inwestycje stworzone pod konkretnego najemcę, np. robiącego karierę singla czy rodzinę z dziećmi. Najbardziej ryzykowne, według niego, są mieszkania w miejscach najsłabiej skomunikowanych lub takich, gdzie buduje się najwięcej.

Leszek A. Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, ocenia, że mieszkania zawsze były i będą dobrą lokatą, ale długoterminową. Dziś sytuacja na rynku najmu jest trudniejsza, ale za jakiś czas powinna wrócić do normy.

W jakie lokale i gdzie inwestować? – Największą popularnością cieszyły się zawsze mieszkania dwupokojowe w centrach miast i blisko uczelni – odpowiada Leszek A. Hardek.

Lokale do remontu

Przed pandemią rynek nieruchomości przyciągał także flipperów, czyli skupujących mieszkaniowe ruiny, by je odsprzedać z zyskiem po remoncie. Na jednym flippie można było zarobić 50–80 tys. zł. Pandemia weryfikuje i te biznesy.

– Wciąż warto inwestować w takie nieruchomości, chociaż i ten rynek stał się trudniejszy – przyznaje Dariusz Książak. – Dotychczas takie inwestycje były napędzane przez ciągły wzrost cen. Dziś można się spodziewać, że ceny przestaną rosnąć, a co za tym idzie, rentowność flippów może spaść. Znacznie trudniej będzie też znaleźć nieruchomość, na której da się odpowiednio zarobić.

Leszek Hardek ocenia, że flippowanie zawsze było ryzykownym sposobem inwestowania. Przed pandemią było to o tyle łatwiejsze, że ceny non stop rosły, a teraz w większości miejscowości wyhamowały.

– Jeszcze rok lub dwa lata temu, nawet popełniając mniejsze czy większe błędy, można było wyjść na swoje – dodaje Bartosz Turek. – Niezależnie od tego, czy udało się efektywnie podnieść wartość mieszkania, wiele osób zarabiało, ponieważ ceny nieruchomości szybko rosły. Teraz już tak nie będzie, co nie znaczy, że nie uda się zarobić na remoncie lokalu. Jest to możliwe, ale o zysk będzie znacznie trudniej. I prawdopodobnie będzie on niższy od zakładanego. Do tego ponosimy większe ryzyko. Jeśli ceny zaczną spadać, trudniej będzie znaleźć kupującego.

Inne propozycje

Mieszkania to niejedyna oferta na rynku nieruchomości. Są też condohotele, aparthotele, akademiki.

– Inwestowanie w takie nieruchomości jest związane z dużo większym ryzykiem niż zakup standardowej nieruchomości – twierdzi Dariusz Książak. – Jeśli nie mamy choćby podstawowej wiedzy na temat specyfiki takich inwestycji, nie rekomendowałbym zakupu albo doradzałbym konsultacje z wyspecjalizowaną firmą.

Zdaniem szefa spółki Emmerson Evaluation dobrym rozwiązaniem mogą być apartamenty wakacyjne. – Te w atrakcyjnej lokalizacji są dobrą lokatą kapitału, pozwalającą zyskać na samym wzroście wartości – mówi Dariusz Książak. – Jeśli inwestycję uda się połączyć z wynajmem, głównie krótkoterminowym, zarządzanym przez wyspecjalizowaną firmę, to zwrot może być większy niż w przypadku condohoteli.

Na wzrost popularności apartamentów wakacyjnych zwraca też uwagę Marcin Jański. Takie mieszkania w zbliżonych cenach można też kupić np. na południu Europy, gdzie pogoda jest zdecydowanie lepsza. Obostrzenia związane z koronawirusem prędzej czy później znikną i Polacy zaczną znów jeździć do krajów o cieplejszym klimacie.

Do inwestycji w condohotele trzeba podchodzić z dużą ostrożnością. We wrześniu 2019 r., a więc na długo przed pandemią, ostrzeżenia wydał UOKiK. Chodziło głównie o nierealistyczne obietnice zysków. Niektóre firmy zachęcały klientów nawet 8-proc. stopami zwrotu z inwestycji. Przymierzając się do udziału w takim przedsięwzięciu, należy samemu lub przy pomocy specjalisty dokładnie przeanalizować ofertę, zamiast kierować się hasłami reklamowymi i obietnicami bez pokrycia.

Marcin Jański ogromny potencjał widzi w akademikach, ponieważ brakuje u nas pokoi dla studentów. Są to jednak duże inwestycje, na które nie wszyscy mogą sobie pozwolić. ¶

W dłuższym okresie mieszkania drożeją szybciej, niż rosną ceny w sklepach

Najprostszą inwestycją na rynku nieruchomości wydaje się zakup mieszkania. Najbliższe lata będą jednak trudniejsze dla inwestorów. Podaż ofert najmu przewyższa popyt, a zatem rentowność najmu mieszkań spada. Ale w długim terminie mieszkania zawsze są dobrą lokatą kapitału, zwłaszcza jeśli starannie wybierzemy nieruchomość. Warto przeprowadzić chłodną kalkulację i porównać podobne oferty. Eksperci twierdzą, że w długim terminie duży potencjał mają także prywatne akademiki oraz apartamenty wakacyjne w popularnych kurortach.