Klient jednego z warszawskich deweloperów ma dokumenty, zgodnie z którymi jego nowe mieszkanie ma dwie, różne powierzchnie. Pomiarów dokonał ten sam geodeta. Zgodnie z jednym dokumentem, lokal ma 68,01 mkw, a według drugiego - 66,67 mkw. Różnica - 2%. Oznacza to, że przy tej samej, całkowitej kwocie kosztów inwestycji cena 1 mkw różni się także o 2%.
Kupujący mieszkanie w trakcie budowy wiedzą, że w pierwotnej umowie kupna-sprzedaży powierzchnia lokalu jest podawana na podstawie dokumentacji projektowej i jest informacją orientacyjną. W praktyce, po wybudowaniu i dokonaniu obmiaru mieszkania przeważnie okazuje się, że powierzchnia jest mniejsza lub większa, niż ta z pierwotnej umowy. Wówczas jest korygowana w akcie sprzedaży na podstawie pomiaru ostatecznego. Taka sytuacja jest zrozumiała i nikogo nie dziwi.
A jak wytłumaczyć przypadek, gdy wybudowane już mieszkanie ma dwie różniące się powierzchnie? Jak to możliwe? Otóż, deweloper wykorzystał okres przejściowy przy zmianie norm pomiarowych w Polsce. W tym czasie geodeci korzystali z dwóch norm: wycofywanej - PN-70/B-02365 i wprowadzonej - PN ISO 9836. Pierwsza metoda zakłada, że obmiar dotyczy mieszkania bez uwzględnienia tynków, wchodzą one do powierzchni mieszkania. Zgodnie z drugą - z obmiaru wyłączone są tynki, których nie należy uwzględniać w powierzchni mieszkania. Wnioski są proste: z obmiaru dokonanego pierwszą metodą uzyskuje się większą powierzchnię mieszkania (68,01 mkw). Druga metoda powoduje teoretyczne zmniejszenie powierzchni (66,67 mkw). Tynki, mimo że nie zwracamy na nie uwagi, zabierają właśnie ok. 2% powierzchni.
Do ostatecznego aktu wyodrębnienia własności (mieszkanie przeznaczone na wynajem) deweloper wpisał metraż wyliczony według pierwszej metody, tj. nie uwzględniającej zmniejszenia powierzchni z powodu tynków na ścianach (68,01 mkw). Zapomniał również przekazać klientowi ważny załącznik do aktu notarialnego, tj. rzut lokalu z jego powierzchnią, opracowany przez geodetę. (Zobowiązuje go do tego ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. art. 2 pkt. 5 "Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji.....; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu"). Ministerstwo Budownictwa dopuszczało, w okresie przejściowym, stosowanie jednej i drugiej normy pomiaru. Zaleciło jednak, aby w umowie pojawiła się informacja, z której z nich korzystano. Deweloper o tym zapomniał.
W podanym przykładzie deweloper osiąga wątpliwy efekt marketingowy. Radość klienta, że kupił atrakcyjne mieszkanie po cenie niższej niż u konkurencji - trwała krótko. Pojawiły się też problemy dla administratora budynku. Są związane z wyliczeniem wysokości zaliczek na opłaty eksploatacyjne. Ich najważniejszym elementem jest faktyczna powierzchnia mieszkania. W omawianym przypadku to 66,67 mkw. Z drugiej strony, przepisy obligują administratora do podania powierzchni z aktu notarialnego - 68,01 mkw. Obecny stan prawny oznacza w konsekwencji wyższą stawkę czynszu.
