Niskie stopy i Unia podbijają ceny

Niskie stopy procentowe odwracają zainteresowanie inwestorów od obligacji i bonów skarbowych. Maleje atrakcyjność lokat bankowych w porównaniu z innymi formami inwestycji. Wszystko to sprawia, że w ostatnim czasie także banki coraz częściej interesują się pozaodsetkowymi możliwościami pomnażania kapitału.

Stopa procentowa jest jednym z głównych czynników decydujących o koniunkturze w nieruchomościach i budownictwie. W czasach tańszego kredytu pozyskanie kapitału na inwestycje czy zakup nieruchomości są łatwiejsze. To wyraźnie podbija ceny tych ostatnich. Zjawiska tego doświadczamy także na krajowym rynku.

Dobrym przykładem są wahania koniunktury budowlanej w USA w ostatnich dziesięcioleciach. Ogromny spadek budownictwa mieszkaniowego w latach 1979-1982 można bez większych wątpliwości przypisać wysokim stopom procentowym. Cena kredytu hipotecznego była w 1982 roku bardzo wygórowana, jak na tamtejsze realia, i wynosiła ponad 15%. Prawdziwy budowlany boom przeżywali amerykanie w kolejnych latach (szczytowy poziom przypada na rok 1986), kiedy to stopa kredytu spadła do 10%. Gdy w 1990 roku nastąpiło spowolnienie wzrostu gospodarczego, kryzys w budownictwie był jeszcze większy, a Fed podjął decyzję obniżeniu stóp poniżej 9%, co stanowiło najniższy poziom od początku lat 70. Reakcją na to był swoisty boom w branży budowlanej, który w opinii dzisiejszych ekspertów bardzo przyczynił się do przełamania recesji.

UE też pomaga

Nie tylko rekordowo niskie stopy procentowe są przyczyną ożywienia na rynku nieruchomości. Dobrej koniunkturze sprzyja też proces konwergencji, czyli wyrównywania cen i poziomu życia pomiędzy mieszkańcami Polski a tzw. starej Unii. Odbija się to między innymi na wysokości płac, które jeszcze na początku lat 90. wynosiły średnio 80 dolarów. Dziś przeciętny Kowalski zarabia już 750 USD. Także rynek nieruchomości po wstąpieniu danego państwa do UE zaczyna się gwałtownie rozwijać. Opublikowany niedawno w "The Economist" raport "House prices" wykazuje, że wzrost cen po akcesji jest błyskawiczny. Autorzy zebrali informacje o cenach dla lat 1980-2001 w 13 rozwiniętych krajach. Na ich podstawie dowiedli, że wzrost wartości nieruchomości także jest niemal błyskawiczny. Największą zwyżkę cen odnotowano w Hiszpanii, bo aż o 124%. Mocno podrożały nieruchomości w Wielkiej Brytanii i Irlandii - o 90%, a niemało także w Holandii - o 66%. Zjawisko to przybrało jeszcze większą skalę w miastach: w Dublinie ceny skoczyły o 207%, natomiast w Madrycie o 149%. Powyższe dane stanowią uśrednione informacje z agencji nieruchomości w poszczególnych państwach. Przedstawiają realny wzrost uwzględniający inflację, i choć nie są w pełni obiektywne, to dają szeroki pogląd na sprawę.

Teraz w cenie jednej kawalerki w Londynie można kupić w Polsce pokaźny dwupoziomowy apartament, a następnie jeszcze go wykończyć. Dlatego też zainteresowanie lokalami mieszkalnymi ze strony sąsiadów z UE jest w Polsce bardzo duże i na dodatek ciągle rośnie. Niestety, w 2008 roku stawka VAT na mieszkania ma wzrosnąć z 7% do 22%, co może spowodować załamanie się rozwoju rynku. Taką sytuację przetestowano już w Budapeszcie, gdy stawka podatku wzrosła do 25%. Analitycy sugerują jednak, że nawet jeśli mieszkaniówka przeżyje kryzys, to w długim terminie wróci na drogę rozwoju, a ceny znów będą rosnąć o 5-12% rocznie, jak oceniają specjaliści.

Korzyści z inwestycji w budownictwo są więc bardzo wyraźne. Mimo to działalność w obszarze nieruchomości traktowana jest przez banki raczej marginalnie, a analitycy przywiązują do niej uwagę tylko w niewielkim stopniu. Chociaż więc niektóre z inwestycji budowlanych są dość imponujące, stanowią one niewielki udział w całkowitym zysku grupy kapitałowej.

Bankowi deweloperzy

Spośród banków notowanych na GPW, bardzo niewiele zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami bezpośrednio. Niemal w każdej grupie kapitałowej z tego sektora notowanej na warszawskiej giełdzie znajduje się spółka zależna, która zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami. W rzeczywistości przeważająca większość budynków to obiekty zarekwirowane za długi, które nie zostały jeszcze zlicytowane.

Spójrzmy na PKO BP. Największy bank na GPW posiada 100% udziałów w spółce PKO Inwestycje Sp. z o.o. Ta istniejąca od 1989 roku firma (początkowo pod nazwą Inbudex Sp. z o.o.) skupia teraz swoją działalność na realizacji kilku deweloperskich projektów: osiedla "Trzy Gracje" w Sopocie, "Osiedla Marina Mokotów" w Warszawie i osiedla mieszkaniowego w ramach projektu "Miasteczko Wilanów" w Warszawie. W związku z planami budowlanymi powstały spółki celowe, takie jak Fort Mokotów Sp. z o.o. czy Wilanów Investments Sp. z o.o, w których PKO Inwestycje ma kolejno 51% i 100% udziałów. Taka struktura zależności dobrze pokazuje najczęstsze mechanizmy działania w przypadku realizacji inwestycji mieszkaniowych przez banki. Warto też dodać, że rozmach tych przedsięwzięć jest naprawdę imponujący. "Miasteczko Wilanów" to teraz największa inwestycja budowlana w Warszawie. Na terenie 169 hektarów, zostaną wzniesione nie tylko wysokiej klasy obiekty mieszkalne, ale również przestronne apartamentowce, fontanny, kanał wodny, a nawet, powstająca na 6-hektarowej działce, Świątynia Świętej Bożej Opatrzności.

W grupie Pekao znajduje się spółka zależna Pekao Development Sp. z o.o., w której Pekao posiada 100% udziałów. Działalność firmy obejmuje przede wszystkim projekty z zakresu budownictwa mieszkaniowego na terenie Łodzi i Warszawy, ale świadczy też usługi przy rozbudowie i modernizacji placówek banku. Przykład Pekao Development dobrze pokazuje, jak działalność pozaodsetkowa staje się stopniowo coraz istotniejsza w strukturze zarobków grup bankowych. W 2004 roku spółka wypracowała 7,6 mln zł zysku w stosunku do zaledwie 2,2 mln zł w roku poprzednim. Jej udział w zysku grupy stopniowo rośnie, i na koniec drugiego kwartału 2005 r. stanowił 1,92% całej grupy Pekao, w stosunku do 0,49% rok wcześniej (II kwartał 2004 r.). Zdaniem analityków, jest to jednak wciąż wielkość marginalna. Nikt nie łączy jej też z niskimi stopami procentowymi, ale raczej z chęcią dywersyfikacji kapitału i nadziejami związanymi ze wzrostem cen po akcesji do UE. Zapewne nie bez znaczenia jest również boom budowlany, który rzekomo właśnie się w naszym kraju rozpoczyna i wyraźnie odbija na wynikach spółki. Do grupy Pekao należy również 37,5% udziałów hotelu Jan III Sobieski.

Mniejsi nie są w tyle

Także pozostałe banki notowane na GPW posiadają podobnie działające spółki zależne. W przypadku trzeciego co do wielkości gracza w sektorze bankowym, Banku BPH, jest to firma PBK Property Sp. z o.o. Z kolei w grupie BZ WBK została powołana spółka celowa BZ WBK Nieruchomości. Firma zarządza pałacem w Zakrzewie, luksusowym kompleksem noclegowo-konferencyjnym. ING Real Estate to działające od 1994 roku przedsiębiorstwo wchodzące w skład grupy ING Bank Śląski, które jest wszechstronnym uczestnikiem rynku nieruchomości. Jego działalność koncentruje się na realizacji dużych przedsięwzięć budowlanych, które nierzadko wykraczają poza ramy typowych działań architektonicznych. W portfolio firmy znajdują się biurowce, obiekty handlowe, parkingi, kompleksy mieszkalne, a szczególnie wielofunkcyjne projekty nowej generacji. Wymieniając dalej, należy wspomnieć firmę BRE.locum należącą do grupy Banku Rozwoju Eksportu. Spółka prowadzi działalność deweloperską i zajmuje się różnie pojmowanymi inwestycjami w nieruchomości. Do grupy Kredyt Banku przynależy z kolei firma Victoria Development. W przypadku Getin Banku inwestycjami budowlanymi zajmuje się spółka zależna RB Real Nieruchomości. Jej wyników nie obejmują jednak raporty skonsolidowane. W pozostałych bankowych grupach kapitałowych (Millennium, BOŚ, Handlowy) nie ma wyspecjalizowanych jednostek działających w obszarze nieruchomości. Ogólny obraz sprawia jednak wrażenie, że działalność inwestycyjna jest wśród banków dość rozpowszechniona.

Chociaż zaangażowanie banków w nieruchomości inwestycyjne jest godne odnotowania, skala procederu wciąż nie może być porównywana z głównymi obszarami ich aktywności.