Jasny owal do wynajęcia

Przy Dworcu Centralnym powstaje nie tylko spektakularna galeria handlowa, ale przylegający do niej budynek biurowy - Lumen. Jedenastopiętrowiec czeka na najemców.

Owalny budynek, przyległy do olbrzymiej, przeszklonej galerii handlowej - ta część Złotych Tarasów ma od września nazwę: "Lumen". Deweloper - ING Real Estate Development - chce, aby kojarzyła się ona z przestronnością i jasnymi wnętrzami. - Lumen oferuje optymalny dostęp światła dziennego do wnętrza biur dzięki przeszklonym fasadom. To najwyższej klasy powierzchnia biurowa dla najbardziej wymagających najemców, gdzie zastosowano najnowocześniejsze światowe rozwiązania - mówi Hein van der Ploeg, dyrektor zarządzający na Europę Środkową. Budynek jest tak skonstruowany, że wyższe kondygnacje są szersze, przez co projektant (David Rogers z pracowni Jerde Partnership) uzyskał ciekawy efekt panoramicznego widoku z okien.

Do wynajęcia jest osiem górnych pięter, których powierzchnia rośnie wraz z wysokością. Najwyższe ma powierzchnię 2962 m2. Wszystkie są rozdzielone na pół klatką schodową. - Takie metraże są znacznie bardziej elastyczne. Z jednej strony duzi najemcy swobodnie mieszczą się na jednym piętrze, z drugiej - powierzchnię można z łatwością dostosować do potrzeb mniejszych firm - twierdzi H. Van der Ploeg.

Trudne początki

Nie wszystko w historii budowy Złotych Tarasów było jednak tak jasne i proste. Kamień węgielny wbudowano w styczniu 2003 r. Wcześniej pojawiły się problemy ze zgodą na inwestycję. Byliśmy też świadkami szantażu ze strony pseudoekologicznego stowarzyszenia "Przyjazne Miasto" i zatrzymania robót budowlanych. Ostatecznie kompleks Złote Tarasy oddany zostanie do użytku z kilkumiesięcznym poślizgiem - w III kwartale 2006 r. Jednocześnie otwarty będzie Lumen. Do biurowca pierwsi najemcy wprowadzą się najprawdopodobniej we wrześniu.

Pierwotnie plany ING i Rodamco Europe (współwłaściciel, zarządca galerii handlowej) mówiły o finale robót (prowadzi je Skanska) w 2005 r. Z powodu opóźnień w inwestycji do dymisji podał się nawet Paul Trip, członek zarządu ING Real Estate ds. nowych projektów.

Zalet wiele...

Koniec końcem, we wrześniu ubiegłego roku deweloper rozpoczął poszukiwanie chętnych na powierzchnie biurowe. ING pomagają w tym międzynarodowi pośrednicy nieruchomości - Cushman&Wakefield Healey&Baker oraz Jones Lang LaSalle. Do wynajęcia w Lumenie mają blisko 23,5 tys. mkw. Ambicją ING Real Estate jest blisko 100-proc. wykorzystanie biurowca w ciągu dwóch lat od otwarcia. Ceny wynajmu mają być stosunkowo niskie, jak na takie miejsce - 19-20 euro za metr kw.

Deweloper mocno uwypukla potencjał lokalizacyjny Lumenu. - Najemcy na pewno docenią bliskość zaplecza handlowo-socjalnego kompleksu Złote Tarasy - mówi Piotr Maciąg, dyrektor odpowiedzialny za wynajem przestrzeni biurowej. W broszurach o biurowcu są też m.in. informacje o bliskości kilku hoteli w centrum miasta, a także o sąsiedztwie Dworca Centralnego czy dobrym dojeździe na lotnisko. - Coraz więcej firm zwraca uwagę na skomunikowanie swojego biura. Jest to niezmiernie ważne w pracy konsultantów. Lumen daje nieprawdopodobną oszczędność czasu - podróż z dworca do biurowca trwa przecież sekundy - podkreśla Eelko Korteweg, dyrektor handlowy ING Real Estate Development na Europę Środkową.

... ale najemców nie ma

Mimo licznych zalet, deweloper nie może się na razie pochwalić żadnym klientem. - Trwają zaawansowane rozmowy z poważnymi klientami, którzy poszukują dużych powierzchni - usłyszeliśmy tylko od Piotra Maciąga. Tymczasem powierzchnie w głównej, handlowej części Złotych Tarasów sprzedają się jak świeże bułeczki. Ambicją ING Real Estate jest 100-proc. wykorzystanie biurowca w ciągu dwóch lat od otwarcia (łącznie na najemców czeka tam 63,5 tys. mkw.). Wiadomo, że podpisano już umowy na ponad 70 proc. powierzchni.

Przyczyn, dla których nikt nie deklaruje przeprowadzki do nowego biurowca, może być kilka. Analitycy rynku spekulują, że obecnie rynek jest nasycony i ciężko o nowych klientów. Faktycznie, w kończącym się roku wybudowano w stolicy więcej biur niż w Pradze, Budapeszcie i Bukareszcie razem wziętbadająca rynek nieruchomości komercyjnych firma King Sturge szacuje, że wskaźnik niewynajętych powierzchni biurowych wynosi w Warszawie ok. 13%. Brak najemców w tłumaczyć można jeszcze inaczej - deweloper znalazł potencjalnych chętnych na duże metraże. Wtedy negocjacje idą wolniej. Pierwsze umowy mogą być podpisane już niedługo. Wkrótce deweloper po raz pierwszy pokaże, jak mogą wyglądać wykończone wnętrza Lumenu. - Wiele podmiotów, z którymi negocjowaliśmy, czekało na otwarcie tzw. show roomu. Dopiero wówczas można się bowiem w pełni przekonać o funkcjonalności budynku - przyznaje Piotr Maciąg. Deweloper podkreśla jednak, że najpierw chce wynająć większe powierzchnie, potem udostępniać mniejsze metraże. - Chętnych na małe powierzchnie nie brakuje - zapewnia dyrektor Maciąg.

ING Real Estate przygotowuje jeszcze jeden biurowiec w obrębie kompleksu Złote Tarasy. To 100-metrowy, 24-poziomowy wieżowiec przylegający do Lumena, o roboczej nazwie "Office Tower". Budynek nie jest jednak oferowany najemcom. Powód? Wciąż trwają prace nad koncepcją jego udostępnienia. Wcześniej ING Real Estate rozważał wykorzystanie "wieży" częściowo do swoich potrzeb.

Właściciele zostają

Lumen, tak jak i całe tarasy, pozostaną w najbliższym czasie w rękach ING i Rodamco. - To doskonała lokalizacja, projekt, którym można się chwalić na całym świecie, nasza wizytówka - twierdzi E. Korteweg. Rodamco Europe, które formalnie przejmie udziały w kompleksie po jego wybudowaniu, także nie przewiduje ich sprzedaży. - Planujemy długoterminową inwestycję - przyznaje Monika Tokaj, rzecznik firmy. Właściciele nie boją się nawet spadających stóp kapitalizacji. - Znamy realia. Wiemy, że konkurencja jest coraz większa. Niemniej jednak w Polsce i tak można zarobić więcej, niż na rozwiniętych rynkach Europy Środkowej - tłumaczy dyrektor handlowy ING na Europę Środkową.

Firmy nie chcą prognozować, kiedy inwestycja w Złote Tarasy (kosztowały około 400 mln euro) się zwróci. Jedno jest pewne - jako pierwsza przychody zacznie generować galeria handlowa.