Brak planów zagospodarowania przestrzennego utrudnia rozpoczynanie nowych inwestycji budowlanych, przez co podaż nowych mieszkań jest sztywna. Tymczasem popyt silnie rośnie i to z kilku powodów. Na pierwszym są tanie kredyty hipoteczne. O ile jeszcze pięć lat temu oprocentowanie kredytów złotowych wynosiło ponad 10 proc. w skali roku, teraz wynosi ok. 6 proc. Jednocześnie rośnie sprzedaż kredytów walutowych, szczególnie we frankach szwajcarskich, których oprocentowanie wynosi ok. 2-3 proc. rocznie. W całym 2005 r. banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na kwotę ponad 22 mld zł, czyli o 59 proc. więcej niż w 2004 r.
Duży popyt na rynku nieruchomości wynika także z napływu bogatych inwestorów z zagranicy, kupujących nawet po kilkadziesiąt mieszkań jednocześnie. Ilu ich jest, nikt dokładnie nie potrafi policzyć. - Obsługujemy takich, którzy kupują po 50 i więcej lokali jednocześnie - informuje Łukasz Madej z firmy TabelaOfert. To powoduje, że w kilku największych aglomeracjach w kraju, takich jak Warszawa, Trójmiasto, Kraków czy Wrocław, ceny mieszkań rosną po kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent rocznie. To doskonały sposób na duży i szybki zysk w wysokości nawet ponad 100 proc. zainwestowanego kapitału w ciągu kilku, kilkunastu miesięcy. Jak go osiągnąć?
Dźwignia pomaga zarobić
Najprostszym i najczęściej stosowanym sposobem uzyskania wysokich dochodów w krótkim czasie jest wykorzystanie dźwigni finansowej. Przeszczepienie tego instrumentu na rynek nieruchomości okazało się niezwykle proste. Deweloperzy, zabiegając o klienta, już od dawna sprzedają mieszkania w tzw. systemie 10/90. Polega on na tym, że w momencie rozpoczynania inwestycji klient może zarezerwować lokal wpłacając jedynie 10 proc. ceny mieszkania. Resztę powinien uiścić przed odbiorem lokalu. To pole do popisu dla spekulantów. Zakładając, że w trakcie prac budowlanych, które trwają ok. roku, ceny mieszkań na rynku idą w górę nawet o 10 proc., sprzedaż zarezerwowanego lokalu przed jego odbiorem może dać zysk w wysokości 100 proc. zainwestowanej kwoty. Oto przykład. Rezerwacja mieszkania o wartości ok. 200 tys. zł to wydatek rzędu 20 tys. zł. Zakładany wzrost wartości nieruchomości w trakcie jej budowy o 10 proc. Daje to w tym wypadku kwotę 20 tys. zł. W efekcie mieszkanie, które zarezerwowaliśmy jest już warte 220 tys. zł, a sprzedaż rezerwacji może przynieść 40 tys. zł (wpłacone na początku 20 tys. zł plus kwota wynikająca ze wzrostu wartości). Nasz zysk wynosi więc 20 tys. zł, czyli 100 proc. kapitału.
To wszystko przy założeniu, że wybrany przez nas lokal podrożeje w ciągu roku o 10 proc.. Tymczasem np. w Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkania w okresie III kwartał 2004 r. - III kwartał 2005 r. wzrosła o 9,5 proc. Ale w poszczególnych dzielnicach wzrost był dużo większy, np. w Śródmieściu wzrost wyniósł 13 proc. To i tak nic w porównaniu z Krakowem czy Trójmiastem. W pierwszym z tych miast wzrost średniej ceny metra kwadratowego w podanym okresie wyniósł aż 17 proc., a w Trójmieście 16 proc. Inwestując zatem w mieszkanie z wykorzystaniem dźwigni można było zarobić nawet 170 proc. - Oczywiście nie każde mieszkanie pozwoli tyle zarobić. Ogromną wagę należy przyłożyć do lokalizacji inwestycji, jej standardu itp. Ale umiejętnie dobrany lokal może dać zysk jeszcze wyższy - uważa Łukasz Madej, analityk nieruchomości z firmy TabelaOfert.pl. By osiągnąć takie wyniki, najlepiej wybierać lokale budowane w modnych dzielnicach, gdzie mało już jest niezabudowanych gruntów. W przypadku Trójmiasta dobrym miejscem jest Sopot, w Warszawie - Śródmieście. Dobrym pomysłem jest też wybór mieszkania dwupokojowego. Na takie zawsze jest duży popyt, a to umożliwia wynegocjowanie dobrej ceny odsprzedaży.
