Banki są ostrożne w finansowaniu projektów w Polsce

Z Helmutem Fischerem, dyrektorem zarządzającym Obszarem Nieruchomości Komercyjnych Banku BPH, rozmawia Tomasz Chojnowski

Czy nieruchomości komercyjne w Polsce są inaczej finansowane niż w innych krajach europejskich?

Stosowane są te same metody finansowania. Różnica polega na tym, że rynek nieruchomości w innych krajach europejskich ma dłuższą historię i za sobą wiele cykli rynkowych - z rosnącymi i spadającymi cenami, podczas gdy w Polsce nie skończył się jeszcze pierwszy cykl. Z tego względu banki są jeszcze ostrożne w finansowaniu projektów w Polsce.

Czy kredyty zabezpieczone nieruchomościami komercyjnymi, ze względu na długi okres finansowania, są bezpieczne?

Nieruchomości są kredytowane poprzez finansowanie projektów. Kredytobiorca i właściciel nieruchomości ustanawiają spółkę specjalnego przeznaczenia (Special Purpose Vehicle), tzn. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, której jedyna aktywność gospodarcza polega na posiadaniu nieruchomości i zarządzaniu nią. Kredyt jest zabezpieczany wyłącznie przez nieruchomość, tzn. bank zgadza się na to, aby inwestorzy nie byli lub byli w sposób ograniczony odpowiedzialni za spłatę kredytu (non recourse lub limited recourse).

Analiza kredytowa opiera się na przyszłych przepływach kapitałowych z umów najmu. Nadwyżka z najmu (po odjęciu wszystkich kosztów, podatków i rezerw) powinna przewyższać o 20 proc. środki potrzebne do obsługi kredytu (odsetki, raty spłaty). Innymi słowy - stopień pokrycia obsługi długu (Debt Service Coverage Ratio) powinien wynosić 1,2.

Kwota kredytu zależy od wartości rynkowej nieruchomości i nie powinna ona np. przekraczać 75 proc. wartości rynkowej (Loan to Value Covenant).

Dla nowo powstałych nieruchomości banki proponują rozwiązanie pakietowe: kredyt budowlany (na koszty budowy), kredyt na finansowanie VAT-u (na finansowanie pomostowe kwoty potrzebnej do pokrycia podatku VAT) oraz kredyt inwestycyjny (na czas po oddaniu do użytku nieruchomości).

Jak będzie się rozwijał rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce?

Perspektywy polskiego rynku finansowania nieruchomości komercyjnych są bardzo obiecujące. Nie są wyczerpane możliwości tego segmentu. Banki mogą osiągnąć dużą dynamikę wzrostu w zakresie udzielanych kredytów. Oferta banków zostanie w przyszłości poszerzona o nowe i innowacyjne instrumenty. To dotyczy szczególnie obszaru sekurytyzacji. W latach poprzednich polski rynek nieruchomości komercyjnych umożliwił inwestorom uzyskanie wysokich zysków. Sytuacja ta nie zmieni się, a prognozy zysków dalej są bardzo dobre. Liczba zainteresowanych inwestorów istotnie wzrosła i są to inwestorzy coraz bardziej wymagający.

Przewidywany jest ciągły rozwój rynku nieruchomości, gdyż zapotrzebowanie na finansowanie nieruchomości komercyjnych w dużej mierze nie zostało jeszcze zaspokojone.

Jakie jest zapotrzebowanie na finansowanie nieruchomości komercyjnych w Polsce?

Typowe dla rynku nieruchomości komercyjnych i ich długich cykli życiowych jest to, że liczba projektów zmienia się z roku na rok i że także z tego powodu mocno fluktuuje liczba kredytów i ich łączna wartość. Banki w Polsce sfinansowały obecnie portfele nieruchomości kredytami w wysokości 800 mln euro (portfel centrów handlowych). Poza tym właściwie nie ma limitu na umowy kredytowe, ponieważ banki organizują dla projektów tej wielkości konsorcja kredytowe przy udziale kilku banków krajowych i zagranicznych.

Jaki wpływ na rozwój firm i polskiej gospodarki mają banki, które oferują m.in. kredyty na finansowanie nieruchomości komercyjnych?

To bardzo dobre pytanie. Banki mają taki wpływ i udowodnię to na przykładzie: Wiele przedsiębiorstw w Polsce ma biurowce, magazyny, hale produkcyjne i inne nieruchomości, które mogą być zabezpieczeniem dla kredytu długoterminowego według zasad finansowania nieruchomości komercyjnych.

Bardzo często przedsiębiorstwa finansują budowę albo zakup takich nieruchomości ze środków własnych albo pochodzących z kredytów krótkoterminowych.Wymagane jest, aby taka nieruchomość miała status "nieruchomości uniwersalnej", tzn. aby mogła być potencjalnie wynajmowana na rzecz podmiotów trzecich i generowała dochód z tytułu najmu. Nie kwalifikują się tu nieruchomości, które wybudowano wyłącznie dla zaspokojenia potrzeb określonego rodzaju produkcji.

Jeżeli przedsiębiorstwa decydują się na pozyskanie długoterminowego kredytu zabezpieczonego takimi nieruchomościami, zyskują w ten sposób środki na spłatę krótkoterminowych kredytów, na inwestycje albo na rozwój podstawowej działalności. W efekcie przedsiębiorstwa zmniejszają poziom kredytów krótkoterminowych i refinansują część majątku, która jest eksploatowana przez długi okres poprzez długoterminowy kredyt.

Taki krok wymaga dokładnej analizy danej nieruchomości, jej wyceny oraz przeniesienia do spółki celowej, utworzonej w celu zarządzania wybraną nieruchomością. Przedsiębiorstwo takie powinno podpisać ze swoją spółką "nieruchomościową" długoletnią umowę najmu. Daje to przedsiębiorstwu możliwość realizacji swoich strategii: podatkowej i bilansowej, i ułatwia zarządzanie samą nieruchomością. Podsumowując, nieruchomości komercyjne mogą być m.in. źródłem pozyskiwania środków na nowe inwestycje, na nowe miejsca pracy, na rozwój gospodarczy, oddłużanie przedsiębiorstw oraz na zdobycie nowych rynków.

Dziękuję za rozmowę.