Chętnie skupowałbym akcje po obecnym kursie

Rozmowa z Józefem Wojciechowskim, twórcą, przewodniczącym rady nadzorczej i głównym akcjonariuszem J.W. Construction Holding

Czy niepokoją Pana notowania J.W. Construction - od czerwcowego debiutu na GPW kapitalizacja spółki zmalała o 1/3?

Trochę mnie irytują. Ale cóż, giełda rządzi się swoimi prawami... Notowania wielu firm, szczególnie z branży budowlano-deweloperskiej, istotnie ostatnio spadły. Cierpimy na ogólnym pogorszeniu koniunktury na giełdzie, co zazwyczaj mocno dotyka giełdowych debiutantów.

Jakie jest, Pana zdaniem, uzasadnienie dla faktu, że J.W. Construction jest teraz znacznie niżej wyceniane niż Dom Development, z którym najczęściej porównywana jest Pana spółka? W czerwcu obie firmy wyceniane były na zbliżonym poziomie, a teraz różnica na niekorzyść Pana spółki przekracza już 800 mln zł...

Dom Development pojawił się na giełdzie znacznie wcześniej niż my. To pozwoliło spółce zbudować zręby swojej historii giełdowej. My jesteśmy dopiero na początku tego procesu, przez co możemy być postrzegani jako spółka bardziej ryzykowna, bo inwestorzy jeszcze nie mieli okazji się przekonać, czy rzeczywistość potwierdza nasze obietnice. Pierwsze miesiące spółek na giełdzie rządzą się specyficznymi prawami, gdzie na kurs znacznie oddziałują decyzje krótkoterminowych inwestorów. Uważam, że wycena naszej firmy jest zbyt niska i mam nadzieję, że niedaleka przyszłość potwierdzi słuszność mojego przekonania.

Skoro akcje są wyceniane - Pana zdaniem - zbyt nisko, to czy skorzysta Pan z okazji, żeby ich dokupić?

Bardzo chętnie bym skupował akcje przy obecnym poziomie notowań. Znajdujemy się jednak w przededniu publikacji naszych wyników za II kwartał, co jest na tyle "pechowym" momentem, że obowiązuje mnie okres zamknięty (zakaz handlu akcjami - red.). Mogę jednak Państwu powiedzieć, że jeśli 7 sierpnia (data publikacji sprawozdania - red.) kurs będzie wciąż utrzymywać się poniżej 60-65 zł, to głęboko rozważę możliwość zakupu pewnej liczby akcji (wczoraj papiery J.W. Construction wyceniano na giełdzie po 50,8 zł - red.).

Czy raport za I półrocze da również innym inwestorom sygnał do zakupu akcji spółki?

Nie znam jeszcze dokładnych rezultatów za pierwsze sześć miesięcy roku. Obecnie analizujemy, jakie przychody, z których inwestycji, i w jakim stopniu możemy już rozpoznać w tym sprawozdaniu. Niemniej jednak rozmawiałem już z zarządem i jestem przekonany, że nasze wyniki za ten rok powinny być na zadowalającym poziomie (w ubiegłym roku spółka zarobiła 132 mln zł przy 726,3 mln zł przychodów - red.).

Spółka nie publikowała oficjalnych prognoz?

Zgadza się. Jednak zamierzamy, przy okazji publikacji sprawozdania za II kwartał, przedstawić w formie raportu bieżącego prognozę wyników.

Skoro jesteśmy przy wynikach, zapytam, jak chętnie będzie się spółka dzielić zyskami z akcjonariuszami?

Zamierzamy przeznaczyć pewną część zysku na dywidendę. Myślę, że nasi akcjonariusze nie będą rozczarowani.

A jak Pan ocenia docelowe możliwości J.W. Construction, jeśli chodzi o wysokość zysków i sprzedaży?

Dążymy do tego, żeby tegoroczna sprzedaż mieszkań nie była niższa niż ubiegłoroczna, kiedy sięgnęła 1 mld zł. Po I półroczu ilościowo sprzedaliśmy nieco mniej lokali niż przed rokiem, ale w ujęciu wartościowym odnotowaliśmy wzrost. Jestem więc przekonany, że wyniki będą bardzo dobre.

A na jakich rynkach widziałby Pan spółkę za kilka lat? Jakie rezultaty przyniosła na przykład Pańska wizyta w Bułgarii?

Na razie efektem tej wizyty było podpisanie umowy o współpracy z bułgarską firmą Kurortno Stroitelstvo, specjalizującą się w realizacji inwestycji hotelowych. Firma ta będzie realizować nasz projekt w Krynicy, gdzie chcemy stworzyć 4-gwiazdkowy ośrodek SPA. Jeśli chodzi o naszą obecność w Bułgarii, to rozważamy obecnie zakup gruntu w Warnie pod inwestycje apartamentowo-hotelowe. Ale rozmawiamy również o nabyciu terenów pod duże centrum handlowe. W Warnie nie ma jeszcze nowoczesnej galerii handlowej (z podobnych względów projekt handlowy w nadmorskim mieście Bułgarii zamierza realizować też GloCentra handlowe to nowy segment działalności J.W. Construction. Czy poza ewentualną inwestycją w Warnie, spółka przymierza się do kolejnych projektów komercyjnych?

Tak, rozważamy kolejne takie przedsięwzięcia, ale nie w Polsce, która, naszym zdaniem, jest już trochę zbyt "ciasna" dla tego typu projektów. Natomiast Bułgaria wygląda obiecująco.

Jaka jest wartość ewentualnej inwestycji w Warnie, o której Pan wspomniał?

Projekt, o którym rozmawiamy, to działka o powierzchni 3,6 hektara w centrum Warny wraz z budowanym na niej centrum handlowym. Cena wywoławcza to około 50 mln euro. Na tym etapie trudno jednak szacować koszt całego przedsięwzięcia.

Na jakich jeszcze zagranicznych rynkach zamierza być obecne J.W. Construction?

Jesteśmy od kilku lat obecni w Rosji - w obwodzie moskiewskim. Będziemy tam nadal obecni. Negocjujemy zakup gruntów pod kolejne inwestycje - zarówno w obwodzie moskiewskim, jak również w Tule - to ponad półmilionowe miasto nad Upą. Ponadto, co już sygnalizowaliśmy, przyglądamy się rynkowi kazachskiemu oraz ukraińskiemu, gdzie w niedługim czasie chcemy wystartować z jednym, dwoma projektami mieszkaniowymi. Ale Ukraina to najtrudniejszy z tych wszystkich rynków.

Trudniejszy od Rosji?

Co by nie mówić o Rosji, to jest ona bardziej "poukładana". Rynek ukraiński jest ryzykowny, ale można tam osiągnąć wysokie stopy zwrotu. Niewątpliwie Rosjanom łatwiej jest się na nim poruszać, ale my również próbujemy tam swoich sił. Chcemy budować mieszkania w Kijowie.

Wróćmy do Polski. Czy kluczowy rynek warszawski, Pana zdaniem, już się powoli nasyca?

Szeroko rozumiane centrum Warszawy, biorąc pod uwagę liczbę planowanych projektów, staje się już bardzo nasycone. Natomiast my koncentrujemy działalność tam, gdzie sięgają nasze korzenie, czyli na gruntach tańszych, na obrzeżach, gdzie możemy realizować projekty obejmujące tysiące mieszkań. Mam tu na myśli m.in. naszą działkę przy trasie wylotowej na Ożarów, gdzie na przełomie roku rozpoczniemy inwestycję na około 2 tys. mieszkań. Zamierzamy budować, a może właściwszym słowem byłoby - produkować, mieszkania najbardziej przystępne z przystępnych dla klientów, a jednocześnie pozwalające osiągać satysfakcjonującą dla nas marżę.

Ponadto wychodzimy poza Warszawę. Przyglądaliśmy się np. Wrocławiowi i Szczecinowi. Pierwsze z tych miast, biorąc pod uwagę obecnie realizowane i planowane projekty, zostanie wkrótce - użyję angielskiego terminu - overbuild (zabudowane do granic - red.). Natomiast w Szczecinie ceny gruntów i mieszkań są na razie dużo niższe niż we Wrocławiu, ale nie widzę podstaw do tego, żeby taki stan rzeczy miał się długo utrzymać. W Szczecinie przymierzamy się do budowy najwyższego, 30-piętrowego, bu-dynku w tym mieście. Jesteśmy na etapie projektowania. W przyszłym roku powinniśmy ruszyć z realizacją budynku.

Inwestorzy chcieliby też poznać Pańskie plany dotyczące kształtu grupy J.W. Construction. Mówiło się m.in. o możliwym wydzieleniu działalności budowlanej do odrębnej spółki i o jej wzmocnieniu. Tu w grę wchodził mariaż kapitałowy z Energopolem-Południe, z którego na razie nic nie wyszło. Czy powiązanie spółek jest jeszcze w ogóle rozważane?

Ten temat jest wciąż otwarty. Myślimy nad rozdzieleniem części deweloperskiej od wykonawczej, przy czym wykonawstwo chcielibyśmy zasilić jeszcze jakąś spółką. Może to być właśnie Energopol, ale rozmowy prowadzimy również z innymi firmami.

Patrząc jednak na działania Energopolu, można odnieść wrażenie, że spółka ta chce podążać własną ścieżką i nie myśli już o powiązaniach z J.W. Construction?

Pamiętajmy, że decyzja w tej sprawie należy do akcjonariuszy firm, a nie zależy od kroków podejmowanych przez zarząd. Mam dość częsty, dobry kontakt z panem Zbigniewem Jakubasem, głównym udziałowcem Energopolu, i wciąż powracamy do tego pomysłu. Prawdą jest zarazem, że rozmowy te są na bardzo wstępnym etapie.

A jaka przyszłość rysuje się przed działalnoścJ.W. Construction? W prospekcie emisyjnym spółki kreślono różne scenariusze. Z jednej strony planowano podwojenie liczby Hoteli 500 (do dziesięciu), z drugiej - nie wykluczano sprzedaży tej sieci.

Mamy czas na decyzję o sprzedaży. Działalność hotelarska to nie jest nasz core business (podstawowa działalność - red.). Jest jednak gotowy plan rozwoju tego segmentu. Oprócz modernizowanego ośrodka w Krynicy planowana jest m.in. budowa hotelu przy ul. Pileckiego w Warszawie. Mamy pozwolenie na budowę hotelu przy tzw. Zakopiance pod Krakowem oraz myślimy o hotelu przy lotnisku w Modlinie. Jeśli jednak znajdzie się nabywca, który zaproponuje nam za te hotele cenę gwarantującą odpowiednie profity, to wyjdziemy z inwestycji i nie będziemy prowadzić tej działalności.

Otrzymał już Pan jakieś oferty?

Tak, niejedną. Nie zdecydowaliśmy się jednak na przyjęcie którejkolwiek.

Chciałbym jeszcze prosić o wyjaśnienie inwestorom sprawy stawianych Panu zarzutów prokuratorskich. W prospekcie emisyjnym J.W. Construction wspomniano o tych zarzutach, aczkolwiek nie wyjaśniono dokładnie, czego dotyczyła cała sprawa. Myślę, że w interesie Pana i firmy jest to, aby nie było niedomówień.

Oczywiście. Nie mam nic do ukrycia. Przy czym uprzedzam, że nie jest to krótka historia...

Jestem przekonany, że zainteresuje naszych Czytelników.

Rzecz ciągnie się od 2000 roku, kiedy skontaktował się ze mną jeden ze starych znajomych, z którym znałem się w latach siedemdziesiątych. Umówiliśmy się. Podczas spotkania opowiedział mi o transakcji, którą zamierzał przeprowadzić wraz ze swoimi wspólnikami. Miała ona polegać na nabyciu przez niego i jego wspólników akcji Opolskiej Fabryki Mebli od NFI, przy czym największy pakiet akcji posiadał i transakcję prowadził fundusz zarządzany przez BRE (Pierwszy NFI - red.). Zakupu miała dokonać spółka należąca do owego znajomego i jego wspólników - Abimel Trading. Wartość transakcji szacowano na około 15 mln zł. Przy czym na początek trzeba było wpłacić 2,3 mln zł zaliczki, dlatego panowie zwrócili się do mnie z prośbą o pożyczkę. Finansowanie reszty transakcji mieli podobno wstępnie uzgodnione w jednym z banków.

Ta transakcja rzeczywiście wyglądała obiecująco, gdyż owa fabryka mebli była właścicielem działki w centrum Opola, której wartość rynkowa była równa wartości całej transakcji zakupu OFM. Panowie zapewniali, że mają kupca na te tereny. Było to przekonujące, a J.W. Construction dysponowało wówczas wolną gotówką, więc zgodziłem się na udzielenie tej pożyczki, tym bardziej że ustaliliśmy atrakcyjne oprocentowanie. Oczywiście, w celu ochrony interesów J.W. Construction należało ustanowić odpowiednie zabezpieczenia na wypadek, gdyby pożyczka nie została spłacona.

W umowie został zatem ustanowiony szereg zabezpieczeń spłaty pożyczki, w tym poręczenie wszystkich wspólników wraz z poddaniem się rygorowi egzekucji wprost z aktu notarialnego oraz prawo do ustanowienia hipoteki na nieruchomości przy obwodnicy gdańskiej. Ponadto, w celu zabezpieczenia naszych interesów, nabyliśmy udziały w spółce Abimel Trading, które miały być odsprzedane dotychczasowym wspólnikom po terminowym zwrocie pożyczki.

I w końcu podpisaliśmy umowę pożyczki na 4 mln zł, przy czym na początku uruchomiliśmy 2,5 mln zł (z czego 2,3 mln zł zostało przekazane bezpośrednio do NFI na wspomnianą zaliczkę, a 200 tys. zł dla spółki). Zarząd Abimel Trading podpisał umowę zakupu akcji OFM od NFI.

No i jak rzeczy mogą pójść źle, tak poszły źle. Okazało się, że uzyskanie pieniędzy ze wspomnianego banku wcale nie było takie łatwe. Sprawa się przeciągała, a mijał termin dopłaty pozostałej kwoty za fabrykę. Niektórzy ze wspólników zadeklarowali, że są gotowi zaangażować się finansowo (dotychczas nie wyłożyli swoich środków) i spłacić nam częściowo pożyczkę jako poręczyciele, ale w zamian oczekują pomocy ze strony naszej spółki w formie deklaracji o czasowym poręczeniu kredytu, gdyż bez tego go nie uzyskają. Przenieśli na J.W. Construction własność nieruchomości pod Gdańskiem, a my - zgodnie z ich oczekiwaniem - złożyliśmy terminowe oświadczenie o gotowości poręczenia kredytu.

Okazało się jednak, że bank nie jest zainteresowany finansowaniem inwestycji, a w konsekwencji - z braku odpowiednich środków - transakcja nie mogła dojść do skutku. NFI zatrzymało zaliczkę. My oczywiście próbowaliśmy odzyskać te pieniądze. Ten kawałek ziemi pod Gdańskiem nie zaspokoił naszych oczekiwań, gdyż był wart znacznie mniej. Zmieniliśmy zarząd w Abimel Trading, jej prezesem został Tomasz Panabażys.

Który później również został oskarżony... a obecnie jest członkiem zarządu J.W. Construction...

Zgadza się. Sęk w tym, że owa firma nie miała żadnego majątku. Podjęliśmy więc działania, żeby odzyskać chociażby część wpłaconej zaliczki. Wszczęliśmy postępowanie egzekucyjne w stosunku do poręczycieli pożyczki, a z drugiej strony próbowaliśmy odzyskać pieniądze od NFI. Zaproponowałem NFI ugodę. Chciałem, aby zwrócił nam tylko 1/4 kwoty - w końcu przecież przejęliśmy działkę pod Gdańskiem. NFI nie zgodził się jednak na ugodę. Sprawa znalazła swój finał przed sądem arbitrażowym przy KIG w Warszawie, którą spółka Abimel, reprezentowana przez profesjonalnych pełnomocników, wygrała.

Wspomniana zaliczka na zakup OFM została wystawiona w formie czeku, którego NFI nie przyjął. Następnego dnia dostarczony został drugi czek. Jednak już tego pierwszego dnia podpisana została umowa sprzedaży fabryki. Ale nie mogła być ona ważna...

... gdyż nie było zaliczki?

Dokładnie. W sensie prawnym miał to być zadatek. Ta techniczna kwestia pozwoliła nam wygrać sprawę w arbitrażu.

Ale tu się zaczęły problemy. Jak tylko wygraliśmy tę sprawę w arbitrażu, mimo że jeszcze nie otrzymaliśmy pieniędzy (czekaliśmy na nie jeszcze około czterech lat), byli wspólnicy Abimel Trading zażądali od nas wypłaty kwoty stanowiącej równowartość gruntów pod Gdańskiem, których własność na nas dobrowolnie wcześniej przenieśli. Nie godziliśmy się na taką wypłatę, gdyż nie odzyskaliśmy całości pożyczki, nie mówiąc o odsetkach. Ponadto wartość rynkowa tych gruntów nie była nawet równa kwocie, po jakiej je na nas przeniesiono, tymczasem żądania dotyczyły jeszcze wyższych kwot. Byliśmy natomiast gotowi oddać im te grunty. Ich z kolei interesowały wówczas już tylko pieniądze. No i rozpoczął się szereg spraw w różnych sądach - od Starogardu Gdańskiego po Warszawę. Wygrywaliśmy te sprawy, jednak utrudniały one nam egzekwowanie należności od NFI, bo np. do czasu korzystnych dla nas wyroków w Gdańsku było ustanowione zabezpieczenie na należnościach od NFI.

A skąd się zatem wzięły zarzuty prokuratorskie?

Panowie zgłosili się też do prokuratury w Starogardzie, zarzucając mi to, że ja z góry zakładałem taki scenariusz wydarzeń, tj. oszustwo. Prokuratura Rejonowa w Starogardzie Gdańskim, po blisko trzyletnim śledztwie, sprawę umorzyła.

Myśleliśmy, że to już koniec tej całej historii. Ni stąd, ni zowąd, rok temu, czyli po sześciu latach od tej niedoszłej transakcji, otrzymałem wezwanie z prokuratury w Warszawie jako podejrzany w tej sprawie. Postawiony mi zarzut jest, moim zdaniem, pozbawiony sensu i logiki, a w sprawie jest cały szereg nieścisłości.

Skierowane przeciwko mnie oskarżenie jest bezpodstawne i mam nadzieję, że znajdzie to potwierdzenie w orzeczeniu wydanym przez niezawisły sąd.

Wyjaśnijmy też, co prokuratura zarzuciła panu Panabażysowi.

W tej kwestii nie chciałbym się wypowiadać, gdyż nie zostałem do tego upoważniony. Mogę jedynie powiedzieć, że również zarzuty postawione panu Panabażysowi są, zdaniem prawników go reprezentujących, bezpodstawne.

Dziękuję za rozmowę.

fot. Andrzej Cynka