Ukraina: atrakcyjny, ale trudny rynek

Branża nieruchomości naszego sąsiada zwraca uwagę wielu zachodnich graczy. Wciąż jednak rozpocząć działalność deweloperską na Ukrainie nie jest łatwo

Deweloperzy z naszego regionu coraz częściej spoglądają w kierunku Ukrainy. Duży rynek zarówno z olbrzymimi potrzebami mieszkaniowymi, jak i deficytem powierzchni biurowej, handlowej oraz magazynowej jest wymarzonym terenem do ekspansji. O wejściu nad Dniepr informowały już austriackie spółki, takie jak Immoeast, Warimpex czy czeski ECM. Pierwsze przymiarki do zaistnienia na tym rynku poczyniły już GTC i Echo Investment, które założyły za Bugiem spółki zależne. Obecnie jednak prym w ukraińskiej deweloperce wiodą rodzimi gracze. Jednocześnie wiele deweloperskich firm z Europy Centralnej odnosi sukcesy w Rosji, ale wejście na Ukrainę wciąż jest kwestią przyszłości. Dlaczego? Eksperci podkreślają, że tamtejszą specyfikę branży nieruchomości określa skomplikowane ustawodawstwo, które blokuje rozwój rynku.

Skomplikowane prawo

- Na Ukrainie trudno określić, kto jest właścicielem danej działki, dlatego niezwykle ważne jest znalezienie solidnego, lokalnego partnera. Jednak na to potrzeba trochę czasu - zauważa Petr Bartek, analityk rynku nieruchomości w Erste Banku. Z prawnego punktu widzenia najważniejszym problemem branży nieruchomości jest brak ustawy dotyczącej ewidencji gruntów, którą teraz zajmuje się kilka instytucji, oraz prawa o rynku ziemi. Prawo czeka na uchwalenie, ale z powodu kryzysu politycznego parlamentarzyści nie zajmowali się tymi projektami. Regulacje nie zostaną prawdopodobnie wprowadzone w przyszłym roku, gdyż od półtora miesiąca nie zbierał się parlament. Na rozwiązanie czeka również kwestia zniesienia moratorium na handel ziemią rolną. Eksperci liczą, że część działek, po likwidacji tych zapisów, mogłaby zostać przekształcona z rolnych na budowlane. Przedsiębiorcy przewidują, że z moratorium pożegnają się w nadchodzącym roku, ale w tym wypadku znów wymagana jest decyzja parlamentarzystów...

Mieszkaniowa drożyzna

Zakaz handlu ziemią doprowadził do deficytu działek dostępnych pod budowę. To z kolei wpłynęło na spory wzrost cen nieruchomości. Zwłaszcza w Kijowie brakuje działek budowlanych. Teraz w ukraińskiej stolicy za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić średnio prawie 3 tys. dolarów. Przy tym większość mieszkań znajduje się w starej zabudowie z lat 60. Podobnie jest z biurowcami. Na jednego mieszkańca Kijowa przypada 0,39 mkw. powierzchni biurowej. Plasuje to naddnieprzańską metropolię na końcu rankingu europejskich stolic. Szczególnie brakuje obiektów biurowych klasy A, co w konsekwencji winduje ceny wynajmu.

Sprzedażą działek zajmują się miejscowe samorządy. Można je kupić na organizowanych przez urzędników aukcjach. W konsekwencji podaż ziemi na stołecznym rynku zależy od tego, jak często zbierają się lokalne władze. Wady takiej zależności odczuł m.in. jeden z największych ukraińskich deweloperów XXI Century, notowany w Londynie i wybierający się na GPW. Od wiosny do jesieni 2006 r. kurs spółki na londyńskim alternatywnym parkiecie AIM spadał, a analitycy tłumaczyli to właśnie brakiem nowych miejsc do budowy w stolicy. Teraz XXI Century działa też w innych miastach kraju i nie jest już zdany na łaskę samorządu, ale problem opieszałości urzędników wciąż istnieje.

Handlowe centra to inwestycyjny hitKijowski deweloper w ostatnim czasie poświęca dużo uwagi inwestycjom w centra handlowe. To prawdziwy hit na ukraińskim rynku nieruchomości. Analitycy międzynarodowej firmy konsultingowej A. T. Kearney podkreślają, że tempo wzrostu sprzedaży detalicznej nad Dnieprem jest jednym z najszybszych na świecie. Wartość obrotów w tym segmencie zwiększyła się w ubiegłym roku o 25 proc. Dlatego rośnie również popyt na powierzchnie handlowe. Przez ostatnie trzy lata centra zakupowe budowano głównie w Kijowie. Teraz punkt ciężkości przenosi się do Odessy, Lwowa, Doniecka, Dniepropietrowska oraz Zaporoża. Jednak wciąż powstające tam obiekty różnią się od standardowych centrów handlowych. Te, które działają w regionach, nie przekraczają zazwyczaj 40 tys. mkw. i składają się głównie ze spożywczego sklepu samoobsługowego i kilkunastu butików - wynika z danych kijowskiej firmy analitycznej Socmart. Dopiero powstające projekty zakładają budowę typowych centrów handlowo-rozrywkowych.