Hektary w portfelu

Obok akcji i obligacji w portfelu wielu krajowych inwestorów znalazłoby się także miejsce dla domu, działki czy choćby mieszkania. Rynek nieruchomości traktowany jest u nas jednak ciągle jeszczejako część branży budowlanej lub, co gorsza, jako ?ubogi krewny? rynku kapitałowego. Na świecie nieruchomości stanowią tradycyjne i powszechne uzupełnienie portfeli inwestycyjnych.

Specjaliści są zgodni, że to jest także perspektywa dla rodzimego rynku. Inwestorzy tym bardziej docenią zalety posiadania takich aktywów jak dom, czy grunt, im szybciej uda się pokonać bariery hamujące rozwój rynku nieruchomości. Wśród nich wymienia się przede wszystkim: po stronie podaży ? niedostatecznie dużą i zróżnicowaną ofertę, po stronie popytu ? brak wśród głównych graczy inwestorów instytucjonalnych oraz niepewność co do stabilności przepisów, przede wszystkim podatkowych.Dla cierpliwych? Od kilku lat pojawił się trend uzupełniania portfela papierów wartościowych nieruchomościami, w ramach dywersyfikacji aktywów. Wiele wskazuje na to, że ten proces będzie się rozwijał. Inwestycje w nieruchomości mają i będą miały charakter długoterminowy z racji tego, że dom czy działka to aktywa mało płynne ? twierdzi Sebastian Buczek, doradca inwestycyjny, członek zarządu ING BSK TFI.W przypadku gruntów ich ?dojrzewanie? w czasie jest szczególnie wyraźne, gdy rozrastające się miasta ?przychodzą? do miejscowości na obrzeżach i ? co często występuje równolegle ? działki zmieniają status z rolnych na budowlane. W okolicach Warszawy oznacza to zwykle 4?6-krotny skok ceny za 1 m2. Czekanie opłaca się.Obrót w terminie kilkunastu miesięcy jest rzadkością ? potwierdza Zbigniew Kirejczyk, prezes REAS Konsulting ? i może wskazywać, że właściciel miał wcześniej dostęp do informacji o planowanych w sąsiedztwie atrakcyjnych inwestycjach jak np. autostrada, centrum handlowe czy zalew, które podniosą wartość okolicznych nieruchomości.Inwestorzy liczą też na wzrost cen po wejściu Polski do Unii Europejskiej. To właśnie znaczna różnica cen nieruchomości sprawiła, że w naszym stanowisku negocjacyjnym dotyczącym swobodnego przepływu kapitału Polska wystąpiła o dwa okresy przejściowe dla obrotu ziemią: 5 lat w przypadku działek przemysłowych i aż 18 ? dla gruntów rolnych. Wobec sprzedaży domów i działek rekreacyjnych cudzoziemcom o ograniczenia nie zabiegamy. Wykorzystują to developerzy i niektórzy inwestorzy w atrakcyjnych regionach kraju. W mazurskim Powałczynie powstaje już osiedle ok. 100 całorocznych domów o wysokim standardzie i z pełną infrastrukturą. Cena 1 m2 działki wynosi ok. 22 USD, koszt domu ? od 25 tys. USD.bogda żukowskadokończenie na str. IIdokończenie ze str. I? To mój ?trzeci filar? ? mówi jeden z właścicieli. Do emerytury ma jeszcze 10?15 lat i liczy przede wszystkim na to, że w przyszłości albo znajdzie zagranicznego kupca, albo siła nabywcza krajowych nabywców zrówna się z poziomem UE. Dziś za swój dochód obywatel Unii może kupić średnio trzykrotnie więcej nieruchomości niż Polak. Choć ta relacja nie przełoży się proporcjonalnie na wzrost cen domów, to i tak daje nadzieję na ?godziwą emeryturę?.?Na ziemi jeszcze nikt nie stracił? ? głosi stara dewiza inwestorów. Sebastian Buczek ostrzega jednak, by dziś traktować ją z ostrożnością. ? Inwestycje w nieruchomości ? w zależności od charakteru ? obarczone są różnym stopniem ryzyka. Generalnie, pod tym względem umieściłbym je gdzieś pomiędzy akcjami i obligacjami ? mówi.W przypadku inwestycji w dom czy mieszkanie decydującym kryterium wyboru jest uzyskiwany efektywnie czynsz. Można by go porównać do dywidendy. Tyle że w przypadku akcji ? przynajmniej ostatnio ? jej znaczenie wydaje się drugorzędne. Na fali fuzji i przejęć inwestorzy zdają się liczyć raczej na wzrost kursów i zysku z tego tytułu. Nieruchomość w Warszawie, w tzw. dobrej dzielnicy, była na początku lat 90. znakomitą lokatą. Wiązało się to z najazdem zachodnich specjalistów, w sumie ok. 2 tys. rodzin. Apogeum przypadła lata 1995?96. Od tego momentu zaczął się też rozwój budownictwa tzw. apartamentowców. Obecnie ekspertom kończą się kontrakty i na ich miejsce nie pojawiła się grupa równie licznych i zamożnych nowych klientów. W efekcie REAS Konsulting, który bada rynek nieruchomości, zanotował spadek czynszów z 18 nawet do 12 USD/m2. Ten sam efekt obniżenia rentowności inwestycji może wystąpić w ciągu najbliższych lat w Poznaniu. To miasto było dotąd uważane za rynek stabilny i równie atrakcyjny dla inwestorów, jak Warszawa. Jeśli jednak Echo Investment zrealizuje plan zbudowania całej podmiejskiej dzielnicy, taka inwestycja jest w stanie zachwiać rynkiem i wymusić spadek cen.Bez kluczowego graczaPolski rynek nieruchomości jest specyficzny: w ciągu ostatnich kilku lat pojawili się na nim drobni inwestorzy, brak jest jednak kluczowych graczy. Powstały wprawdzie fundusze emerytalne, ale nie wolno im inwestować w ten segment rynku kapitałowego. To decyduje o słabości rynku nieruchomości. Na świecie właśnie fundusze i inne instytucje finansowe decydują o jego kształcie. ? To moje największe rozczarowanie. Nie rozumiem, dlaczego podjęto taką decyzję, ponieważ nieruchomości idealnie odpowiadają na zapotrzebowanie inwestorów instytucjonalnych na długoterminowe lokaty ? mówi Tomasz Błaszyński, szef łódzkiej firmy Euro-Clasic i rzecznik Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.Ta sytuacja może się poprawić wraz z przyjęciem nowelizacji ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Rząd poparł ten projekt. Zakłada on, że fundusze emerytalne, inwestycyjne, towarzystwa ubezpieczeniowe i kasy oszczędnościowo-budowlane mogłyby lokować w listy zastawne. ? To niewątpliwie ożywiłoby i ucywilizowało krajowy rynek nieruchomości ? nie ma wątpliwości Ryszard Uchman, dyrektor Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej (IGM).Po przeciwnej stronie jest rynek małych mieszkań, które można wybudować za ulgę budowlaną. Rozwija się on bardzo dynamicznie, ale eksperci obawiają się stagnacji, gdy ulgi znikną ? zgodnie z zapowiedziami ? od 2001 r.IGM ostrożnie ocenia, że w Warszawie, największym rynku nieruchomości, do 15% substancji może stanowić lokaty. Spółdzielnie i developerzy nie nastawiają się jednak na nabywców poszukujących tego typu aktywów do portfela. ? Nie pytamy się naszych klientów, w jakim celu kupują mieszkanie. Nastawiamy się raczej na przeciętnego klienta, choć mamy świadomość, że istnieje grupa inwestorów w tym segmencie rynku ? mówi Marek Oberda z Exbud Development. Podobną strategię ma chyba giełdowy Mostostal-Export. Chce on zwiększyć zaangażowanie w budownictwo mieszkaniowe i w nadchodzących latach udział tej działalności w przychodach spółki ma wzrosnąć do 50% z 20% obecnie. Takie plany można oprzeć obecnie tylko na ciągle niezaspokojonym popycie na mieszkania popularne, do własnego użytku.Dom z widokiem(na zysk)Można założyć, że zainteresowanie aktywami typu domy czy mieszkania byłoby znacznie większe, gdyby nie wyśrubowany poziom cen oraz sygnały zwiększenia podaży, co w sumie negatywnie wpłynie na kalkulacje opłacalności inwestycji. W latach 2000?2001, wynika z analizy REAS Konsulting, w aglomeracji warszawskiej powstanie ok. 40 tys. mieszkań, a w samej stolicy ? ok. 16 tys. W ub.r. oddano 8,8 tys. ? W perspektywie 2?3 lat może dojść w Warszawie do nadwyżki podaży nad popytem, co doprowadzi do obniżki cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym ? przyznaje Zbigniew Kirejczyk.W kalkulacjach liczy się, obok ceny, także lokalizacja. ? To ona nadaje cechy jakościowe i wartościowe inwestycji w nieruchomości ? twierdzi dyr. R. Uchman. Tak więc najlepiej mieć w portfelu dobry adres: w spokojnym, bezpiecznym miejscu, w dobrej dzielnicy i z wygodnym dojazdem. Warto przy tym zauważyć, że ten ostatni element może być traktowany w jednym miejscu jako zaleta ? w innym jako wada: bliskość metra w Warszawie podnosi ceny, ale w Waszyngtonie i większości innych amerykańskich miast ? obniża klasę inwestycji. Inwestor może też zyskać lub stracić na zmianie mody na dzielnice. By pozostać przy przykładzie z USA: chyba nawet najstarsi nowojorczycy nie pamiętają, że Harlem, dziś czarne getto, u swego początku był elegancką dzielnicą białych imigrantów.W poszukiwaniu atrakcyjnych aktywów, inwestorzy zwrócili się w stronę dworów i rezydencji. ? Mamy dużo zapytań, ale liczba transakcji wskazujących na portfelowe inwestycje to w sumie margines poniżej 5%. Kłopot w tym, że popyt jest głównie na okolice Warszawy, a podaż ? na Pomorzu i w Polsce zachodniej ? potwierdza Witold Śnieć z warszawskiego oddziału Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa (AWRSP). Agencja, która potencjalnie mogłaby być źródłem atrakcyjnych aktywów, ma jednak zapis ?antyspekulacyjny?, dający jej prawo pierwokupu, gdy właściciel chce sprzedać kupioną tam nieruchomość przed upływem 5 lat. W tych warunkach pozostaje tylko rynek wtórny. Fachowcy są jednak zgodni, że kupując ?hektary? do portfela trzeba się albo dobrze na tym znać, albo powierzyć to specjalistycznej firmie. Inaczej ryzyko może okazać się zbyt duże.Co tu straszySwego czasu bogaci Amerykanie kupowali szkockie zamki. W cenie były szczególnie te, które miały swojego ducha. Na krajowym rynku nieruchomości inwestorów straszą nie duchy, a administracja. Nieprzewidywalność przepisów i bałagan w otoczeniu prawnym zniechęcają inwestorów bardziej niż wysokie stopy procentowe i możliwe wahania koniunktury gospodarczej. Tomasz Błaszyński wskazuje, że rozwój rynku nieruchomości hamuje szczególnie obawa zmian przepisów podatkowych i nieuporządkowanie ksiąg wieczystych oraz trudności w uregulowaniu stanu prawnego wielu nieruchomości. Pojawienie się na tym rynku wielkich inwestorów instytucjonalnych stworzyłoby presję na szybsze uporządkowanie tych spraw i na większą stabilność reguł, na czym skorzystałby cały rynek.

BOGDA ŻUKOWSKA