Kasy mieszkaniowe ? sposób na ulgę budowlaną

W kasach mieszkaniowych oszczędza w Polsce zaledwie ok. 60 tys. osób. Choć wizja odpisów podatkowych tradycyjnie już zachęci kolejną grupę do przystąpienia do kas pod koniec roku, to nadal będzie to wynik bardzo słaby. W Czechach na długoletnie oszczędzanie na własny kąt zdecydował się już prawie co trzeci mieszkaniec kraju ? ok. 3 mln osób, na Słowacji 0,8 mln z 5,3 mln ludności, a na Węgrzech z 10,5 mln mieszkańców oszczędza ponad 0,5 mln.

? Podstawowym kryterium sukcesu takiego programu jest jego masowość, kasy tego typu bowiem z założenia powinny być kierowane do osób mało i średnio zarabiających ? uważa Roman Nowicki, wiceprezes Warszawskiej Izby Samorządu Gospodarczego. Liczące 4 lata polskie kasy mieszkaniowe można uznać więc za klęskę. Dlaczego?Powodem na pewno nie jest zadowalająca sytuacja mieszkaniowa:? w Polsce jest 11,5 mln mieszkań, ale 30% z nich nadaje się do remontu;? na 1000 osób przypada 296 mieszkań, gdy w innych krajach Europy ponad 400;? ok. 1,5 mln gospodarstw domowych nie ma swoich mieszkań, brakuje ich dla ok. 0,5 mln młodych rodzin;? do roku 2010 trzeba będzie wyburzyć ok. 0,8 mln mieszkań ze względu na zły stan techniczny, nie pozwalający na ich dalszą eksploatację;? obecnie rocznie buduje się nieco ponad 80 tys. mieszkań, czyli tyle, ile na początku lat 50.Polski rodzimy system kas mieszkaniowych zdecydowanie różni się od niemieckiego programu kas oszczędnościowo-budowlanych, który trafił m.in. do naszych południowych sąsiadów. ? I to właśnie różnica w jakości obu tych ofert sprawiła, że w trzech krajach, których łączna liczba mieszkańców jest mniejsza niż w Polsce, w kasach oszczędza ponad 4 mln osób, a u nas kilkadziesiąt tysięcy ? zaznacza Roman Nowicki. Kształtowane przez 70 lat kasy w systemie niemieckim miały czas, by stworzyć warunki oszczędzania przez najmniej zamożnych, podczas gdy polskie kasy mieszkaniowe (KM) kierowane są do co najmniej średnio zarabiających.Zdaniem Romana Nowickiego podstawą sukcesu kas oszczędnościowo--budowlanych (KOB) jest bezpieczeństwo. Tutaj z góry określono konkretny poziom oprocentowania wpłat i kredytów, które można później zaciągnąć. Uniezależnia się tym samym ludzi gromadzących pieniądze od niepewnego otoczenia gospodarczego. Zazwyczaj depozyty mają 3-proc. oprocentowanie, a kredyty 6-proc. ? A jest to szczególnie ważne, jeśli chce się przekonać do oszczędzania osoby, które, by odłożyć, odejmują sobie od ust, one nie są skłonne do ponoszenia jakiegokolwiek ryzyka ? mówi szef Warszawskiej Izby Samorządu Gospodarczego. Znaczącym powodem braku popularności obecnie działających kas mieszkaniowych jest właśnie osadzenie ich w gospodarczych niepewnych realiach ? oprocentowanie wpłat to 1/4 stopy redyskontowej NBP ? obecnie 5,375%, a oprocentowanie kredytów 1/2 stopy redyskontowej ? 10,75% (jeszcze niedawno było to odpowiednio 5 i 10%). Nie ma pewności, jak będzie wyglądała sytuacja, gdy oszczędzający będzie chciał zaciągnąć kredyt. Poza tym ludzie po prostu nie rozumieją czegoś takiego, jak stopa redyskontowa (o skomplikowaniu tych programów świadczy fakt, że np w KM Pekao 61% oszczędzających to osoby z wyższym wykształceniem).Nie jest jasno załatwiona sprawa premii wynikającej z oszczędzania ? w KM jest to możliwość korzystania z odpisów od podatku dochodowego, co np. eliminuje już rolników. W KOB jest to z góry ustalona wielkość dopłaty, np. 20% zgromadzonych w danym roku środków, ale odpowiednio limitowanych (patrz tabela u góry).W Niemczech dopilnowano także, by w przypadku gdy jeden z oszczędzających współmałżonków umiera, drugi mógł wycofać pieniądze wraz z premiami. Ponadto po 7 latach oszczędzania można wycofać z kasy pieniądze wraz z premiami i nie przeznaczać ich na cele mieszkaniowe. Przez taki okres mogła się przecież zmienić sytuacja oszczędzających, a poza tym kalkulacje wykazują, że pieniądze te obracane przez kasę 7 lat ? zarabiają już na premie. ? To są niby detale, ale właśnie one wpłają na ostateczną decyzję i masowość kas w systemie niemieckim ? podkreśla Roman Nowicki.Inna sprawa, że KOB są odrębnymi podmiotami gospodarczymi działającymi dla zysku ? zależy im na zdobywaniu jak największej liczby klientów, konkurują też między sobą. Kasy mieszkaniowe działają natomiast jako część banków i na dodatek funkcjonują na zasadach non profit. Bankom nie zależy więc, by ten niezyskowny interes się rozwijał. Przy okazji prowadzenia kas mieszkaniowych, próbują więc z korzyścią dla siebie: zachęcać członków kas do założenia konta w tym banku a także podsuwają ?swoje? kredyty mieszkaniowe, gdy ten z kasy nie wystarcza.Martwe kasy Kasy oszczędnościowo-budowlane w polskim prawodawstwie są obecne już od 1997 r. Ustawa jest jednak martwa, nigdy nie powstał jedyny wymagany do niej przepis wykonawczy. ? Właściwie stało się tak przez upór jednego człowieka ? wicepremiera i ministra finansów Leszka Balcerowicza ? mówi Roman Nowicki. Ustawę o kasach przegłosowali w parlamencie: AWS, Unia Wolności i PSL. Jednak przedstawione później ministrowi finansów symulacje dopłat z budżetu państwa, jakich wymagałyby kasy, sprawiły, że Leszek Balcerowicz stał się ich zagorzałym przeciwnikiem. Według wyliczeń resortu finansów wprowadzenie tego rozwiązania w Polsce wymagałoby w ciągu 12 lat dopłat w granicach 70 mld zł. Z kolei wyliczenia kas mówią, że będzie to ok. 8 mld zł. Rozbieżności są ogromne i wynikają z różnych przyjętych sposobów obliczania premii. Analiza Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową pokazuje, że w dziesiątym roku działania kas, wpływy do budżetu po ożywieniu budownictwa byłyby większe niż wypłacane premie.Wraz z wprowadzeniem systemu KOB na naszym rynku chciały pojawić się cztery niemieckie podmioty, prowadzące już taką działalność w innych krajach: Bausparkasse Schwabisch Hall, BHW, Wüstenrot oraz Westdeutsche Landesbausparkasse. Ze strony polskiej w przedsięwzięciu tym widziały się z BSH ? BGŻ, z BHW ? WBK, z Wüstenrot ? Pekao i z LBS ? PKO bp.Pojawiły się zarzuty, że na wprowadzaniu tych kas skorzystają głównie niemieckie instytucje. Obecnie Niemcy nie zarabiają, Polacy nie oszczędzają. Podczas gdy na koniec I kwartału 2000 r. w kasach oszczędnościowo-budowlanych w Czechach, gdzie istnieją one od 1993 r. łącznie podpisano umowy o docelowej wartości w przeliczeniu na złote 46,6 mld zł (2 lata temu na zakup mieszkania i remonty 135 tys. osób zaciągnęło tanie kredyty w tych kasach, a w ub.r. 117 tys.), na Słowacji, gdzie działają one od 1992 r. 13,73 mld zł, a na Węgrzech po trzech latach funkcjonowania ponad 5 mld zł. W kasach mieszkaniowych w Polsce zaoszczędzono ok. 1 mld zł.Zwolennicy kas oszczędnościowo-budowlanych nie wykluczają, że w ich wprowadzeniu w życie może pomóc lewica, jeśli przejmie rządy po zbliżających się wyborach parlamentarnych.? Nowy rząd na pewno będzie musiał sobie odpowiedzieć na pytanie: co zrobić z budownictwem mieszkaniowym? Potrzebny będzie pomysł, ale także decyzja o zwiększeniu wydatków. Obecnie na budownictwo mieszkaniowe przeznacza się w Polsce 0,35% PKB, podczas gdy w Europie jest to 2?5%. Brakuje też wyobraźni, że inwestycje takie po prostu się zwracają ? mówi Roman Nowicki.Nie ma alternatywDecyzji o wstąpieniu do kasy mieszkaniowej sprzyja koniec roku, ponieważ oszczędzanie w KM jest sposobem na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Daje możliwość odpisu od podatku 30% wartości wpłat. Należy pamiętać jednak, że ulga dla oszczędzających w KM wkomponowana jest w ulgę budowlaną. Są więc dwa tytuły do jednego limitu odliczeń. Jeśli więc wykorzysta się limity w kasie, traci się prawo do odpisów podczas budowania domu czy mieszkania. Wejście do kasy jest więc szczególnie opłacalne przy zakupach na rynku wtórnym.Możliwość oszczędzania w kasach mieszkaniowych dają trzy banki: Pekao (ok. 31 tys. aktywnych rachunków), BPH (ok. 16 tys.) i BSK (ok. 6 tys.). Przed decyzją, do którego pójść z pieniędzmi, należy wziąć pod uwagę różnice ofert.Szczególnie istotne są możliwe aneksy do umów powiększające wpłaty. Propozycja ta wychodzi głównie naprzeciw potrzebom zainteresowanych odpisami podatkowymi. Incydentalnych wpłat banki nie uwzględniają bowiem przy wyliczaniu poziomu taniego kredytu. Liczy się także możliwość zmiany wysokości raty w taki sposób, by brane było to pod uwagę przy kredycie kontraktowym i nie burzyło całego procesu oszczędzania, np. w KM BSK podwyższenie wysokości raty oznacza na nowo rozpoczęcie 3-letniego okresu oszczędzania ? taki jest minimalny okres oszczędzania.Cały czas trzeba pamiętać, że kasy nie są szczególnie opłacalne dla prowadzących je banków. Daje się to we znaki przy próbach zaciągnięcia taniego kredytu. Jedna z podstawowych zasad kas mówiąca o wielkości taniego kredytu na poziomie 150% zaoszczędzonych środków wraz z odsetkami, to dla większości osób pułap nie do osiągnięcia. O tym, że wynika to z niechęci banków do tego produktu najlepiej świadczy fakt, że zdarza się, iż żąda on, by korzystającemu z kredytu w kasie zostało na utrzymanie więcej pieniędzy niż gdy bierze on komercyjny kredyt mieszkaniowy. Należy pamiętać też o poręczycielach, w BSK trzeba mieć już poręczyciela przy kwocie do 30 tys. zł, a kilku przy wyższych.Trudności z zaciąganiem kredytów w maksymalnej wysokości tłumaczy się w bankach głównie brakiem wystarczającej zdolności kredytowej klientów. Oszczędzający w KM często wpłacają na rachunki pieniądze już wcześniej zaoszczędzone czy otrzymane od rodziny. Przy zaciąganiu kredytu trzeba się jednak wykazać dochodami na odpowiednim poziomie, tym bardziej że maksymalny okres spłaty jest krótki, bo zazwyczaj trzy lata. I tak wiele osób, licząc na tani kredyt, oddało pieniądze w bardzo nisko oprocentowany depozyt, ale nie może sobie tego już w pełni zrekompensować. Na pewno nie zachęca do KM również podejście państwa, które co chwilę ma pomysły na zmiany programu. Obecnie mówi się o przekształceniu KM w kasy oszczędnościowo-mieszkaniowe.W KM Pekao, która 21 października skończy 4 lata, jest 51,6 tys. otwartych rachunków, z czego czynnych 30,4 tys. Średnio na jeden przypada kwota 34 tys. zł, ok. 10% gromadzi ponad 70 tys. zł. 16,3% członków kasy deklaruje wpłaty powyżej 1000 zł. Średnia wartość jednego kredytu to 37,5 tys. zł, z czego 88% to kredyty do 60 tys. zł, a 5% powyżej 100 tys. zł. 90,3% oszczędzających zamierza gromadzić pieniądze nie dłużej niż 3 lata.

HALINA KOCHALSKA