Komercja handlowo-rozrywkowa

Nieruchomości handlowe są drugim po biurach segmentem nieruchomości, w który inwestuje się najwięcej pieniędzy. Obserwatorzy rynku twierdzą, że dla tego rodzaju inwestycji jest w Polsce jeszcze sporo miejsca

W 2007 roku w Polsce oddano do użytku prawie 800 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej (wzrost podaży o 40 proc. w stosunku do 2006 roku) - wynika z informacji podanych przez Cushman & Wakefield Polska. Wzmożona działalność deweloperska odnotowana została zwłaszcza w sektorze centrów handlowych, które przyniosły 80 proc. nowoczesnej powierzchni. Warte zauważenia jest, że aż 38 proc. nowoczesnej powierzchni handlowej w ubiegłym roku oddano do użytku w miastach średniej wielkości. Lata 2008-2009 przyniosą dalszy wzrost podaży nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce zarówno w największych aglomeracjach miejskich, jak i w miastach średniej i małej wielkości.

Rozwojowy rynek

Z raportu firmy Colliers International Poland wynika, że całkowita podaż wielkoformatowych obiektów handlowych w Polsce kształtuje się na poziomie 5,45 mln mkw., wykazując jednocześnie szybką tendencję wzrostową. Do końca 2010 roku nowa podaż w małych miastach przekroczy wielkość powierzchni dostarczonych w dużych miastach, co jest efektem dążenia deweloperów do maksymalizacji zysków. W dużych miastach, z powodu spodziewanego nasycenia rynku, deweloperzy zmuszeni są w ostatnim czasie do poszukiwania nowych sposobów na wyróżnienie swoich projektów spośród istniejących.

Dwucyfrowy wzrost sprzedaży detalicznej skłania skutecznie firmy handlowe do energicznego rozwoju działalności, co wiąże się z kolei z koniecznością znalezienia odpowiednich lokali. Wybór właściwej lokalizacji jest coraz częściej rezultatem procesu starannej selekcji. Niesłabnący popyt powoduje, iż w najbardziej atrakcyjnych i poszukiwanych obiektach podnosi się ceny za wynajem. Natomiast niektóre mniej popularne centra handlowe stają się potencjalnym celem dla rekomercjalizacji.

Warszawa jeszcze na czele

Pierwszy kwartał tego roku był kontynuacją trendów z 2007 roku poprzedniego - wynika z analizy przeprowadzonej przez specjalistów z Colliers International Poland. Następowało przesunięcie zainteresowania deweloperów z dużych miast w stronę mniejszych ośrodków. Większość projektów planowanych jest obecnie w miastach pomiędzy 50 a 400 tys. mieszkańców, w związku z przewidywanym nasyceniem rynku powierzchni handlowych w większych miastach w ciągu najbliższych kilku lat. Obecnie udział całkowitej powierzchni handlowej w ośmiu największych miastach Polski stanowi 76 proc., natomiast na koniec 2010 roku spadnie do poziomu 62 proc. Jednocześnie znacznie szybsza będzie średnia dynamika wzrostu powierzchni handlowych w mniejszych miastach (40 proc.) w porównaniu do ośmiu największych (12 proc.).

Miastem, które odznacza się największą liczbą powierzchni handlowej w Polsce jest wciąż Warszawa (1 316 300 mkw). W dalszej kolejności znajdują się: aglomeracja górnośląska (700 690 mkw.), trójmiejska (461 790 mkw.) oraz Wrocław (456 700 mkw.). Pod względem nasycenia sytuacja wygląda jednak nieco inaczej. Tu co prawda także przewodzi Warszawa (758 mkw./1000 mieszkańców), ale w dalszej kolejności na koniec pierwszego kwartału tego roku plasowały się Wrocław (718), Trójmiasto (614) i Poznań (597). Jednakże w ciągu najbliższych lat, tj. do końca 2010 r., największa ilość nowoczesnej powierzchni handlowej oddana zostanie do użytkowania we Wrocławiu i Poznaniu, w związku z czym wtedy te miasta wysuną się na prowadzenie pod względem nasycenia, osiągając wskaźniki wynoszące odpowiednio 1180 i 1129.

Nowa strategia

Rynek wielkich ośrodków miejskich powoli się nasyca, jeżeli chodzi o wielkie centra handlowe, coraz trudniej także o odpowiednie działki, na których można by zbudować kolejne tzw. galerie. Nie znaczy to jednak wcale, że inwestorzy nie będą się starać wejść na te rynki z nowymi przedsięwzięciami. Zmienić się jednak musi strategia tych, którzy chcą otwierać nowe obiekty. Obserwatorzy rynku nieruchomości wskazują na trzy podstawowe nurty, które będą dominowały na rynkach inwestycyjnych dużych ośrodków. Przede wszystkim deweloperzy zajmujący się budownictwem komercyjnym będą się koncentrować na budowaniu mniejszych centrów o zasięgu osiedlowym, jako przykład takich działań wskazywane jest między innymi Centrum Skorosze w Warszawie. Kolejny kierunek rozwoju to budowanie obiektów wielofunkcyjnych, które łączą już nie tylko handel i gastronomię, ale w jednym miejscu próbują jeszcze scalić z sobą część biurową, mieszkalną, rekreacyjną... I trzeci kierunek, wyjątkowo ciekawy między innymi ze względów architektonicznych, to rewitalizacja obszarów poprzemysłowych. Jako przykłady tego ostatniego nurtu wymieniane są między innymi plany Bonarka w Krakowie i Stocznia w Gdańsku.

Średniaki w natarciu

Jednak przyszłośc inwestycji związanych z budową nowych centrów handlowych wiąże się - jak już wspomniałem - z mniejszymi ośrodkami. Właśnie miasta spoza wielkiej ósemki znajdują się obecnie w centrum zainteresowania deweloperów i inwestorów. Do 2010 roku to w nich nastąpi największy przyrost nowoczesnych powierzchni handlowych. Taki trend spowodowany jest wzrostem wynagrodzeń mieszkańców tych miast, chęcią dotarcia do większej liczby klientów, jak i umożliwienia im zakupów na miejscu oraz rosnącym zainteresowaniem najemców takimi destynacjami.

Obecnie w miastach poza wielką ósemką w Polsce całkowita powierzchnia handlowa wynosi 1,3 mln mkw., ale zwiększy się trzykrotnie do poziomu 3,5 mln mkw. na koniec 2010 roku. Na tym etapie udział mniejszych miast w całkowitej powierzchni handlowej w Polsce wzrośnie do poziomu 38 proc.

Handel, rozrywka i... pustostany

Na koniec 2007 roku - według danych Cushman & Wakefield Polska - w Polsce istniało około 300 centrów handlowych (włączając centra handlowe i hipermarkety z niewielkimi galeriami sklepów) o łącznej powierzchni 5,5 mln mkw. W drugiej połowie 2007 roku oddano do użytku między innymi: Galerię Askana w Gorzowie Wlkp., Galerię Białą w Białymstoku oraz wiele mniejszych obiektów w miastach regionalnych (np. Galeria Dębica). Pod koniec 2007 roku w budowie pozostawało 860 tys. mkw. powierzchni centrów handlowych, z tego aż 69 proc. poza największymi aglomeracjami.

Do największych obecnie realizowanych projektów należy zaliczyć centra: Galeria Malta i Galeria Pestka w Poznaniu, Focus Park Bydgoszcz, Karolinka Opole czy Auchan Szczecin. Budowane są jednak również obiekty bardziej kameralne, takie jak: Galeria Wisła Płock czy Alfa Białystok. Dodatkowo na najbliższe dwa lata planowane są centra handlowe o łącznej powierzchni 2,1 mln mkw., głównie w miastach średniej wielkości i małych, takich: jak Jelenia Góra, Łomża, Przemyśl, Ostrów Wlkp., Piła, Nowy Sącz i Słupsk.

Popyt na powierzchnie w centrach handlowych kreowany jest głównie przez sieci spożywcze oraz odzieżowe, planujące ekspansję na nowych rynkach miast regionalnych. Analitycy z Cushman & Wakefield Polska twierdzą, że strategia ta polega na dotarciu do grup konsumentów, zaopatrujących się dotychczas w centrach handlowych w sąsiednim dużym mieście, którzy mają świadomość marek handlowych i entuzjastycznie przyjmują ofertę nowego centrum handlowego we własnej miejscowości.

Stabilnym popytem, ze względu na stosunkowo wysoką siłę nabywczą konsumentów, cieszą się nadal centra handlowe o ugruntowanej pozycji na rynku w dużych aglomeracjach. Na rynkach wysoko konkurencyjnych spodziewany jest jednak, zdaniem przedstawicieli Cushman & Wakefield Polska, nieznaczny wzrost stopy pustostanów, która w chwili obecnej plasuje się średnio w granicach 0,5 proc. na większości rynków.

Obserwatorzy komercyjnego rynku nieruchomości przewidują, że w związku z przeniesieniem działalności deweloperskiej do miast średniej wielkości oczekiwać należy znacznej dywersyfikacji czynszów w centrach handlowych. Na rynku nadal odnotowywane są rekordowe transakcje najmu przy stawkach 60-65 euro za metr kwadratowy za miesiąc w dużych miastach, a jednocześnie najwyższe czynsze w miastach średniej wielkości plasują się na poziomie 35-37 euro. Jest to przyczyną spadku średniej stawki najmu w centrach handlowych w Polsce do poziomu 33-35 euro miesięcznie z metr kwadratowy.

Hipermarkety i delikatesy

Obecnie na rynku polskim działa około 200 hipermarketów, zlokalizowanych głównie w centrach handlowych, oraz kilka tysięcy supermarketów i dyskontów spożywczych prowadzących ekspansję w formie wolno stojących sklepów, w dużych osiedlach mieszkaniowych oraz w małych miastach - wynika z wyliczeń Cushman & Wakefield Polska. Najaktywniejszymi sieciami hipermarketów na rynku polskim w 2007 roku były Carrefour i Tesco. W wolniejszym tempie rozwijają się również Real i Auchan. Do najaktywniejszych graczy na rynku supermarketów i dyskontów spożywczych w Polsce należą: Biedronka, Kaufland, Lidl, Tesco i Carrefour.

W segmencie delikatesowym działają polskie sieci spożywcze: Alma, Bomi oraz Piotr i Paweł, które kreują popyt na powierzchnie w śródmiejskich centrach handlowych, lokale w nowych osiedlach mieszkaniowych, jak również budują obiekty własne. Stawki czynszowe za powierzchnie hipermarketów pozostają na stabilnym poziomie i wahają się w granicach 6,5-7,5 euro za metr kwadratowy. Stawki za powierzchnie supermarketów rosną w związku z silnym popytem ze strony operatorów, osiągając poziom 7,5-13 euro za metr kwadratowy.

Był fajans, będzie "Wzorcownia"

W samym centrum Włocławka, historycznej stolicy Kujaw, powstanie wielofunkcyjny obiekt, w skład którego wejdą cztery budynki: nowoczesna galeria handlowa, centrum rekreacyjno-rozrywkowe oraz dwa budynki mieszkalne z parterem handlowo-usługowym. Całkowita powierzchnia najmu kompleksu to 20,4 tys. mkw., w tym powierzchnia handlowo-usługowa to 16,8 tys. mkw., rozrywkowo-rekreacyjna 3,6 tys. mkw., a mieszkaniowa około 3,2 tys. mkw. Inwestorem przedsięwzięcia jest firma Budizol Property, jego komercjalizacją zaś zajmie się King Sturge. Wartość inwestycji, której projekt powstał w biurze architektonicznym CDF Architekci, to około 200 mln zł (teren plus budowa budynków bez kosztów wykończeniowych).

"Wzorcownia", bo taką nazwę inwestor w porozumieniu z władzami miasta wybrał dla tego projektu, powstanie na miejscu dziewiętnastowiecznej fabryki Fajansu Teichfelda i Asterbluma, w bezpośrednim sąsiedztwie działającego już CH City (znajdują się tutaj m.in. EMPIK, AGD EURO RTV, Jysk, Multikino, hipermarket Kaufland). Teren jest objęty ochroną Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Przez lata na tym obszarze stały 94 zrujnowane budynki, a w czasie prac budowlanych wywieziono 60 tys. m sześc. gruzu. Układ i forma architektoniczna zespołu urbanistycznego "Wzorcownia" zostaną utrzymane w klimacie dawnej zabudowy fabrycznej. Elewacje - wykonane z ręcznie wypalanej cegły - będą nawiązywały do przemysłowej przeszłości tego miejsca. Pozostałe elementy wystroju - szkło i blacha cynkowa - nadadzą budynkom nowoczesny styl. Nową funkcję otrzyma budynek starej piecowni, wewnątrz którego zostaną zachowane trzy stare piece do wypalania fajansu, jako element dekoracji i symbol historii miejsca (piece wykonane są z cegły, mają postać cylindrów o średnicy ok. 3 metrów i wysokości 4 metrów). W pomieszczeniu z piecami o powierzchni ok. 500 mkw. powstanie restauracja. Piecownia należy do grupy zabytków dziedzictwa przemysłowego. Utrzymanie zewnętrznej formy obiektu połączone z modernizacją wnętrza umożliwi zachowanie charakterystycznych elementów architektury przemysłowej w tej części Włocławka. Oczywiście z uwagi na ogromne zniszczenie i konieczność adaptacji do nowych funkcji niektóre rozwiązania wewnątrz budynku będą odbiegać od pierwotnych.

- Ten kompleks handlowy, rozrywkowy i mieszkaniowy stanie się najważniejszym miejscem na handlowej mapie Włocławka. Jest to kolejny etap realizacji planu zagospodarowania śródmieścia miasta i kreowania nowego oblicza stolicy Kujaw - mówi Elwira Stanisławska z firmy Budizol Property. Bardzo istotne dla nowej inwestycji we Włocławku jest to, że znajdzie się ona w samym centrum tzw. wyspy koncentracji ludności w mieście. Potwierdza to analiza stref zasięgu, wykonana w 2008 roku przez agencję badawczą GfK GeoMarketing. Wynika z niej, że10 tys. osób mieszka w 10-minutowej strefie dojścia do "Wzorcowni", a ponad 50 tys. w 5-minutowej strefie dojazdowej samochodem (ponad 40 proc. ludności Włocławka).

Inwestor i architekci zwracają też uwagę na nowoczesne i proekologiczne rozwiązania inwestycji. Między innymi główny budynek, w którym znajdzie się galeria handlowa, ma być tzw. budynkiem pasywnym, który będzie kumulował energię cieplną poprzez solary na dachu. Okna i przeszklony dach zostaną wyposażone w szyby typu heat mirror. Ich najistotniejszą zaletą jest to, że odbijają ciepło w kierunku jego źródła, chroniąc zarówno przed przegrzaniem, jak i utratą ciepła. Szyby nie przepuszczają promieni UV, co jest szczególnie ważne dla sklepów odzieżowych. Współczynnik przewodzenia ciepła jest tu ponaddwukrotnie niższy niż dla szyb powszechnie stosowanych. Na poziomie sufitu nad drugim piętrem zostanie zmontowana sterowana roleta, która po rozwinięciu w czasie upału bądź mroźnych nocy będzie zapewniała utrzymanie komfortu cieplnego hollu.

Ogrzewanie, wentylacja i klimatyzacja, jak i oświetlenie będą zoptymalizowane poprzez sterowanie systemem "inteligentnego obiektu".