Kolejne plany, a kurs spada

Prezes Warimpeksu, Franz Jurkowitsch o planach na najbliższe miesiące i... możliwym skupie akcji własnych.

Warimpex działa w dwóch segmentach – buduje hotele i biura oraz zarządza nimi. Jakie są perspektywy dla rynku hotelarskiego w II półroczu?

W latach 2009–2014 mieliśmy do czynienia z mocnym odbiciem w branży hotelarskiej po załamaniu, do którego doszło po upadku Lehman Brothers. Wskaźnik NOP (zysk operacyjny netto – red.) na dostępny pokój w kryzysowych latach 2006–2009 skurczył się o 52 proc., z 12,1 tys. do 5,85 tys. euro, a w latach 2009–2014 – dzięki poprawie koniunktury i przebudowie naszego portfela hoteli – wzrósł o 54 proc., do 8,95 tys. euro.

W I połowie tego roku wskaźnik skurczył się o 8 proc., jednak jeśli pominąć hotele w Rosji – odnotowaliśmy 12-proc. wzrost. W przypadku Rosji zaszkodziły nam głównie różnice kursowe, ponieważ ani obłożenie hoteli, ani przychody w rublach nie zmieniły się w widoczny sposób.

Spodziewam się, że dynamika wskaźnika NOP (zysk operacyjny) dla hoteli z wyłączeniem Rosji będzie o wiele wyższa w II półroczu. Jest szansa, że zrekompensuje to słabsze wyniki hoteli w Rosji. W przypadku samej Rosji trudno prognozować rozwój sytuacji, bo to zależy od rubla. Ta waluta jest silnie powiązana z notowaniami ropy i innych surowców, a w tym przypadku nie widzę sygnałów wskazujących na mocne odbicie w najbliższym czasie.

Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości biurowych?

Generalnie dobrze. W Warszawie będziemy mieć do czynienia z ogromną konkurencją między wciąż powstającymi powierzchniami biurowymi a starymi. W pozostałych miastach tej tendencji aż tak nie widać – atrakcyjnymi rynkami są Kraków, Wrocław oraz Katowice i Łódź. Na przykład z uwagi na bliskość lotnisk lokują się tu firmy z branży BPO (outsourcing procesów biznesowych – red.).

Podobnie jak w przypadku hoteli wyniki segmentu biurowego ucierpiały przez różnice kursowe i spadek wartości aktywów w Rosji. Tamtejsze biura są w pełni wynajęte, z najemcami nie mamy problemów.

Przejdźmy do inwestycji. Niedawno zapowiedzieliście budowę biurowca w Łodzi. Czy można już podać jakieś szczegóły tego projektu?

Przygotowujemy wniosek o pozwolenie na budowę. Spodziewamy się uzyskania go w I kwartale 2016 r. Budowa potrwa około 18 miesięcy. Projekt zakłada stworzenie około 30 tys. mkw. Poza biurami będą tam również powierzchnie handlowe. Nakłady inwestycyjne można szacować na około 40 mln euro.

Wcześniej mówiliśmy o dwóch projektach biurowych w Krakowie o powierzchni około 20 tys. mkw. każdy. Mają zostać oddane do użytku w 2017 r. W przypadku Mogilska Office czekamy na pozwolenie na budowę, w przypadku Chopin Office wkrótce o nie wystąpimy.

We wszystkich tych projektach jesteśmy też w trakcie wstępnych negocjacji umów pre-lease (zawieranie umów najmu powierzchni, zanim inwestycja zostanie sfinalizowana – red.).

Rozważamy też projekt w Białymstoku, ale na razie to na tyle wstępna faza, że nie mogę powiedzieć więcej.

Jak wyglądają plany inwestycyjne poza Polską?

W Petersburgu będziemy stawiać budynek zawierający parking obok biurowca Airporcity, a po 2016 r. rozważamy rozbudowę samego biurowca o około 40 tys. mkw., ponieważ jesteśmy w trakcie rozmów z najemcą wykazującym duże zainteresowanie wynajmem całej powierzchni. W Petersburgu jest wciąż zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, mamy w planach kolejne etapy, jednak musimy zaczekać na poprawę sytuacji w Rosji.

Z kolei w Berlinie zbudujemy centrum konferencyjne i handlowe o powierzchni do 18 tys. mkw., zaraz obok hotelu andel's, który sprzedaliśmy na początku września za ponad 100 mln euro. Wygląda na to, że do końca roku będziemy mieć umowy na wynajem około 70 proc. powierzchni, wliczając centrum konferencyjne.

Wspomniał pan o sprzedaży hotelu w Berlinie. Czy należy się spodziewać kolejnych takich transakcji?

Prowadzimy negocjacje dotyczące sprzedaży kilku projektów. Na ten moment nie możemy podać szczegółów ani terminów.

Notowania Warimpeksu od kilku miesięcy mocno spadają, zbliżają się do historycznego minimum, czyli 2,64 zł na GPW i 0,66 euro w Wiedniu w sierpniu 2012 r. Wycena rynkowa przedsiębiorstwa jest o 1/3 niższa od wartości księgowej. Czy rozważycie skup akcji własnych?

Generalnie generowaną gotówkę i wpływy ze sprzedaży aktywów chcielibyśmy przeznaczać na projekty inwestycyjne. Nie sądzę, by kurs mógł nadal znacząco spadać, o ile nie dojdzie do jakiejś większej wyprzedaży akcji. Buy back to kwestia, o której muszą zadecydować akcjonariusze. Jako zarząd możemy rekomendować skup, ponieważ wskaźnik wartości aktywów netto na akcję (NNNAV) wyniósł na koniec czerwca 2,55 euro. W przypadku utrzymywania się tendencji spadkowej notowań z pewnością rozważymy taką ewentualność i zarekomendujemy ją akcjonariuszom.

DM Vestor pozytywnie o spółce

Notowana w Wiedniu i Warszawie spółka ma hotele i biura w Austrii, Polsce, Francji, Niemczech, Czechach, Rumunii, Rosji oraz na Węgrzech. W I półroczu miała 27,9 mln euro przychodów i 24,9 mln euro straty netto. Cena akcji na obu parkietów jest bliska minimów z maja 2012 r. Tymczasem analitycy DM Vestor uważają, że kurs ma znaczący potencjał wzrostu. Cenę docelową akcji oszacowali oni na 0,86 euro (3,65 zł). Podkreślają, że wyniki spółki oraz wycena portfela nieruchomości w ostatnich kwartałach były pod presją kryzysu na Ukrainie. Warimpex przyspieszył za to ze sprzedażą aktywów. Analitycy oczekują zbycia dwóch hoteli w Paryżu za około 100 mln euro. Prognozują, że w tym roku Warimpex wykaże 64,5 mln euro przychodów i 15 mln euro straty netto przy 14,4 mln euro EBITDA (zysk operacyjny plus amortyzacja).