Archicom ma być czempionem na rynku mieszkaniowym

Rynek ma szansę na powrót do realiów, które pamiętamy sprzed pandemii i wojny w Ukrainie. Większe i doświadczone organizacje mają możliwości stosunkowo szybkiego odpowiedzenia na renesans popytu – mówią Maciej Drozd i Waldemar Olbryk z Grupy Echo.

Waldemar Olbryk

BARTEKBARCZYKPHOTOGRAPHY.COM

Roszady w grupie zostały formalnie zakończone: podpisaliście umowy, na mocy których Echo wniosło do Archicomu biznes mieszkaniowy wyceniony na 830 mln zł i objęło w zamian akcje. Kiedy spodziewacie się zakończenia reorganizacji grupy?

WALDEMAR OLBRYK: Do uporządkowania struktury wewnątrz grupy przygotowywaliśmy się już od dłuższego czasu zarówno na poziomie strategicznym, jak i organizacyjnym. Dzięki temu nowe realia funkcjonowania naszej spółki nie stanowią dla nas wyzwania i jesteśmy w stanie nieprzerwanie prowadzić działalność z korzyścią dla wszystkich grup interesariuszy – inwestorów, najemców czy też klientów indywidualnych. Już wkrótce dotychczasowa umowa o współpracy strategicznej Echo Investment i Archicomu zostanie zmodyfikowana i zaprezentowana. Wówczas będzie w klarowny sposób odzwierciedlać relacje, podział kompetencji i priorytetów biznesowych, które uległy zmianie po wniesieniu aportu przez Echo.

Połączony biznes mieszkaniowy obejmuje dziś kilkadziesiąt projektów deweloperskich w pięciu miastach: Wrocławiu, Warszawie, Łodzi, Poznaniu i Krakowie. Zakładamy, że jego pełna integracja pod względem formalnym, organizacyjnym, kadrowym i sprzedażowym zostanie sfinalizowana jeszcze w tym roku. Przed nami również m.in. proces rebrandingu, który poprzedziliśmy szeregiem analiz rynkowych również z perspektywy klienckiej. Na ich podstawie podjęliśmy decyzję o niezmiennym funkcjonowaniu pod marką Archicom we Wrocławiu, a w pozostałych aglomeracjach nasze inwestycje mieszkaniowe będą realizowane pod szyldem Echo Residential by Archicom.

Jak oceniacie bieżącą koniunkturę w mieszkaniówce i perspektywy? Jaki jest wpływ „Bezpiecznego kredytu” na sprzedaż w grupie?

MACIEJ DROZD: Program bez wątpienia jest działaniem pozytywnym i stymulującym sprzedaż mieszkań z perspektywy całego rynku. Jednak nie traktujemy go jako fundamentalnego czynnika wpływającego na nasze wyniki. Na koniec czerwca w ofercie było ponad 180 mieszkań spełniających kryteria programu. Największe zainteresowanie odnotowaliśmy w Krakowie, gdzie na koniec czerwca mieliśmy około 20 zarezerwowanych lokali. Jesteśmy jednak w nieco innym segmencie rynku, który także przeżywa obecnie znaczne ożywienie.

WO: Z całą pewnością obserwujemy dziś uwolnienie popytu na mieszkania, które trwa przynajmniej od kilku miesięcy. W II kwartale br. osiągnęliśmy stosunkowo wysoki poziom sprzedaży. Jako grupa Echo-Archicom podpisaliśmy 448 umów deweloperskich, odnotowując wynik o blisko 40 proc. wyższy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Jednocześnie dostrzegamy potencjał do wypracowania jeszcze lepszego rezultatu w najbliższym okresie. Wzrost zainteresowania mieszkaniami napędzany jest przez powrót nabywców, który do tej pory wstrzymywali się z decyzją o zakupie nieruchomości. Śledząc na bieżąco koniunkturę i sytuację makroekonomiczną, uznali oni, że to optymalny czas na nabycie mieszkania, do czego w wielu przypadkach skusił ich rządowy program „Pierwsze mieszkanie”.

W mojej opinii rynek ma szansę na powrót do realiów, które pamiętamy sprzed pandemii i wojny w Ukrainie. Większe i doświadczone organizacje, takie jak nasza, mają możliwości do stosunkowo szybkiej adaptacji i odpowiedzenia na renesans popytu, co w konsekwencji umożliwi wypracowanie jeszcze lepszych wyników. Dzięki stabilnemu dostępowi do źródeł finansowania i gotowymi do uruchomienia na kluczowych rynkach projektami możemy aktualne okoliczności skutecznie wykorzystać.

Istnieje wiele powodów, które zachęcają Polaków do kupowania mieszkań. Oprócz aspektów społeczno-kulturowych i silnie ukorzenionej chęci posiadania własnego M, nadal nadrabiamy dystans do średniej unijnej. Mieszkamy w lokalach mniejszych niż przeciętny Europejczyk (29 mkw. na statystycznego Polaka wobec 40 mkw. w UE), a ogólna liczba mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców również plasuje nas poniżej średniej (400 w Polsce wobec 495 w UE). Jednocześnie trzy czwarte młodych Polaków wciąż mieszka w domu rodzinnym, a trendy demograficzne i migracja zarobkowa sprawiają, że duże miasta muszą skuteczniej odpowiadać na potrzeby nowych mieszkańców, tym bardziej że istniejąca substancja mieszkaniowa bywa niskiej jakości. To wszystko tworzy warunki do rozwoju dla odpowiedzialnych deweloperów mieszkaniowych, którzy chcą dokładać swoją cegiełkę do rozwoju i poprawy infrastruktury polskich miast.

Jesteście obecni w pięciu miastach, czy zakładacie dalszą ekspansję geograficzną – nie ma was np. na północy? Czy rozważacie zwiększenia skali, np. przez kolejne przejęcia?

WO: Po sfinalizowaniu transakcji z Echem Archicom dołączył do grona największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce, jednak nasze ambicje sięgają znacznie dalej. Docelowo chcemy stworzyć czempiona na rynku nieruchomości, który będzie pierwszym wyborem potencjalnych nabywców mieszkań. Aby osiągnąć ten cel, musimy wypracować przynajmniej dwukrotnie większą skalę sprzedaży. Dzięki temu w stosunkowo bliskiej perspektywie uplasujemy się na rynkowym podium. Aktualnie realizowane projekty i posiadany bank ziemi umożliwiają nam konsekwentną realizację założonej strategii. Nie wykluczamy jednak akwizycji istniejących podmiotów ani ekspansji geograficznej w przyszłości, bacznie przyglądając się wszelkim możliwościom związanym z rozwojem naszej spółki.

Jaka będzie polityka dywidendy w nowym Archicomie?

WO: Polityka się nie zmieni. Zapewniam, że będziemy realizować ją według niezmiennych założeń i w zgodzie z najlepszymi praktykami spółek giełdowych.

Po transakcji Echo będzie kontrolować 89 proc. akcji Archicomu. Czy free float nie powinien być większy?

MD: Rozważamy różne scenariusze, biorąc pod uwagę sprzyjający dla segmentu klimat inwestycyjny. Intencją naszej grupy jest, by Archicom rozwijał się nie tylko organicznie, ale także z wykorzystaniem możliwości rynku kapitałowego. Co więcej, pozycja ogólnopolskiego lidera sektora mieszkaniowego przełoży się na większe zainteresowanie akcjami spółki i zwiększy ich płynność, co powinno prowadzić do zbliżenia kursu rynkowego do wartości fundamentalnej.

Czy zmieni się polityka emisji obligacji w grupie? Czy Echo będzie dalej wypuszczać obligacje na potrzeby grupy, czy Archicom będzie aktywniejszy?

MD: Analizujemy różne możliwości. Co do zasady planujemy podtrzymać obecną aktywność Echo Investment na rynku obligacji oraz zwiększyć aktywność Archicomu.

Jaka będzie polityka informacyjna – czy np. konferencje wynikowe będą wspólne czy oddzielne?

MD: Będą to oddzielne wydarzenia. Do tej pory raportowanie przebiegało dwutorowo – pokazywaliśmy wyniki całej Grupy Echo-Archicom oraz wyniki samego Archicomu. Taką formę planujemy podtrzymać.

Echo bezpośrednio będzie się zajmować nieruchomościami komercyjnymi i rozwijaniem platformy PRS. Jak zatem oceniacie perspektywy rynku biurowego w poszczególnych aglomeracjach pod względem popytu najemców oraz inwestorów?

MD: W Warszawie, po dwuletnim okresie spowolnienia, który praktycznie wstrzymał nowe wielkoskalowe projekty, deweloperzy są coraz odważniejsi. Jednak zanim kolejne budynki trafią na rynek, upłynie kolejny rok lub dwa. Widzimy i będziemy odpowiadać na rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, które tworzą zachęcającą, zdrową i łatwo dostępną przestrzeń dla mniejszych i większych zespołów. Nasza filozofia „destinations” (duże projekty wielofunkcyjne – red.) idealnie się w to wpisuje i znajdzie wyraz m.in. w inwestycji przy Towarowej 22 w Warszawie, gdzie już rozpoczęliśmy budowę pierwszego biurowca.

W miastach regionalnych również widzimy większą gotowość najemców do relokacji do nowszych, bardziej zielonych i sprzyjających oszczędnościom budynków, co rzutuje m.in. na stabilne wzrosty stawek najmu, a tym samym pozytywnie wpływa na wyceny aktywów biurowych. Dlatego już wkrótce planujemy start nowych projektów w Krakowie i Wrocławiu.

Jesteśmy też zadowoleni z rozwoju CitySpace, operatora elastycznych biur, który otworzył się w tym roku w już trzynastej lokalizacji – tym razem po raz pierwszy w Łodzi, w naszym miastotwórczym projekcie Fuzja.

Niezależnie od lokalizacji widzimy rosnący popyt na rozwiązania biurowe, które wpisują się w strategie ESG poszczególnych organizacji, a zarazem sprzyjają oszczędnościom związanym z niższym zużyciem mediów, co jest jedną z największych bolączek najemców w ostatnich miesiącach.

Platforma PRS Resi4Rent ma liczyć 10 tys. mieszkań – to cel na przełom lat 2024–2025. Co dalej?

MD: Resi4Rent jest liderem na polskim rynku PRS. Platforma ma obecnie ponad 3,7 tys. gotowych i w pełni wynajętych mieszkań, a prawie 6 tys. jest w budowie lub planowanych do rozpoczęcia jeszcze w tym roku. Naszym celem niezmiennie jest realizacja 10 tys. lokali do 2025 r. Obecnie grunty pod te mieszkania są już zabezpieczone.

Projekty PRS, mimo że są wciąż stosunkowo nowym konceptem na polskim rynku, cały czas traktujemy jako rozwiązanie z ogromnym potencjałem, które uzupełnia ofertę i stanowi odpowiedź na aktualne oczekiwania konsumentów. Jest to wciąż pewna nisza na polskim rynku, tak więc planujemy zwiększyć nasze zaangażowanie w projekty PRS we wszystkich dużych miastach w kraju.

Waldemar Olbryk związany jest z Grupą Echo od 2017 r. Był członkiem zarządu odpowiedzialnym za biznes mieszkaniowy, w kwietniu 2021 r. objął stery przejętego przez grupę Archicomu. Wcześniej pracował m.in. w Grupie Skanska i Apsys. Studiował ekonomię na Uniwersytecie Łódzkim.

Maciej Drozd jest wiceprezesem Echa ds. finansowych od 2015 r. Wcześniej związany z Eastbridge Group – był partnerem zarządzającym i dyrektorem finansowym tej firmy oraz jej spółek operacyjnych. Studiował filozofię i matematykę na Uniwersytecie Warszawskim.