Andrzej Gutowski, Ronson Development: Celujemy w sprzedaż 800–900 mieszkań

Popyt na lokale wrócił, spodziewamy się kolejnej fali w sierpniu, wrześniu, kiedy „Bezpieczny kredyt” będzie już realnie funkcjonować. Opóźniamy start platformy PRS, lokale trafią do normalnej sprzedaży – mówi Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development.

Szykujecie duży program emisji obligacji na podstawie prospektu, o wartości do 175 mln zł. Teraz na Catalyst notowane są dwie serie po 100 mln zł, zapadają w 2024 i 2025 r., a ze względu na amortyzację pod koniec tego roku do wykupu będzie 40 mln zł. Na jakim etapie jest planowana oferta?

Pod koniec kwietnia został złożony prospekt w Komisji Nadzoru Finansowego i czekamy. Proces idzie całkiem sprawnie i szybko, więc myślę, że całkiem niedługo powinniśmy wyjść na rynek z ofertą. To jednak jedno ze źródeł pozyskiwania finansowania, myślimy też o klasycznej drodze, czyli mniejszych emisjach, takich prywatnych dla inwestorów instytucjonalnych. Rozmawiamy i myślę, że damy radę pozyskać finansowanie również tą drogą.

Sytuacja na rynku obligacji korporacyjnych jest trochę lepsza niż w zeszłym roku, choć jest wciąż drogo z uwagi na poziom stóp, to są cały czas pułapy kilkunastoprocentowe w skali roku, to dla branży deweloperskiej wysokie koszty finansowe, dlatego musimy podchodzić do tego ostrożnie. Na rynku długu w 2022 r. nas nie było, ale z uwagi na bardzo dużą przejrzystość naszych dokumentów finansowych, naszą dobrą historię współpracy z inwestorami, to myślę, że przy lekkiej poprawie nastrojów na rynkach nie powinniśmy mieć żadnego problemu z uplasowaniem odpowiedniej wartości obligacji. Jeśli chodzi o wykup pod koniec roku, inwestorzy mogą być spokojni.

Przejdźmy do rynku mieszkaniowego, I kwartał br. dla Ronsona był zgodny z trendem, sprzedaliście 223 mieszkania, o 55 proc. więcej kwartał do kwartału. Wiemy z szerokiego rynku, że kwiecień i maj były dla branży jeszcze lepsze. Jak wam idzie ten kwartał?

I kwartał 2023 r. był mocnym odbiciem na rynku mieszkaniowym i II kwartał jest kontynuacją tego trendu. Kwiecień i maj rzeczywiście były bardzo dobrymi miesiącami również dla nas, w czerwcu widzimy pewne uspokojenie. Myślę, że ta wiosenna reakcja rynku związana była w głównej mierze z „Bezpiecznym kredytem”. My z klientami zainteresowanymi zaciągnięciem takiej pożyczki również podpisujemy umowy deweloperskie.

Zatem wiosną powstało pewne pozytywne zamieszanie, pobudzenie, teraz to przycichło, ale spodziewamy się, że kiedy program zacznie już realnie funkcjonować w sierpniu, wrześniu, rynek znów będzie pobudzony.

Nasz plan sprzedaży na cały rok jest wyższy, niż zakładaliśmy pod koniec 2022 r. czy nawet na początku tego roku. Liczymy na powrót do standardowego dla Ronsona poziomu między 800 a 900 lokali. Wygląda na to, że w I połowie sprzedaż sięgnie około 450 mieszkań, czyli tyle, ile sprzedaliśmy w całym kryzysowym 2022 r.

Jak jesteście przygotowani pod względem oferty, bo jak popatrzymy na statystyki rynku, to sprzedaż owszem odbija, ale z podażą deweloperzy są ostrożni...

Nie zawsze jest tak, że odpowiedź deweloperów na popyt może być automatyczna, z wielu przyczyn, np. bardzo długich procedur uzyskiwania pozwoleń na budowę. Szczęśliwie dla Ronsona zapas jest dość spory. Nasze największe inwestycje, jak Miasto Moje i Ursus Centralny w Warszawie, są wielofazowe, mamy pozwolenie na budowę kolejnych etapów. Od strony podaży nie mamy żadnego zmartwienia zarówno jeśli chodzi o Warszawę, jak i Szczecin, i Poznań, może w mniejszym stopniu Wrocław. Mamy produktowo i podażowo potencjał, żeby sprzedać tych ponad 800 lokali w tym roku, ale czy taki wynik osiągniemy – zależy od rynku.

Przywołane Miasto Moje w I kwartale 2023 r. bardzo dobrze wpłynęło na wyniki finansowe. Marża brutto ze sprzedaży wyniosła ponad 30 proc., a to projekt z półki popularnej. Jakie są perspektywy, jeśli chodzi o rentowność w najbliższym czasie?

Oddawane teraz mieszkania, wpływające na bieżący wynik finansowy, były budowane w innym otoczeniu. W tej chwili nie ma szans na to, żeby podpisać kontrakt budowlany za 4,5 tys. zł za metr kwadratowy. Tak wysokie marże brutto ze sprzedaży będą trudne do osiągnięcia, ale oczywiście celem spółki jest utrzymanie poziomu 20–25 proc. Sytuacja na rynku budowlanym ustabilizowała się, generalni wykonawcy raczej nie zamartwiają się, co będzie za pół roku. Ale nie znaczy to, że jest tanio, ceny wykonawstwa ustabilizowały się – ale na wysokim poziomie. Dziś to raczej ponad 6 tys. zł za mkw.

Na jakim etapie jest budowa platformy PRS LivinGO? W zeszłym roku aktywność inwestorów ostygła, wy też wciąż szukacie partnerów finansowych do tego projektu...

Rzeczywiście rynek inwestycyjny jeszcze chyba się nie obudził, przyczyn jest kilka, przede wszystkim drogi pieniądz – nie tylko pozyskanie finansowania jest droższe, droższa jest też obsługa zaciągniętego już długu na inwestycje w innych krajach.

My wydzieliliśmy z banku ziemi kilka projektów z myślą o platformie, ale modyfikujemy plan. Z uwagi na przeciągającą się perspektywę pozyskania partnerów finansowych oraz powracający popyt na mieszkania projekt, który miał w tym roku wejść do platformy – etap Ursusa Centralnego – przeznaczymy do normalnej sprzedaży. Pierwsze lokale dla platformy LivinGO to kwestia przyszłego roku.