Mocny czerwiec na rynku produkcji mieszkań

Spowolnienie spowolnieniem, a deweloperzy zgłosili rozpoczęcie tylu inwestycji, jak w zeszłorocznym boomie. Efekt nowelizacji ustawy?

Według szacunków GUS, w czerwcu deweloperzy ruszyli w Polsce z budową aż 15,7 tys. mieszkań, o 5 proc. więcej rok do roku (przy spadkach rzędu 26 proc. w poprzednich miesiącach) i 19 proc. więcej wobec maja. To poziom bliski inwestycyjnej hossie, z jaką mieliśmy do czynienia wiosną i latem ub.r. (średnio 16 tys. miesięcznie) – napędzany tanim kredytem popyt na lokale bił wówczas rekordy. Otoczenie rynkowe jest teraz skrajnie inne: wysokie stopy procentowe i surowe kryteria badania zdolności kredytowej zdusiły popyt kredytowy, sprzedaż mieszkań się kurczy – i w obu przypadkach jest poparcie w statystykach. Popyt na pożyczki jest najniższy w historii monitorowania przez BIK, a w II kwartale br. w sześciu największych miastach sprzedaż spadła według JLL do 9,2 tys. – pierwszy raz od lat poniżej 10 tys. Gorzej było tylko w II kwartale 2020 r., kiedy lockdown spowodował zamknięcie biur sprzedaży (6,9 tys.).

Skąd zatem wystrzał produkcji w czerwcu? Anomalię pokazywały już dane towarzyszące badaniom sprzedaży: w czerwcu skokowo wzrosła oferta mieszkań. Eksperci podkreślali, że miało to związek z wejściem w życie od 1 lipca nowelizacji ustawy deweloperskiej. Wystarczyło jednak formalnie ruszyć ze sprzedażą i znaleźć nabywcę na jedno mieszkanie przed tą datą, by cały projekt realizowany był na starych zasadach. Stąd część podaży była fikcyjna – do prawdziwego odpalenia za jakiś czas.

Nie zmienia to faktu, że dane o uruchamianych przez deweloperów inwestycjach w poprzednich miesiącach 2022 r. są dość solidne na tle historycznych. Rok do roku spadki są duże – z powodu wyśrubowanej bazy. Jednak 11-13 tys. lokali miesięcznie w nowych projektach to tyle, co w zdrowym 2019 r., jak po lockdownie w 2020 r. i jak w spokojniejszej II połowie 2021 r.

W całej I połowie br. ruszyła budowa 71,6 tys. mieszkań, o ponad 18 proc. mniej niż rok wcześniej i 7,5 proc. więcej niż w I połowie 2019 r.

Kowalscy, którzy od zmian w prawie nie są tak uzależnieni, w czerwcu rozpoczęli stawianie 8,5 tys. domów. To o 23 proc. mniej rok do roku (ich również w 2021 r. objęła gorączka budowlana) i o 8 proc. mniej niż w maju. To również bardziej stygnięcie niż zapaść. W I półroczu Polacy rozpoczęli budowę 46,4 tys. domów, o 14,5 proc. mniej rok do roku.

- Bieżąca informacja GUS, komunikująca wstępne wyniki budownictwa mieszkaniowego w czerwcu oraz w pierwszym półroczu bieżącego roku, wciąż nie koresponduje z postępującym załamaniem sprzedaży lokali deweloperskich, którego rynek pierwotny doświadcza już od trzech kwartałów. Niestety, wszystko wskazuje na „łabędzi śpiew” prosperity budownictwa mieszkaniowego. Już powszechnie mówi się o ewidentnym załamaniu koniunktury sprzedażowej nowych mieszkań – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. - Liczba mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli w czerwcu, jest bodaj czwartym wynikiem miesięcznym w historii, korespondującym z rekordowym wynikiem z marca 2021 r. Tu mamy oczywiście do czynienia z efektem ucieczki przed regulacjami noweli ustawy deweloperskiej. Mimo wszystko zarówno ogółem, jak i u samych deweloperów mamy słabsze pod tym względem półrocze rdr o blisko jedną piątą. W związku z tym kwestią pozostaje jedynie skala osłabienia aktywności inwestycyjnej deweloperów w II półroczu. Sami deweloperzy oceniają tegoroczny spadek nowych inwestycji o 40 proc. względem roku poprzedniego, co należy uznać za bardzo prawdopodobną prognozę – dodaje.