Sprzedaż mieszkań w dół, priorytetem utrzymywanie marż. Gotówka rządzi

Producenci lokali polegają na klientach gotówkowych, którzy uważają zakup nieruchomości za działanie chroniące oszczędności przed utratą wartości. Dostosowują oferty do zmniejszonego popytu za główny cel, stawiając zachowanie rentowności.

W II kwartale 2022 r. 17 firm związanych (obecnie lub historycznie) z rynkiem kapitałowym sprzedało szacunkowo ponad 4,6 tys. mieszkań. To o aż 42 proc. mniej niż rok wcześniej, ale głęboki spadek jest efektem zarówno bieżącego pogorszenia koniunktury, jak i wyśrubowanej bazy, gdy grupa monitorowanych przez nas firm – podobnie jak szeroki rynek – odnotowała pocovidowy szczyt sprzedaży. II kwartał był czwartym z rzędu spadkowym w ujęciu kwartał do kwartału i trzecim, gdy tempo było kilkunastoprocentowe (pominęliśmy duże umowy z funduszami PRS). Wynik był też o kilkanaście procent lepszy niż w objętym lockdownem II kwartale 2020 r.

W czasach koniunktury wyniki giełdowych deweloperów były papierem lakmusowym, bo dane z szerokiego rynku napływały co kwartał, jednak teraz analitycy i portale prześcigają się w dostarczaniu „mrożących” danych co miesiąc. Według wstępnych danych JLL w sześciu głównych miastach spadek sprzedaży rok do roku wyniósł 53 proc., a kwartał do kwartału 11,5 proc.

parkiet.com

Jakość, nie liczba

– Odczyty kontraktacji za II kwartał były bardzo słabe, co jednak w znacznej mierze było zbieżne z oczekiwaniami, biorąc pod uwagę podwyżki stóp procentowych, ograniczoną ofertę oraz bardzo wysoką bazę z ubiegłego roku. Z bieżącej perspektywy nie spodziewam się, aby obraz rynku w III kwartale miał się zmienić, mając na względzie wymienione wcześniej czynniki – mówi Adrian Górniak, analityk Ipopemy Securities. – Zwróciłbym uwagę, że część deweloperów mogła zwiększyć ofertę pod koniec ubiegłego kwartału, aby uniknąć wprowadzonych z 1 lipca zmian legislacyjnych. Niemniej może to być „martwa” oferta, bowiem w bieżących warunkach należy oczekiwać raczej prób kontynuacji podwyżek cen sprzedaży – co potwierdzają choćby dane Otodom – i „pilnowania” marż, niż nabijania wolumenu kosztem rentowności – dodaje. Taki sztuczny wzrost oferty analitycy JLL oszacowali na sześciu rynkach na ponad 4 tys. lokali: wystarczyło sprzedać przed 1 lipca jedno mieszkanie, by projekt mógł być realizowany na starych zasadach.

– Mimo dwucyfrowych spadków sprzedaży najwięksi deweloperzy patrzą w przyszłość z optymizmem. Oczywiście nie ma powrotu do nadzwyczajnych poziomów sprzedaży z lat 2020–2021, należy też oczekiwać dalszych spadków w bieżącym kwartale. Mimo to, przynajmniej w bieżącym roku, marże powinny utrzymać się na wysokim poziomie – ocenia Tomasz Puzyrewicz, dyrektor departamentu emisji obligacji w DM Navigator. – Duzi deweloperzy wykorzystali okres nadzwyczajnej koniunktury na mocne zdelewarowanie oraz zgromadzenie dużych banków ziemi. Co więcej, osłabienie koniunktury oznacza dla tej grupy nowe szanse – pojawiają się pierwsze symptomy wyprzedaży działek przez mniejszych deweloperów. Wyzwaniem dla działów sprzedaży będzie rosnąca rola nabywców instytucjonalnych: wobec spadku dostępności kredytów hipotecznych model sprzedaży deweloperów działających w największych miastach musi się stopniowo zmienić. Na końcu i tak jednak będą się liczyły dobre lokalizacje i kontrolowanie kosztów – dodaje.

Gotówkowcy i PRS

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, ocenia, że wyniki deweloperów giełdowych to kolejny dowód na skokowy spadek popytu i powszechność tego zjawiska. – Wszystkie firmy odnotowały spadek, często bardzo głęboki, rok do roku, a wiele również w ujęciu kwartalnym. Przy tym przeciętnie sprzedaż w tej grupie zmalała w nieco mniejszym stopniu niż ogółem na sześciu największych rynkach. W trudnych czasach rozpoznawalna i budząca zaufanie marka dewelopera jest jednym z czynników zatrzymujących klientów. Podobnie szeroka i zróżnicowana oferta, skierowana zwłaszcza do nabywców gotówkowych, pozwala utrzymać część popytu. Liczni deweloperzy zgłaszają, że ponad połowę mieszkań (czasem i ponad 70 proc.) sprzedają za gotówkę. Przy nieprzerwanie rosnących stopach i restrykcyjnym sposobie obliczania zdolności kredytowej trudno przewidywać w najbliższym okresie masowy powrót na rynek nabywców korzystających z kredytów – mówi Mikulska. – Dla deweloperów najbardziej obiecującą grupą pozostają nabywcy gotówkowi, starający się ochronić swoje oszczędności przed inflacją i chcący wykorzystać wysoki popyt na rynku najmu. Drugą grupą są zamożni kupujący, których nadal stać na kredyt i których sytuacja jest na tyle stabilna, że mogą decydować się na zakup mieszkania bez obaw o rozwój sytuacji gospodarczej. Dla obu grup atrakcyjne są mieszkania solidnej jakości, w atrakcyjnej mikrolokalizacji i z dobrym dostępem do komunikacji publicznej. W cenie nadal są balkony, tarasy i ogródki, choć ze względu na wysokie ceny do łask wracają lokale kompaktowe, z funkcjonalnie zaprojektowaną przestrzenią – wylicza. Ekspertka zaznacza, że wielu deweloperów nie ukrywa, że część produkcji skieruje na rynek PRS, nawiązując współpracę z inwestorami lub tworząc własne platformy. – Część firm zapowiada, że rozpozna możliwość poszerzenia oferty o projekty dostosowane do programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” lub innych inicjatyw rządowych. Rekordy sprzedaży z minionego roku na pewno trudno będzie osiągnąć w najbliższych kwartałach. Niektórzy deweloperzy wprost zakładają zmniejszenie liczby nowo uruchamianych inwestycji, by zachować równowagę między popytem i podażą – mówi Mikulska.

Jarosław Jędrzyński, analityk portalu Rynekpierwotny.pl, zauważa, że – używając terminologii opisującej lokalizację na krzywej cykli rynkowych – w ciągu kilku miesięcy mieszkaniówka przeszła od stanu prosperity do depresji. – Fakt, że deweloperom giełdowym sprzedaż topnieje już czwarty kwartał z rzędu, na pewno nie jest najlepszym prognostykiem. Uwagę zwraca fakt wciąż utrzymującego się wysokiego udziału transakcji gotówkowych (60–70 proc.). To znaczy, że przy załamaniu sprzedaży kredytowej inwestorzy gotówkowi wciąż wierzą w mieszkaniówkę i jej inwestycyjną niezawodność, podtrzymując rynkową płynność – mówi Jędrzyński. – Tymczasem w dobie windowania kosztu pieniądza coraz dostępniejsze będą inne aktywa czy instrumenty niskiego ryzyka z gwarancją ochrony kapitału, których rentowność może być konkurencyjna dla mieszkań, stąd potencjał dalszego spadku sprzedaży lokali wydaje się niewyczerpany. Z kolei rynek PRS może okazać się zbyt marginalny w przewidywalnej perspektywie dla zadowalającego zneutralizowania dołującego popytu – dodaje. Zaznacza, że lista zagrożeń dla rynku pierwotnego i samych deweloperów na tym się nie kończy. – Mamy argumenty za i przeciw korekcie cenowej. Uważa się dość powszechnie, że ceny mieszkań są skazane na wzrosty z racji ciągłego windowania kosztów budowy, a także przez nową ustawę deweloperską. Tymczasem średnie stawki za mkw. w ostatnim czasie jakby stanęły, wyraźnie sygnalizując słabnięcie potencjału wzrostowego. Sęk w tym, że w obecnych warunkach rynkowych wyraźniejsza i trwalsza korekta, na początek rzędu choćby 5–10 proc., mogłaby być bardzo trudna do udźwignięcia przez część firm, prowadząc do znacznie poważniejszych turbulencji rynkowych niż samo spowolnienie sprzedaży. Tak czy inaczej dla rynku pierwotnego nastały bodaj najtrudniejsze czasy od co najmniej kilkunastu lat, z perspektywą spowolnienia trwającego raczej dłużej niż kilka miesięcy czy kwartałów – podkreśla.