Radosław Krochta, MLP Group: Polska i Niemcy zapewnią lata wzrostu

Firmy zwiększają zapasy, chroniąc się przed ryzykiem zakłócenia produkcji, przenoszą operacje z Azji, dbają o alokację inwestycji. To mocno wspiera popyt na magazyny – mówi Radosław Krochta, prezes MLP Group.

Dwa silniki napędzające w ostatnich latach rynek logistyczno–przemysłowy to e–commerce i nearshoring, czyli skracanie łańcuchów dostaw. Jak dziś, w czasach globalnych turbulencji, wygląda popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce i Niemczech – bo ten drugi rynek ma docelowo być waszym głównym, z 50-proc. udziałem.

Czasy są złe i w takim momencie trudno mówić, że wszystko jest bardzo dobrze, ale prawda jest taka, że w naszej branży naprawdę wszystko tak właśnie wygląda.

Popyt na powierzchnie jest bardzo duży, po pierwsze, firmy zwiększają stany magazynowe, by uchronić się przed ryzykiem zerwania ciągłości działania. Widzimy, że nasi najemcy zwiększają wynajmowaną powierzchnię o 20–30 proc.

Po drugie, jest coraz większy wpływ nearshoringu, przenoszenia inwestycji z Azji do Europy – nie tylko do Polski czy krajów naszego regionu, ale do Niemiec – jednego z największych eksporterów na świecie. Niemieckie firmy coraz częściej wracają z produkcją do kraju – z Chin czy Malezji. To dla nas gigantyczne źródło klientów.

Trzecia sprawa to alokacja inwestycji, żeby w przyszłości nie było problemów natury politycznej. Dobrym przykładem jest fabryka Intela w Magdeburgu – chodzi o to, żeby rozłożyć geograficznie produkcję mikroprocesorów, które zaraz będą dobrem strategicznym, o wiele istotniejszym niż kiedyś zasoby naturalne.

Co do samej Polski, jakkolwiek by to brzmiało, skorzysta ona na wojnie w Ukrainie. Firmy, które działały w Rosji i Ukrainie, będą się przenosić do Polski, gdzie może będzie drożej, ale ryzyko będzie niższe. Moim zdaniem ściana wschodnia rozwinie się nawet tak mocno jak zachodnia, nastawiona na obsługę rynku niemieckiego.

Jaki wpływ na biznes ma wzrost kosztów wykonawstwa i jak wygląda dostępność gruntów?

Obserwujemy bezprecedensowy wzrost czynszów, rzędu 20 proc., szybszy niż tempo wzrostu kosztów budowy, które sięga maksymalnie 10 proc.

Co do działek, sytuacja nie jest może trudna, ale wymaga dużo pracy. W Europie Zachodniej nie ma po prostu wolnych działek, nikt nie pozwoli zbudować magazynów na polu, wszystkie nasze inwestycje to brownfieldy, czyli kupujemy działki zabudowane, np. po starej fabryce czy rafinerii. Polska powoli też zmierza w tym kierunku. Wykorzystaliśmy czas pandemii, mocno zwiększając bank ziemi, który dziś praktycznie pozwala na podwojenie naszych zasobów, czyli budowę około 1 mln mkw. magazynów.

Deweloperzy magazynowi w Polsce próbują zmniejszyć koszty, lokując inwestycje coraz dalej od aglomeracji. O ile my mamy olbrzymi park w Pruszkowie, o tyle konkurencja musi już budować w Grodzisku. Generalnie ceny działek nie wzrosły tak jak pod mieszkaniówkę, a widząc na horyzoncie takie czy inne spowolnienie gospodarcze, te ceny będą raczej stabilne.

Nakłady tylko w 2022 r. oszacowaliście na 200 mln euro. W Polsce drastycznie wzrosły stopy, co podraża finansowanie, kupony obligacji deweloperskich będących w obrocie na Catalyst są dwucyfrowe, ale wy emitujecie papiery w euro. Z jakim wzrostem kosztów finansowania w euro się liczycie w przypadku planowanych emisji, bo w ostatnich marże były poniżej 3 pkt proc.?

Polska waluta w naszym biznesie praktycznie nie istnieje. Wszystkie czynsze są w euro, kontrakty z generalnymi wykonawcami, dług bankowy i obligacyjny tak samo. Można powiedzieć, że już dawno weszliśmy do strefy euro. Oczywiście, koszty finansowania będą rosły, ale nie do takiego poziomu jak dziś płacą deweloperzy za dług korporacyjny w Polsce, czyli dwucyfrowych odsetek w skali roku. Jesteśmy solidną firmą o – można powiedzieć – ekstremalnie niskim wskaźniku zadłużenia – LTV to około 37 proc. Trzy czwarte naszego długu to kredyty bankowe i marże są stabilne, w okolicach 2 pkt proc. Wzrost kosztów finansowania wynikający z podnoszenia stóp przez EBC nie wpłynie drastycznie na dochodowość naszych projektów, która wynosi średnio 7–8 proc.

Rozważamy ofertę obligacji denominowanych w euro w Polsce, co powinno się odbyć w III kwartale i chyba będzie nowością na rynku, jeśli chodzi o deweloperów. Coraz bardziej patrzymy też na rynek zachodnioeuropejski, bo będzie on mieć coraz większy udział w naszym biznesie. Dlatego w II półroczu przewidujemy drugą emisję obligacji, większą, dla instytucji finansowych.

Dywidend na razie nie płacicie, bo wolicie reinwestować zyski. A co z planami powołania struktury typu REIT? Resort finansów potwierdził ostatnio to, co wiadomo od prawie roku – w Polsce takich przepisów w najbliższej przyszłości nie będzie.

Inwestujemy, bo rynek rośnie i to najlepszy moment na rozwój, a naszą ambicją jest zgromadzenie w ciągu dwóch lat aktywów netto o wartości 1 mld euro. Dywidenda może się pojawić okazjonalnie, bo nie wykluczamy sprzedaży magazynów BTS, czyli budowanych na zamówienie konkretnego najemcy.

Praktycznie zakończyliśmy przygotowania naszej struktury organizacyjnej z myślą o powołaniu REIT-u, w II połowie tego roku będziemy to bardzo mocno rozważać, skłaniamy się ku legislacji luksemburskiej.