Polskim nieruchomościom bańka nie grozi. W innych krajach jest gorzej

Bloomberg Economics wskazuje, że w szeregu ważnych gospodarek mogły powstać bańki na rynku nieruchomości. Na szczęście Polska należy do najmniej zagrożonych pod tym względem krajów.

21. miejsce – na 30 wybranych gospodarek należących do OECD – zajęła Polska w rankingu krajów najbardziej zagrożonych bańką na rynku nieruchomości – wynika z badań Bloomberg Economics. Sytuacja na krajowym rynku jest stabilna, ale wyniki opracowania dla części krajów mogą niepokoić.

W przypadku 19 krajów z liczącego 38 członków OECD łączne wskaźniki cen nieruchomości w relacji do czynszów najmu oraz ich cen do dochodów ludności są wyższe niż przed kryzysem finansowym 2008 r. Zdaniem agencji to może być sygnał, że w szeregu krajów ceny oderwały się od fundamentów.

21.

miejsce, na 30 krajów, zajęła Polska w rankingu państw najbardziej zagrożonych bańką na rynku nieruchomości, opracowanym przez Bloomberg Economics

Sytuacja jest bardzo delikatna, bo rozgrzane dotąd niektóre rynki nieruchomości notują znaczne pogorszenie koniunktury. Jak komentuje Bloomberg, zaostrzenie polityki pieniężnej głównych banków centralnych przekłada się na wyższe raty kredytów, a więc na pogorszenie zdolności konsumentów do kupowania nieruchomości.

To nie może nie odbić się na koniunkturze w gospodarkach, które już teraz zmagają się ze skokiem inflacji napędzanym przez rosyjską inwazję na Ukrainę szokiem na rynkach surowców czy utrzymującymi się od wybuchu epidemii zakłóceniami w łańcuchach dostaw. Zdecydowane hamowanie rynków nieruchomości widać m.in. w Kanadzie, USA czy Nowej Zelandii.

Polsce nie grozi bańka

Lekkie pogorszenie koniunktury widać także w Polsce, gdzie wcześniej daleko było do takiej gorączki inwestycyjnej. Jak wynika z danych NBP, po przyspieszeniu obserwowanym w IV kw. 2021 r. w pierwszych trzech miesiącach 2022 r. zwyżki średnich cen transakcyjnych mieszkań nieco wyhamowały.

121,4

tyle wynosi w Polsce wskaźnik cen nieruchomości do czynszów najmu, co plasuje nas pod względem zagrożenia bańką dopiero na 24. miejscu w rankingu.

Mimo to rok do roku w dużych miastach metr kwadratowy używanego mieszkania wciąż drożał w szybszym od inflacji i dynamiki wynagrodzeń w tempie 15,6 proc. Pewne dalsze ochłodzenie koniunktury nie jest wykluczone, bo gospodarka spowalnia, a według raportu firm Metrohouse i Credipass zdolność kredytowa Polaków spadła w I kw. 2022 r. w porównaniu z tym samym okresem 2021 r.

Jednak analiza Bloomberg Economics wskazuje, że o przegrzaniu polskiego rynku nieruchomości mówić nie można. Wskaźnik cen nieruchomości do czynszów najmu sięga 121,4, co plasuje nas pod względem zagrożenia bańką dopiero na 24. miejscu wśród 30 uwzględnionych krajów. Również tylko sześć krajów jest za nami pod względem wskaźnika cen nieruchomości do dochodów ludności.

– To kolejna – po danych opublikowanych m.in. przez NBP czy bank UBS – analiza wskazująca, że fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego są stabilne. Pod tym względem stanowimy awangardę w gronie państw europejskich – komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Think Tanku, którego cykliczne dane prowadzą do podobnych wniosków.

Nieruchomości drożały w tempie wzrostu płac

Jak zauważa, nawet w czasie obecnej hossy ceny nieruchomości w Polsce rosły tylko nieco szybciej niż płace, czego nie można powiedzieć o wielu krajach Europy. W ostatnich latach w większości z nich obserwowano w tej kwestii dwu–trzykrotne różnice, a na Słowacji i w Luksemburgu ceny rosły cztery–pięć razy szybciej od dochodów.

– W latach 2013–2021 na siedmiu największych rynkach w Polsce ceny mieszkań wzrosły o 68 proc. Jednocześnie przeciętne wynagrodzenia wzrosły o 60 proc. – oblicza Turek.

68 proc.

o tyle w latach 2013–2021 wzrosły ceny mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce, przy jednoczesnym wzroście przeciętnych wynagrodzeń o 60 proc

To może zaskakiwać, ale chociaż w ostatnich latach mieliśmy do czynienia z idealnymi warunkami do narastania bańki spekulacyjnej, to nic takiego się nie stało. Do takich czynników ekspert zalicza dynamiczny wzrost PKB, dobrą sytuację na rynku pracy, wysokie transfery społeczne, a jeszcze do niedawna bardzo niskie były stopy procentowe.

Szacuje się, że na rynku brakuje około 1,5–2 mln mieszkań, a do tego dochodzi popyt na wynajem lub zakup mieszkań ze strony Ukraińców, których napływ napędziła wojna. Zdaniem Turka tajemnica tego fenomenu może tkwić w ostrożności Polaków, którzy w pierwszej dekadzie XXI w. sparzyli się na bańce kredytów frankowych i teraz unikają przepłacania za mieszkania.

– Polska należy do tych krajów, które w Europie dysponują najsolidniejszymi fundamentami rynku mieszkaniowego – podsumowuje analityk HRE Think Tanku.