Rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę stygnięcia po boomie

Dopóki nie poprawi się sytuacja makro i geopolityczna, sprzedaż lokali będzie relatywnie niska. Obniży się także podaż, co przy presji na koszty wykonawstwa nie zwiastuje głębokich obniżek cen – prognozują eksperci JLL.

W I kwartale br. sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach sięgnęła 10,4 tys. – oszacowali eksperci JLL. Szok wywołany pandemią, inflacją i wybuchem wojny przełożył się na spadek sprzedaży o 47 proc. wobec rekordowego w historii analogicznego okresu zeszłego roku i o prawie 31 proc. wobec IV kwartału. Zdaniem ekspertów czeka nas w tym roku wyraźny spadek sprzedaży – będący efektem niższego popytu, ale i podaży.

Kredytowa zapaść

JLL jako sprzedaż zalicza również płatne umowy rezerwacyjne, łatwiejsze do zerwania niż deweloperskie. Raportowana sprzedaż netto to liczba lokali, które w danym kwartale znalazły nabywców, pomniejszona o rezygnacje. Tych, w pełnym wstrząsów I kwartale br., było więcej niż zwykle – „pożarły" około 10 proc. sprzedaży brutto przy przeciętnym odsetku 3–5 proc. Jednak w II kwartale 2020 r., kiedy wybuchła pandemia, rezygnacje obniżyły sprzedaż o aż 24 proc.

Eksperci spodziewają się, że II kwartał br. wypadnie pod względem sprzedaży netto gorzej niż początek roku. Po pierwsze, transakcji będzie mniej, po drugie, wpływ rezygnacji będzie nieco większy. Część potencjalnych klientów bowiem w marcu rzutem na taśmę składała wnioski kredytowe – przed kwietniowym zaostrzeniem polityki badania zdolności. I część nie dostanie pożyczki, co poskutkuje anulowaniem rezerwacji.

GG Parkiet

Dalszy wzrost stóp procentowych i rekomendacja S nakazująca bankom sprawdzać, czy potencjalny kredytobiorca wytrzyma wzrost stóp o jeszcze 5 pkt proc. od bieżącego poziomu, mocno zdławi popyt. Popyt gotówkowy może być nadal aktywny, choć już nie w takim stopniu, jak w poprzednich latach.

Statystyki JLL nie uwzględniają transakcji deweloperów z funduszami PRS. Eksperci przyznali, że inwestorzy instytucjonalni mogą mieć stabilizujący wpływ na mieszkaniówkę, ale wojna i rozchwiane otoczenie makro spowolnią ich decyzje.

Potrzebna mobilizacja

Czy niższy popyt przełoży się na ceny mieszkań? Te w I kwartale br. dalej rosły, ceny lokali pozostałych w ofercie na koniec marca były o kilka procent wyższe kwartał do kwartału i ponad 20 proc. wyższe rok do roku.

Eksperci JLL podkreślają, że odsetek mieszkań gotowych w ofercie deweloperów jest niski, a znaczna pula lokali w budowie, z terminem oddania w tym i przyszłym roku, jest już sprzedana. Nie ma presji wynikającej z zalegania towaru na półkach. Jest za to presja kosztowa, która będzie determinować ceny mieszkań w nowych projektach. A ponieważ popyt będzie mniejszy – kredyt z gwarantowanym wkładem niewiele pomoże – to i deweloperskich inwestycji będzie powstawało mniej. Nie będzie więc nadpodaży lokali, która zmuszałaby firmy do obniżek.

– Paradoksalnie produkcja mieszkań będzie się zmniejszać, kiedy potrzeby rosną, szczególnie w zakresie najmu. Myślę, że warto byłoby wrócić do mechanizmu, który w latach 90. zmobilizował do inwestowania oszczędności i w kilka lat pozwolił zbudować bez ingerencji państwa około 100 tys. mieszkań – była to ulga podatkowa dla inwestorów indywidualnych z tytułu budowy lokali na wynajem – powiedział Kazimierz Kirejczyk, szef strategicznego panelu doradczego w JLL.