Prezes Develii: Naszym celem jest uzyskiwanie wyniku lepszego niż rynek

Dzięki odpowiedniej ofercie liczymy na sprzedaż mieszkań nabywcom indywidualnym zgodną z całorocznym planem. Rozmawiamy też z funduszami PRS – mówi Andrzej Oślizło, prezes Develii.

W I kwartale 2022 r. większość deweloperów zanotowała spadek sprzedaży rok do roku i kwartał do kwartału, co nie było niespodzianką, biorąc pod uwagę wysoką bazę i okoliczności. Niespodzianką jest wynik Develii: 603 sprzedane lokale to najwięcej od I kwartału 2018 r. Skąd taki wynik i czy jest do utrzymania?

W przyjętej na początku zeszłego roku strategii na lata 2021–2025 postawiliśmy sobie za cel zwiększanie udziału w rynku. Drogą, by to osiągnąć, jest większa dynamika lub mniejszy spadek sprzedaży w porównaniu z konkurencją. Bardzo dobra sprzedaż w I kwartale br. to przede wszystkim efekt wcześniejszych inwestycji w grunty i znacznego zwiększenia oferty o atrakcyjne projekty na przełomie roku – tylko w I kwartale wprowadziliśmy do sprzedaży ponad 1,2 tys. mieszkań. Deweloperzy od wielu miesięcy mają ogromne kłopoty z zapewnieniem podaży odpowiadającej popytowi w największych aglomeracjach. W odpowiednim momencie położyliśmy nacisk na rozbudowę banku gruntów i jest to teraz naszą przewagą konkurencyjną.

Oczywiście dostrzegamy sytuację związaną z rosnącymi stopami procentowymi i zdajemy sobie sprawę, że w 2022 r. rynek będzie bardzo wymagający. Na bazie wyników za I kwartał wykonanie założonego na ten rok celu, czyli sprzedaży klientom indywidualnym 2300–2450 mieszkań, uważamy za aktualne, przynajmniej jeśli chodzi o dolne widełki. Sytuacja jest jednak dynamiczna i więcej będzie można powiedzieć po II kwartale. Tak czy inaczej, naszym celem będzie uzyskanie wyniku lepszego od rynku.

Cel na ten rok to również sprzedaż 600–800 mieszkań funduszom PRS. Na jakim jest to etapie?

Podpisaliśmy dwa listy intencyjne dotyczące budowy mieszkań dla funduszy w Warszawie i we Wrocławiu i negocjujemy szczegółowe warunki transakcji. Dodatkowo wytypowaliśmy kilka innych inwestycji, które mogą zainteresować fundusze. Myślę, że na czasy wyższych stóp procentowych i niższej zdolności kredytowej klientów detalicznych dywersyfikacja sprzedaży w tym kierunku jest istotna, dlatego rozwój PRS jest dla nas ważną częścią działalności.

Czy jesteście zainteresowani inną rolą niż dostawcy mieszkań? Niektóre spółki angażują się także w budowę platform najmu.

Nie jest to wykluczone, ale na razie za wcześnie na konkrety. Najem instytucjonalny jest w bardzo wczesnej fazie rozwoju, sprzedając mieszkania funduszom, jednocześnie uczymy się tego rynku.

Wyzwaniem są szybujące koszty wykonawstwa. Czy was też wykonawcy naciskają na waloryzację cen?

Trend wzrostowy kosztów wykonawstwa nie zaczął się dziś, teraz po prostu gwałtownie się nasilił i wynika głównie z cen surowców, które są bardzo niestabilne po wybuchu wojny. Duża część naszych budów w toku jest na zaawansowanym etapie, problem dotyczy przede wszystkim nowych projektów, które chcemy uruchomić. Jeśli trend wzrostowy kosztów budowy się utrzyma, jeśli inflacja będzie wysoka, to nie ma siły – musi się to przełożyć na ceny mieszkań, chociaż wydaje się, że one są już wysokie. Niestety, nie ma możliwości budowania poniżej pewnej marży.

Mieliśmy już przypadki okresów mocnego wzrostu cen wykonawstwa, ale wtedy się nie słyszało o pomysłach wrzucania klauzul waloryzacyjnych do umów deweloperskich. Skąd to się bierze? Branża jest w takiej desperacji czy to strategia marketingowa: kup teraz, póki cena jest sztywna?

Myślę, że to efekt dużej niepewności na rynku i emocje się uspokoją, jeśli sytuacja na rynku surowców się ustabilizuje. Takie mechanizmy były stosowane sporadycznie w przeszłości, jednak nie można wykluczyć, że w obecnych warunkach ekonomicznych będziemy się z nimi stykać częściej. Nie planujemy wprowadzania takich instrumentów, niemniej obserwujemy sytuację na rynku.

W ostatnich latach na rynek PRS napływali kolejni inwestorzy. Czy ostatni wzrost kosztów wykonawstwa i – przynajmniej w Polsce – finansowania, a także wojna za naszą wschodnią granicą nie ostudzą nieco nastrojów?

Wojna na Ukrainie oczywiście wzbudza obawy, ale wydaje mi się, że inwestorzy dalej są zainteresowani polskim rynkiem. Niektórzy pewnie będą się nieco dłużej zastanawiać i przyglądać, wyczekiwać ustabilizowania sytuacji geopolitycznej oraz na samym rynku najmu i wykonawstwa, by móc zaplanować swoje modele biznesowe.

Rynek najmu wygląda tak, że w ostatnich tygodniach, z powodu napływu uchodźców i spadku zdolności kredytowej, oferta lokali gwałtownie stopniała, a stawki poszły w górę. Sytuacja może być przejściowa, ale faktem jest, że mieszkań na wynajem jest w Polsce za mało. Myślę, że znacznie większa niż do tej pory część produkcji deweloperów kierowana będzie na ten rynek – nie tylko z myślą o funduszach PRS, ale i inwestorach indywidualnych dysponujących gotówką.

W I kwartale przekazaliście 186 mieszkań, jaki jest potencjał w całym 2022 r.? Czy jest ryzyko opóźnień w związku z sytuacją na rynku budowlanym?

Większych zawirowań nie obserwujemy. Potencjał przekazań jest zgodny z celem, który przyjęliśmy na ten rok, czyli 1950–2050 mieszkań. Kumulacja wydań nastąpi w IV kwartale.

W bieżących sprawozdaniach deweloperzy księgują mieszkania sprzedane mniej więcej dwa lata temu. W 2021 r. uzyskaliście wysoką marżę brutto ze sprzedaży 28,8 proc. wobec 31,3 proc. rok wcześniej. Czy taka rentowność jest utrzymywana na obecnych projektach?

W tym i przyszłym roku spodziewamy się wysokich marż, ale w dłuższym horyzoncie presja na rentowność będzie rosła z powodu kosztów wykonawstwa i cen gruntów. Pytanie, jak będą się zachowywać ceny mieszkań. Dużą rolę w kształtowaniu marż ma cena zakupu ziemi i lokalizacja. Nasz bank jest obszerny, pozwala zbudować blisko 9 tys. lokali, nie wliczając w to bieżącej oferty, i są to działki kupowane w dobrych cenach, nawet te, które nabywaliśmy w zeszłym roku.

W marcu sprzedaliście kompleks SkyTower we Wrocławiu za 84 mln euro. Jak zaawansowane są rozmowy w sprawie spieniężenia pozostałych nieruchomości komercyjnych?

Jesteśmy zadowoleni ze sprzedaży Sky Tower mimo trudnego otoczenia, które wpłynęło na przedłużenie negocjacji. W portfelu mamy jeszcze centrum handlowe Arkady Wrocławskie, podpisaliśmy list intencyjny ze wstępną kwotą 210 mln zł – rozmawiamy i mam nadzieję, że zamkniemy tę transakcję. Wiele zależy od rozwoju sytuacji geopolitycznej i makroekonomicznej. Jeśli chodzi o warszawski biurowiec Wola Retro, w marcu podpisaliśmy kolejną dużą umowę najmu, po której wskaźnik komercjalizacji sięga 86 proc. i budynek jest w zasadzie gotowy, by wyjść z nim na rynek. Założyliśmy sobie, że do transakcji dojdzie na przełomie tego i przyszłego roku. Rozpoczęliśmy też zagospodarowywanie dużego gruntu w Malinie pod Wrocławiem, kupionego kilkanaście lat temu pod osiedle mieszkaniowe. Uznaliśmy, że zrealizujemy tam projekt magazynowy z branżowym deweloperem Hillwood, co odpowiada potrzebom rynku i optymalizuje wartość.

W jakiej formule będzie to współpraca?

Planujemy wnoszenie działek do spółek celowych realizujących poszczególne etapy, w których będziemy mieć mniejszościowe udziały. Poza przychodem ze sprzedaży gruntu Develia będzie posiadać udział w zyskach z tego projektu, który powinien się zakończyć do 2029 r. Nie przewidujemy naszego dodatkowego zaangażowania finansowego w realizację centrum logistycznego.

Na początku roku spółkę próbował przejąć fundusz private equity Metric, ale wezwanie się nie udało mimo podnoszenia ceny. Czy dominacja OFE w akcjonariacie jest optymalna z punktu widzenia dewelopera?

Wezwanie odbieramy jako swego rodzaju nobilitację – międzynarodowy fundusz PE dostrzegł atrakcyjność Develii, co świadczy o dobrej ocenie naszej spółki i pracy, jaką wykonał zespół zarządzający w ostatnich kilkunastu miesiącach. Jako zarząd opiniowaliśmy warunki wezwania, opierając się na zewnętrznych wycenach. Uważamy, że spółka ma potencjał do generowania dalszego wzrostu wartości dla akcjonariuszy, a realizacja strategii ma na celu tę wartość wydobyć. Mogę powiedzieć, że obecnie dominującymi akcjonariuszami są instytucje z perspektywą długoterminową i to jest bardzo duża zaleta. Nasi akcjonariusze widzą, że po pierwszym roku cele strategii zostały zrealizowane z nawiązką. Kondycja finansowa spółki jest dobra, a sprzedaż nieruchomości komercyjnych dostarczy kapitału na rozwój w strategicznych obszarach.

Andrzej Oślizło jest prezesem Develii od grudnia 2020 r. Był prezesem i członkiem zarządu spółek z branż: ICT, TSL, lotniczej, finansów i bankowości (m.in. Schenker, LOT, Aviva czy Expander Advisors). Na koncie ma też współpracę z funduszami private equity. Jest absolwentem Akademii Ekonomicznej w Katowicach i Politechniki Śląskiej w Gliwicach.