W Polsce buduje się coraz więcej mieszkań

Rynek mieszkaniowy w Polsce najgorsze ma już dawno za sobą, rośnie sprzedaż lokali, przybywa nowych inwestycji. Czy branża budowlana skorzysta na wzroście popytu i zacznie zarabiać więcej?

[[email protected]][email protected][/mail]

Miniony rok dla firm specjalizujących się w budowie mieszkań był udany. Po załamaniu rynku pod koniec 2008 r. i jego powolnej odbudowie w roku następnym ostatnie miesiące 2009 r. i cały 2010 r. przyniosły znaczący wzrost liczby nowych inwestycji mieszkaniowych. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w minionym roku rozpoczęto budowę ponad 158 tys. mieszkań, o 10 proc. więcej niż rok wcześniej. Wynik całego rynku poprawił się głównie dzięki wzrostowi aktywności firm deweloperskich. W 2010 r. rozpoczęto budowę 63 tys. lokali przeznaczonych na sprzedaż, co było wynikiem o 42 proc. lepszym od tego z 2009 r.

[srodtytul]Mocny początek roku[/srodtytul]

Jak wyglądać będzie popyt na usługi firm budownictwa mieszkaniowego w 2011 r.? Jak informuje GUS, w styczniu budownictwo mieszkaniowe ruszyło ostro z kopyta. Rozpoczęto wtedy budowę o ponad 40 proc. większej liczby mieszkań niż przed rokiem. Mocno, bo 50-proc. wzrostem nowych inwestycji, rozpoczął rok sektor deweloperski. Analitycy przestrzegają jednak przed popadaniem w hurraoptymizm. Dlaczego? Skokowy wzrost produkcji rok do roku to w dużej mierze zasługa niskiej bazy. Sroga ubiegłoroczna zima mocno ograniczyła aktywność firm budowlanych w całym pierwszym kwartale 2010 r., podczas gdy tegoroczna aura, jak do tej pory, jest dla branży budowlanej bardziej przyjazna.

Choć wyciąganie zbyt daleko idących wniosków ze styczniowych danych GUS wydaje się nieodpowiednie, to wiele wskazuje, że 2011 r. przyniesie wzrost liczby nowych inwestycji mieszkaniowych. Znakomita większość firm deweloperskich ankietowanych przez „Parkiet” zapowiada wzrost liczby nowych inwestycji mieszkaniowych w 2011 r. Tendencję wydają się potwierdzać dane dotyczące liczby wydawanych pozwoleń na budowę. W styczniu, ósmy miesiąc z rzędu, liczba wydanych pozwoleń była większa od liczby rozpoczynanych budów.

O tym, czy te prognozy się sprawdzą, przesądzi oczywiście sytuacja na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Inwestorzy są optymistami, jeżeli chodzi o tegoroczne rezultaty sprzedaży mieszkań. Praktycznie wszystkie giełdowe spółki mieszkaniowe oczekują znaczącej zwyżki sprzedaży mieszkań w 2011 r., największe z nich, które w 2010 r. osiągnęły średnio 55-proc. wzrost, w 2011 r. mają nadzieję osiągnąć mniej więcej 40-proc. wzrost sprzedaży (szacunki „Parkietu”).

Analitycy nie mają złudzeń – o podobnym rozwoju całego rynku mieszkaniowego w 2011 r. można jedynie pomarzyć. Jak szacuje firma Reas, w 2010 r. na sześciu największych rynkach Polski sprzedano łącznie blisko 28 tys. nowych mieszkań, o 22 proc. więcej niż w 2009 r. Utrzymanie tej dynamiki w 2011 r. może być trudne. Analitycy DI BRE są zdania, że łączna wielkość sprzedaży dla pierwotnego i wtórnego rynku mieszkaniowego w 2011 r. może nie ulec zmianie. Równocześnie przewidują, że deweloperzy będą sprzedawać więcej i cały rynek pierwotny wzrośnie w 2011 r. o około 10 proc. Rynek ten ma zyskiwać m.in. dzięki ofercie lepiej dostosowanej do obecnych preferencji klientów.

Rynkowi eksperci podkreślają jednak, że nie można zupełnie wykluczyć negatywnego dla branży budowlanej scenariusza na rynku mieszkaniowym, jakim byłoby wyhamowanie wzrostu sprzedaży. W tej sytuacji deweloperzy mogą wstrzymać się ze startem nowych inwestycji, szczególnie że w 2010 r. więcej mieszkań budowali, niż sprzedawali. W ub.r. w największych miastach do sprzedaży trafiło prawie 31 tys. lokali, o blisko 80 proc. więcej niż rok wcześniej. Od trzech kwartałów liczba mieszkań wprowadzonych na rynek znacząco przekracza ich sprzedaż. Efekt – na koniec minionego roku podaż lokali wyniosła około 38 tys. i była na poziomie najwyższym od lata 2008 r.

[srodtytul]Czy stawki wykonawców pójdą w górę?[/srodtytul]

Dla firm nie mniej ważne od popytu na ich usługi są stawki, jakie mogą wynegocjować z zamawiającymi. W czasach prosperity rosnące jak na drożdżach ceny mieszkań nawet przy drożejących materiałach budowlanych pozwalały firmom budowlanym generować dwucyfrowe marże EBITDA (zysk operacyjny powiększony o amortyzację do przychodów). Załamanie rynku i spadek zamówień w sektorze mieszkaniowym, częściowo kompensowany przez lepszą sytuację w  innych obszarach budownictwa, sprawiły, że marże te skurczyły się do 5–7 proc. Z danych GUS wynika, że ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych w 2010 r. pozostawały stabilne, przy niewielkim wzroście płac.

Czy w 2011 r. sytuacja ulegnie zmianie? Deweloperzy nie są zgodni w tej kwestii. – Nie można wykluczyć scenariusza, w którym ceny mieszkań pozostaną na obecnym poziomie, a koszty generalnego wykonawstwa pójdą w górę. Firmy budowlane coraz częściej deklarują, że utrzymanie stawek z 2010 r. będzie niemożliwe, m.in. ze względu na rosnące oczekiwania płacowe pracowników – mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development. Sceptycznie do podwyżek stawek wykonawstwa podchodzi za to Oskar Kazanelson, szef rady nadzorczej Robygu. – Historia pokazuje, że najpierw rosną ceny mieszkań, a dopiero potem koszty ich budowy. Inwestorzy nie pogodzą się z dalszym spadkiem marż deweloperskich, a konkurencja na rynku usług budowlanych nie słabnie – analizuje Kazanelson.

Co na to branża budowlana? – Nie spieszymy się z podpisywaniem nowych kontraktów budowlanych. Mamy wypełniony portfel, ponadto liczymy, że rentowność zamówień wzrośnie – informuje Jan Mikołuszko, prezes Unibepu. – Nie liczę na znaczący wzrost stawek za usługi budowlane. Sytuacja na rynku wciąż jest trudna, w sytuacji gdy liczba nowych zamówień w drogowej części biznesu spada, konkurencja w naszej części rynku z pewnością nie spadnie – ocenia Mirosław Motyka, prezes Budopolu Wrocław.

Koszty budowy mają rosnąć m.in. ze względu na wyższe ceny materiałów budowlanych, głównie stali. Choć w budownictwie mieszkaniowym udział materiałów stalowych w ogólnych kosztach nie jest duży, skala zapowiadanych zwyżek (kilkadziesiąt procent rok do roku) staje się ważnym argumentem w negocjacjach z zamawiającymi.

[srodtytul]Pracownicy sforsują Odrę[/srodtytul]

Często podnoszonym przez wykonawców argumentem jest również groźba exodusu budowlańców do Niemiec w związku z otwarciem z początkiem maja tamtejszego rynku dla pracowników z Polski. Według ostatnich danych GUS w 2009 r. w Niemczech pracowało ponad 400 tys. Polaków. Szacuje się, że po otwarciu rynku liczba ta w krótkim czasie może się nawet podwoić.

Czy na rynku budowlanym może zatem dojść do podobnego trzęsienia ziemi, jak po otwarciu brytyjskiego i irlandzkiego rynku pracy, gdy nad Wisłą zaczęło nawet brakować pracowników budowlanych, a wynagrodzenia w branży znacząco wzrosły? Szef wrocławskiego Budopolu, z racji lokalizacji narażonego, wydawać by się mogło, na odpływ pracowników, uspokaja. – Od tamtego czasu stawki w branży budowlanej widocznie wzrosły. Porównując zarobki pracowników budowlanych i koszty życia po obu stronach Odry, praca w Niemczech nie jest już tak kusząca, jak jeszcze kilka lat temu. Pewien odpływ fachowców jest jednak możliwy, ale do exodusu nie dojdzie – ocenia Motyka.