Rynek galerii i biur ma się coraz lepiej

W 2010 r. w Polsce właściciela zmieniły budynki komercyjne warte 2 mld euro. Ten rok zapowiada się równie dobrze

[[email protected]][email protected][/mail]

Polskie galerie handlowe, biurowce i magazyny znowu są dobrem poszukiwanym przez zagranicznych inwestorów. Po słabym ze względu na kryzys roku 2009 w ubiegłym wartość transakcji na rynku wzrosła o ponad 180 proc., do blisko 2 mld euro (blisko 8 mld zł), co jest najlepszym wynikiem od czasów hossy na rynku. Już tradycyjnie najbardziej aktywne na polskim rynku były fundusze niemieckie, a udział rodzimych inwestorów wyniósł zaledwie 7,5 proc. wartości podpisanych umów.

Za ponad połowę wartości transakcji odpowiadają inwestycje w galerie handlowe, dobrem poszukiwanym były też biurowce w centrum Warszawy i na stołecznym Mokotowie.

[srodtytul]Spółki z GPW też sprzedają [/srodtytul]

Na ożywieniu na rynku inwestycyjnym nad Wisłą skorzystały też giełdowe spółki. Globe Trade Centre sprzedało stołeczne biurowce Nefryt i Topaz, inkasując 79 mln euro, podczas gdy Echo za dwa biurowce, krakowski Avatar i warszawski Athina Park, otrzymało 62,4 mln euro. Obie spółki również w tym roku zamierzają upłynnić część swoich aktywów. GTC może sprzedać jeden, dwa budynki w Warszawie, Echo z kolei zapowiedziało, że pod młotek trafić może m.in. warszawski Park Postępu i galeria w Pabianicach. – Pod względem wartości transakcji ten rok powinien być równie dobry jak miniony – ocenia Wojciech Pisz, dyrektor grupy rynków kapitałowych firmy doradczej Cushman &Wakefield.

[srodtytul]Będą księgowe zyski[/srodtytul]

Ożywienie na rynku inwestycyjnym wpływa również w inny sposób na wyniki finansowe deweloperów z GPW. Wzrost popytu i większa liczba transakcji przekładają się na spadek rynkowych stóp kapitalizacji (yields), czyli stosunku wpływów z wynajmu do wartości nieruchomości. Podczas gdy w 2009 r. biurowce i galerie z najwyższej półki wyceniano, przyjmując za rynkową stopę kapitalizacji 7,5 proc., teraz cenę kalkuluje się w oparciu o stopę 6,5 proc.. W rezultacie, o ile w 2009 r. spadek wartości nieruchomości przełożył się na idące w setki milionów straty, o tyle w 2010 r. wpływ wycen na wyniki był z reguły neutralny, a w tym roku powinien pozwolić spółkom na wykazanie księgowych zysków.

[srodtytul]W stolicy wzrosną ceny[/srodtytul]

Jak będzie wyglądać ten rok na rynku wynajmu? Analitycy Cushmana przewidują, że na warszawskim, największym rynku biurowym będziemy świadkami spadku poziomu pustostanów i wzrostu stawek czynszów. Te ostatnie pójdą w górę, ponieważ rosnący już w 2010 r. popyt spotkał się ze spadkiem podaży nowych powierzchni biurowych, będącym konsekwencją kryzysowego zamrożenia inwestycji. Poza stolicą czynsze raczej nie pójdą w górę, z wyjątkiem miast z ograniczoną wobec popytu podażą biur (Wrocław).

W Warszawie w 2011 r. rosnąć mają również czynsze dla najemców powierzchni handlowych. Giełdowe spółki skorzystają na tym jednak w mniejszym stopniu, bo rynek centrów i galerii handlowych w porównaniu do biurowego jest zdecentralizowany (58 proc. powierzchni zlokalizowanych jest w ośmiu największych aglomeracjach Polski, reszta w mniejszych miastach). Podobną strukturę ma portfel nieruchomości spółek z GPW.

Beneficjentem rosnących stawek czynszowych będzie GTC, mające 50 proc. udziałów w popularnej Galerii Mokotów, oraz BBI Development, szukające najemców dla budowanego centrum handlowo-biurowego Nowy Plac Unii. W pozostałych miastach, zdaniem analityków, czynsze pozostaną stabilne.