Cavatina Holding prosi o dopalacz

Pandemia nie zabiła rynku najmu ani inwestycyjnego. Spółka liczy na kontynuację trendu i chce budować więcej biurowców w regionach.

Deweloper biurowy liczy na zebranie 375 mln zł ze sprzedaży 7,5 mln akcji (cenę maksymalną ustalono na 50 zł) na projekty w toku i szykowane do rychłego uruchomienia. Emisja to także zdywersyfikowanie źródeł finansowania – obok kredytów i obligacji – a podniesienie kapitału własnego zwiększy możliwości korzystania z długu. Celem spółki jest wykorzystanie rynkowej szansy, czyli spodziewanej w najbliższym czasie przewagi popytu nad podażą.

Popyt się utrzymuje

Cavatina koncentruje na rynkach poza Warszawą, bo tam ciągną firmy lokujące centra usług wspólnych i outsourcingowe. W trakcie pandemii nie było większych problemów z zawarciem umów najmu na 70 tys. mkw. z renomowanymi firmami, co więcej, w większości na minimum pięć lat i z czynszami jak przed pandemią.

Podobnie jest z nowymi kontraktami – tu stawki są nawet wyższe. Jeśli ktoś potrzebuje elastyczności, Cavatina ma powierzchnie coworkingowe (około 5 proc. w danym budynku). Jeśli chodzi o wymuszoną pandemią pracę zdalną, na rynku panuje przekonanie, że praca hybrydowa będzie owszem standardem, ale z przewagą świadczenia pracy w biurowcach. Od II kwartału menedżerowie obserwują ożywienie na rynku najmu w regionach i spodziewane są nowe listy intencyjne i umowy.

Koncentracja na regionach wynika też z tego, że również fundusze inwestujące w nieruchomości coraz częściej kupują poza stolicą, szukając dywersyfikacji i lepszych zwrotów. Światowy lockdown co prawda obniżył aktywność funduszy, ale popyt na dobre biura się utrzymuje. Cavatina w 2020 r. zbyła kompleks Equal Business Park w Krakowie za ponad 430 mln zł i 65 proc. udziałów w warszawskim biurowcu Chmielna 89 (wartości transakcji nie ujawniono, a wycena godziwa budynku to 426 mln zł).

Konkretny harmonogram

Cavatina jest deweloperem, strategia polega więc na spieniężaniu budynków. Nie jak najszybciej, ale na jak najlepszych warunkach. Zastrzeżono jednak, że część najlepszych biurowców, które będą oddawane w najbliższych latach, może pozostać na książce, by generować stabilne strumienie gotówki z przeznaczeniem na dywidendy, a zgodnie z polityką ma to być 20–50 proc. zysku netto.

Cavatina ma w portfelu pięć gotowych biurowców. Katowickie Carbon Tower o wartości godziwej 167 mln zł jest wynajęte w 91 proc. i inwestorzy o niego pytają, do transakcji może więc dojść w tym roku. Etap C katowickiego Global Office Park ma pełne obłożenie, ale to mały projekt (wartość godziwa 35 mln zł) i celem jest sprzedaż całego kompleksu – budowa dwóch innych faz zakończy się w 2022 r. Z krakowskim Tishnera Office Cavatina wyjdzie na rynek, kiedy komercjalizacja sięgnie 85 proc., obecnie to 77 proc. Wartość godziwa nieruchomości to 314 mln zł. Kolejne dwa obiekty, oddane w I kwartale br., mają jeszcze obłożenie rzędu 30 proc.

W budowie jest dziewięć nieruchomości (w tym etapów), które będą oddawane w latach 2021–2023. Dla części Cavatina ma umowy przednajmu, w jednym nawet 60 proc. z opcją zwiększenia. W przygotowaniu jest 12 projektów, z czego osiem do uruchomienia w tym półroczu i z terminem oddania w latach 2022–2024.

Spółka podkreśla, że jest w stanie maksymalizować marże, bo ma wszystkie kompetencje pod jednym dachem: od zakupu gruntu, przez projektowanie, własne generalne wykonawstwo, po komercjalizację i sprzedaż. Podane w prospekcie budżety inwestycyjne projektów są zgodne ze stanem na czerwiec, zatem skalkulowane są z uwzględnieniem ostatniego wzrostu cen materiałów.

Firmy doradcze są w trakcie podsumowywania sytuacji na rynku biurowym w II kwartale, najświeższe dane i przewidywania poznamy najwcześniej dopiero w przyszłym tygodniu, a więc już po zapisach. W wypowiedziach ekspertów pada jednak wyraźnie, że pogłoski o śmierci biur – jako miejsc świadczenia pracy i jako produktów inwestycyjnych – są zdecydowanie na wyrost.

Harmonogram oferty .19