Banki zaczynają się bać kredytów hipotecznych

Długoterminowe pożyczanie staje się w Polsce produktem... wysokiego ryzyka prawnego i politycznego. Bo nie ma gwarancji, że jakaś zewnętrzna ingerencja nie wywróci do góry nogami warunków, na które umówili się bank i klient. Na niekorzyść tego pierwszego, oczywiście.

Bank Millennium poinformował ostatnio, że nie przystąpi do rządowego programu „Pierwsze mieszkanie” i nie będzie udzielał dotowanego przez państwo „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. To zaskakująca decyzja, bo taki produkt, który zresztą cieszy się bardzo dużym powodzeniem, mógłby podbudować bankowy bilans przy zapaści na rynku „zwykłych” hipotek, z jakim mamy obecnie do czynienia z powodu wysokich kosztów pieniądza.

Dwie grupy

Z kolei ING BSK nie podjął jeszcze ostatecznej decyzji co do uczestnictwa w programie „Pierwsze mieszkanie”, choć zastanawia się nad tym od kilku miesięcy. Pewną wstrzemięźliwość wykazują też inne duże prywatne banki – Santander i mBank są na tak, ale uruchomią swoją ofertę najwcześniej we wrześniu.

– Jeśli chodzi o podejście do programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, gołym okiem widać, że banki podzieliły się na dwie grupy – zauważa Andrzej Powierża, analityk BM Banku Handlowego. Te państwowe, których bezpośrednim lub pośrednim właścicielem jest Skarb Państwa, takie jak PKO BP, Pekao, Alior czy VeloBank, a po części również banki spółdzielcze, zaczęły udzielać „kredytu 2 proc.” w pierwszym możliwym terminie, czyli od 3 lipca. Prywatne banki komercyjne czekają, analizują albo wprost odmawiają.

Skąd ten podział? Być może banki państwowe mają inne priorytety, z pewnych względów bardziej zależało im na szybkim przyłączeniu się do rządowego programu. Te prywatne nie muszą się spieszyć, tym bardziej że wymaga to sporych dostosowań, np. w systemach informatycznych czy dokładnej analizy ryzyka „Bezpiecznego kredytu 2 proc”, zwłaszcza w okresie, gdy rządowe dopłaty ustaną.

Trudne warunki prawne

To sceptyczne podejście do „kredytu 2 proc.” może też odzwierciedlać rodzącą się dużą ostrożność sektora bankowego w Polsce w podejściu w ogóle do kredytów hipotecznych, udzielanych zwykle na 20–30 lat. Wiceprezes Banku Millennium Fernando Bicho wprost mówi o „trudnościach realizowania finansowania długoterminowego w warunkach prawnych w Polsce”.

Bicho poinformował, że właśnie z tego względu Millennium utrzymuje poziom kredytów hipotecznych raczej na minimalnym poziomie. – Chyba że znajdziemy się w warunkach większej pewności prawnej – mówi Bicho.

Takie ostrożne podejście widać już w wynikach banku – w II kwartale Millennium wypłaciło ok. 1 mld zł nowych kredytów hipotecznych, czyli tylko o 7 proc. więcej niż I kwartale, choć w całym sektorze sprzedaż hipotek wzrosła niemal dwukrotnie. Udział banku w rynku nowych hipotek spadł do 10,1 proc. z 13,4 proc. rok wcześniej.

Mniejsza sprzedaż

Z kolei zarząd BNP Paribas Bank Polska mniej więcej rok temu postanowił, że będzie udzielał kredytów mieszkaniowych tylko swoim klientom. W wyniku tej decyzji sprzedaż takich produktów spadła niemal do zera – do raptem 46 mln zł w I kwartale z 1740 mln zł w I kw. 2022 r. (danych za II kwartał jeszcze nie ma).

Dlaczego banki zaczynają podchodzić do kredytów mieszkaniowych jak pies do jeża?

– Tak jak to wyjaśniają władze Millennium, ryzyko prawne związane z długoterminowym finansowaniem w Polsce rośnie. I pewnie bez jakiś rozwiązań systemowych coraz więcej podmiotów sektora będzie posiłkować się podobnymi argumentami i utrzymywać sprzedaż kredytów hipotecznych na niskim poziomie – ocenia Powierża.

Frankowa praprzyczyna

– To ryzyko dostrzega już całe środowisko. Moim zdaniem główną przyczyną jest to, co się stało z kredytami frankowymi – komentuje Włodzimierz Kiciński, wiceprezes Związku Banków Polskich. – Okazało się, że długoterminowe umowy między bankami i konsumentami, wbrew wszelkim prawidłom, mogą być kwestionowane. Sądy zaś, mimo wyraźnych wskazań m.in. TSUE, by dążyć do przywrócenie równowagi w warunkach umownych, w sposób bezrefleksyjny realizują tylko prawa konsumentów, pomijając zupełnie prawa instytucji finansowych – wytyka Kiciński.

Przypomnijmy, że po tym, jak wybrane zapisy w umowach walutowych kredytów mieszkaniowych (głównie te dotyczące kursu przeliczeniowego CHF/PLN) zostały uznane za abuzywne, frankowicze rozpoczęli sądową batalię mającą na celu uwolnienie ich od rosnących obciążeń. Dziś wygląda na to, że udało się im tę batalię wygrać, kredytobiorcy frankowi zyskali prawo do darmowego kredytu, a banki (czy też wszyscy ich klienci) poniosą tego koszty w łącznej wysokości 100 mld zł.

Zagrożenia dla umów złotowych

– Jest też nowy czynnik, który skutkuje niepewnością środowiska co do finansowania długoterminowego klientów indywidualnych – podkreśla Kiciński. – Chodzi o próby podważania wskaźników referencyjnych WIBOR, które są podstawą do ustalania cen kredytów złotowych. Wbrew jasnemu stanowisko całego nadzoru nad rynkami finansowymi w Polsce, niektóre polskie sądy, tak jak ostatnio sąd w Zielonej Górze, wydają kuriozalne wyroki usuwające WIBOR z kredytów złotowych. To niewyobrażalne z punktu widzenia stabilności całego systemu finansowego w Polsce – ostrzega Kiciński.

Mowa tu o wyroku z 7 lipca. Kancelaria prawna, reprezentująca kredytobiorcę, chwali się, że sąd podzielił jej argumentację o występowaniu w umowie postanowień niedozwolonych. Mają one dotyczyć zarzutów nietransparentności stawki referencyjnej WIBOR, możliwości manipulacji tą stawką przez banki, braku odpowiedniej informacji dla klientów o ryzyku stopy procentowej itp.

Wypisz wymaluj, podnoszone argumenty są tu bardzo podobne do spraw frankowych. Wyrok sądu z Zielonej Góry jest pierwszym tego typu i nie jest prawomocny, ale ryzyko prawne kredytów, tym razem złotowych, czyli w zasadzie całego rynku w Polsce, znacząco wzrosło.

Polityczna niepewność

Takich prób, by przez rozstrzygnięcia prawne kredytobiorca mógł uwolnić z obowiązku płacenia odsetek (w całości, lub choć w części), jest podejmowanych zresztą więcej. Do tego dochodzą też ryzyka regulacyjne czy – inaczej mówiąc – polityczne. – To ryzyko zmaterializowało się w minionym roku w postaci rządowego programu powszechnych wakacji kredytowych, których koszty w całości poniosły banki. Nikt wcześniej nie brał takiego „pomysłu” pod uwagę – przypomina Łukasz Jańczak, główny analityk Erste Securities.

Ubiegłoroczne wakacje kredytowe były pewnego rodzaju szokiem dla sektora i jasno wskazały, że w zasadzie niczego nie można być pewnym. Dlatego dziś propozycje przedłużania tego programu na 2024 r. wydają się już być „normą”. – A jednocześnie każe się to zastanowić, czy sytuacja nie powtórzy się w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Chyba nikt nie może dać dziś gwarancji, że rządzącym w pewnym momencie nie wpadnie do głowy, by koszty dopłat dla konsumentów pokrywane były nie z budżetu państwa, ale z budżetów banków – mówi się jeden z analityków.

Hipoteki zdrożeją?

Pytanie, czy jeśli banki w coraz większym stopniu traktować będą kredyty hipoteczne jako produkt o podwyższonym ryzyku, to staną się one mniej dostępne? Albo droższe?

– Teoretycznie tak może się stać. Banki mogą albo minimalizować swoje zaangażowanie, jak to robi Millennium czy BNP Paribas Bank Polska, albo zwiększyć swoją marże takich produktów, skoro nie wiadomo, co może się z nimi wydarzyć przez długi 20 czy 30 lat – zastawia się Jańczak. – Ale z drugiej strony mamy dużo banków konkurujących ze sobą. Podmiot, którego oferta będzie mniej atrakcyjna, musi się liczyć z tym, że straci udziały w rynku hipotek. Wszystko zależy więc od indywidualnych strategii i decyzji danego banku – ocenia.

Środowisko bankowe stara się podejmować jakieś działania, które ograniczyłyby ryzyko wiszące na kredytami długoterminowymi. Stąd postulat stworzenia standardowego wzorca umowy kredytu hipotecznego, którego zapisy byłyby nie do podważenia w żadnym zakresie. Na razie postulaty te nie przełożyły się na konkretne rozwiązania, ale banki nie tracą nadziei na happy end.