REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Artur Kaźmierczak, Mzuri Investments: 6–7 proc. zwrotu rocznie ze spółki rentierskiej

#PROSTOzPARKIETU. Artur Kaźmierczak: zarządzamy łącznie ponad 5 tys. mieszkań o wartości 1,2 mld zł

Gościem Adama Roguskiego był Artur Kaźmierczak, członek zarządu Mzuri Investments

Foto: parkiet.com

Boom mieszkaniowy w znacznej części napędzany jest zakupami inwestorów, którzy chcą zarabiać na najmie. Zakup mieszkania to jednak duży wydatek – Grupa Mzuri umożliwia inwestowanie na zasadzie crowdfundingu w nieruchomości z niskim progiem wejścia, od 10 tys. zł. Jak działają tworzone przez was spółki inwestowania grupowego?

Jest dużo osób, które chciałyby inwestować w mieszkania na wynajem, ale nie mają pieniędzy na zakup lokalu. Inni mają środki, ale nie chcą samodzielnie zarządzać mieszkaniami. Dla takich osób mamy spółki inwestowania grupowego dwojakiego rodzaju – albo rentierskie, przynoszące zyski z wynajmu zakupionych mieszkań, albo deweloperskie, które przynoszą zyski ze sprzedaży lokali w gruntownie wyremontowanych kamienicach czy nowych projektach deweloperskich.

Inwestorzy obejmują udziały w spółkach z o.o., w przypadku rentierskich otrzymują dywidendę nawet dwa, trzy razy w roku. W spółkach deweloperskich kapitał i zyski wypłacane są z reguły na zakończenie projektu.

Jako twórca spółek inwestowania grupowego działacie na rynku już pięć lat, jak kształtuje się zwrot z inwestycji?

W strategii rentierskiej, która jest bezpieczniejsza, zwroty sięgają średnio 6–7 proc. w skali roku.

W strategii deweloperskiej mierzymy, żeby wynik był dwucyfrowy. Pierwsze projekty przyniosły nieco ponad 13 proc. i prawie 20 proc., ale mieliśmy po prostu trochę szczęścia. Chciałbym, żeby takie wyniki mogły się jeszcze powtórzyć, ale myślę, że bezpieczniej mówić o średnim zwrocie rzędu 10 proc. w spółkach deweloperskich.

Mówimy o zwrocie na czysto?

Nie, przed podatkiem od dochodów kapitałowych.

Jak budujecie portfele mieszkań na wynajem?

Nie brakuje funduszy, które chciałyby kupić taki obiekt, najlepiej wynajęty i z kilkuletnią historią, ale takich produktów nie ma na rynku, one dopiero powoli powstają.

Każda nasza spółka celowa ma swoją strategię. Kupujemy pojedyncze mieszkania rozproszone w wielu miastach albo w określonym regionie, jak CFI Łódź, CFI Śląsk, CFI Stolica (chodzi zarówno o Warszawę, jak i dawną stolicę – Kraków).

Jaki jest horyzont inwestycji?

Dla spółek deweloperskich to zazwyczaj dwa, trzy lata. Rentierskie – mam nadzieję, że większość mnie przeżyje. Wyjątkiem jest CFI Stolica, gdzie założyliśmy sobie sprzedaż portfela po pięciu latach.

Co, jeśli inwestor będzie chciał wyjść ze spółki crowdinvestingowej? Jakie ma możliwości?

Opcji jest kilka, zazwyczaj dochodzi do sprzedaży udziałów innym zainteresowanym. Takie transakcje się zdarzają, ale skala jest mała.

Dwie inne opcje nigdy nie zostały jeszcze wykorzystane. Pierwsza to przedstawienie udziałów spółce do umorzenia. Dodatkowo w spółkach rentierskich jako Mzuri zobowiązaliśmy się do zakupu udziałów, gdyby w ciągu trzech miesięcy inwestorowi nie udało się sprzedać udziałów. Mamy na ten cel fundusz dysponujący 1 mln zł.

Sprzedaż mieszkań w Polsce wyhamowała, najwyraźniej inwestorzy zastanawiają się, czy uzyskają spodziewane stopy zwrotu, biorąc pod uwagę ciągły wzrost cen. Czy kupujecie mieszkania z rynku pierwotnego?

W minimalnym stopniu, wyłączając CFI Stolica, gdzie odsetek jest większy. Koncentrujemy się na rynku wtórnym, bo to daje lepsze zwroty. Kupujemy mieszkania zarówno w wielkiej płycie, jak i stuletnie kamienice wymagające remontu.

Na rynek zaczynają trafiać mieszkania ze szczytowych lat sprzedaży, a wiele z nich kupiono na wynajem. Powoli rozwijają się portfele inwestorów instytucjonalnych. Czujecie oddech konkurencji?

Przed wypuszczeniem mieszkania na rynek wykonujemy gruntowny remont, zatem możemy konkurować z nowymi lokalami. Owszem, one mogą być w wielkiej płycie, ale za to w miejscu, gdzie jest już infrastruktura – sklepy, przedszkola itp. Poza tym cena najmu mieszkania w starszej zabudowie jest niższa niż w przypadku lokali w najnowszych projektach.

Inwestorów instytucjonalnych jest jeszcze niewielu, a ich portfele niewielkie. Pewnie większą konkurencją są nowe mieszkania kupowane przez indywidualnych inwestorów. Nie przeceniałbym jednak znaczenia tej podaży. Pamiętajmy o skali, biorąc pod uwagę nasze spółki inwestowania grupowego oraz mieszkania, którymi zarządzamy w imieniu właścicieli, dysponujemy portfelem ponad 5 tys. lokali. Jesteśmy więc bardzo dużym graczem, ale to i tak niewiele, biorąc pod uwagę, że w całej Polsce jest ponad 1 mln mieszkań na wynajem.

Co zyskuje właściciel mieszkania – lub mieszkań – powierzając je Mzuri w zarządzanie?

Dla wielu osób spokój i brak potrzeby angażowania się w zarządzanie mieszkaniem to już wystarczająca motywacja. Jako zarządcy mamy dwudziestoletnie doświadczenie, mamy wypracowane procedury, także jeśli chodzi o trudne sprawy – jak windykacja. Zdarza się, że najemcy nie płacą – bo zapomną, bo mają przejściowe kłopoty. Przez dwie dekady nauczyliśmy się skutecznie i etycznie radzić sobie z takimi przypadkami. Dogadujemy się. Tylko raz w historii skierowaliśmy do sądu pozew o eksmisję najemcy.

Jakim kapitałem dysponują spółki inwestowania grupowego?

W spółkach CFI mamy ponad 50 mln zł, a wartość całego majątku, jakim zarządzamy – czyli ponad 5 tys. lokali – szacujemy na 1,2 mld zł.

Mamy drugi rok z rzędu spadku transakcji na rynku pierwotnym, popyt sprzyja, gorzej z podażą lokali. Jak widzi pan rynek mieszkaniowy w najbliższym czasie?

Nie sądzę, by sytuacja szybko się zmieniła, dopóki dostępność gruntów będzie niska. Mam na myśli działki ze stanem prawnym pozwalającym na szybką zabudowę.

Deficyt mieszkań w Polsce szacowany jest ostrożnie na dwa, trzy miliony – potrzeba by więc dziesięciu lat produkcji lokali na obecnym poziomie, by zasypać tę dziurę. Warto dodać, że za 10–20 lat duża część obecnie użytkowanych lokali nie będzie się nadawała do użytkowania.

Patrząc długofalowo, populacja Polaków będzie spadać, ale jeśli zachowamy wzrost gospodarczy, będziemy przyciągać imigrantów. Już dziś 25 proc. naszych najemców to osoby spoza Polski, które przyjechały tu pracować.

Tak więc popyt będzie się utrzymywać, z podażą może być słabiej, a to oznacza, że nie należy się spodziewać spadku cen mieszkań ani spadku czynszów. Mówimy o dużych aglomeracjach, w mniejszych miejscowościach może to wyglądać inaczej, bo ich mieszkańcy najczęściej migrują do większych ośrodków za pracą. AR

Powiązane artykuły

REKLAMA
REKLAMA

Wideo komentarz

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA