#PROSTOzPARKIETU – Pierwszy polski REIT w drodze na GPW

Gościem Dariusza Wieczorka w poniedziałkowym programie „Prostu z Parkietu", który startuje o godz. 12.00, był Radosław Świątkowski, prezes firmy REINO Dywidenda Plus.

 

REINO Dywidenda Plus ma być pierwszym na naszej giełdzie podmiotem typu Real Estate Investment Trust. Jak działa REIT?

To model biznesowy, który może działać w różnych strukturach prawnych. Większość tego typu podmiotów na świecie działa w formie spółek.

REIT-y powstały kilkadziesiąt lat temu, głównie z myślą o inwestorach indywidualnych oraz funduszach zarządzających pieniędzmi inwestorów indywidualnych. Ich celem jest umożliwienie inwestowania w duże nieruchomości komercyjne w skali, która jest dla tych inwestorów niedostępna.

REIT-y nabywają do portfeli nieruchomości przynoszące stały dochód, a ponadto wypłacają zdecydowaną większość zysku – zwykle nie mniej niż 80–90 proc. – w formie dywidendy.

REIT-y działają w ponad 40 krajach na świecie, najwyższy czas, żeby pojawiły się także u nas.

Największy rynek REIT-ów jest w Stanach Zjednoczonych, jest specjalny indeks giełdowy obejmujący te spółki – jak on wypada na tle innych aktywów?

Na amerykańskim rynku REIT-y działają od lat 60., dlatego tam jest ich najwięcej. Za ostatnich 20 lat średnia stopa zwrotu z amerykańskich REIT-ów była dwukrotnie wyższa niż z pozostałych akcji i wielokrotnie wyższa niż z obligacji i surowców. Średniorocznie w tym okresie amerykańscy inwestorzy zarobili ponad 11 proc., z czego połowa przypada na dywidendy. To ważne, by rozpatrywać rynek w długoterminowej perspektywie.

W latach 2008 i 2009 wyceny REIT-ów spadły, podobnie jak innych notowanych spółek, jednak bardzo szybko odbiły. Od 2008 r. indeks REIT-ów zanotował wzrost rzędu 150 proc.

REIT-y są wymienione w planie Morawieckiego jako jeden z filarów budowania zamożności Polaków. Jakie warunki muszą zostać spełnione, by rynek REIT-ów rozwinął się w Polsce?

Dobrze się stało, że ten instrument zostanie wprowadzony na nasz rynek i inwestorzy będą mieć okazję lokować w akcje spółki budującej portfel nieruchomości przynoszących stały dochód. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce jest ogromny, szacowany na 200 mld zł, a na depozytach Polacy mają 700 mld zł.

Przede wszystkim muszą zostać wprowadzone regulacje zwalniające REIT-y z podatku dochodowego po spełnieniu określonych warunków. Prace nad tym trwają.

Na wprowadzeniu tych zmian skorzystają przede wszystkim akcjonariusze REINO Dywidenda Plus. Biorąc udział w IPO, inwestorzy lokują w akcje spółki, która nie jest zwolniona z podatku dochodowego, a mimo to jest w stanie wypłacać w formie dywidendy 5 proc. zainwestowanego kapitału rocznie. Wprowadzenie zmian w przepisach oznacza, że zyskowność inwestycji zwiększy się o 20 proc., a to powinno się przełożyć na wzrost wyceny akcji.

Jaki poziom zysku spółka będzie wypłacać akcjonariuszom?

Zgodnie ze statutem to przynajmniej 90 proc. zysku netto. Za 2015 r. wypłaciliśmy 100 proc.

Z jakim odzewem spotkała się wasza oferta podczas spotkań z inwestorami?

Podczas road show spotykaliśmy się z wieloma inwestorami instytucjonalnymi, było duże zainteresowanie funduszy emerytalnych i towarzystw, które zarządzają funduszami dywidendowymi. Ale nie tylko – jest wielu zarządzających funduszami, którzy oczekują większego zwrotu niż 5–6 proc. rocznie. Po pierwsze, zarządzający widzą duży potencjał spółki w zakresie wzrostu rynkowej wartości aktywów w portfelu – bo inwestujemy dobrze i po rozsądnej cenie. Ponadto prace nad zmianami w przepisach podatkowych są zaawansowane i regulacje powinny zostać wprowadzone niebawem, co da naszym akcjonariuszom premię.

Chcecie zebrać 300 mln zł z oferty, jak chcecie zagospodarować wpływy?

Planujemy wykupić obligacje za 4 mln euro, bo dług ma być tylko na poziomie spółek celowych, kupujących nieruchomości.

Po drugie, chcemy zrealizować opcję i przejąć całość udziałów w biurowcach Alchemia w Gdańsku i Malta House w Poznaniu, w których teraz mamy udziały mniejszościowe. Te budynki, w pełni wynajęte, przynoszą łączny roczny dochód operacyjny netto na poziomie 6,6 mln euro.

Zobaczymy, ile pieniędzy uda się zebrać w ofercie – naszą intencją jest zakup przynajmniej jeszcze jednego biurowca. Mamy krótką listę odpowiadających nam obiektów, planujemy niezwłocznie po IPO podpisać list intencyjny, co oznacza, że w ciągu trzech miesięcy moglibyśmy sfinalizować transakcję.

Czy dwa, trzy biurowce to wystarczający portfel? W naszym biznesie dywersyfikacja dotyczy portfela najemców, a nie liczby obiektów. Nie ma niczego ryzykownego w inwestowaniu nawet w jedną nieruchomość, o ile jest ona dobrze zlokalizowana i wynajęta.

Docelowo w możliwie krótkim terminie chcielibyśmy mieć pięć–siedem nieruchomości w portfelu.

Macie biurowce w Gdańsku i Poznaniu, jakie jeszcze rynki was interesują?

Za najbardziej interesujące i atrakcyjne uznajemy Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, ewentualnie Katowice – tu przeprowadzimy kolejną akwizycję. Przyglądamy się też Warszawie.