Magazynowy boom nie porywa

MLP Group to jedyna giełdowa spółka z ekspozycją na dobrze znoszącą pandemię branżę, która mocno zyskała na wartości.

Rynek magazynowy uchodzi za głównego wygranego w czasie pandemii, zasoby sięgają już 19 mln mkw. O tempie wzrostu rynku niech świadczy fakt, że niemal 40 proc. powierzchni to budynki, które liczą mniej niż trzy lata. Nieruchomości logistyczno-przemysłowe są postrzegane także jako dobra lokata kapitału. W I połowie roku padł rekord, inwestorzy ulokowali w magazyny nad Wisłą 1,1 mld euro.

Rynek sprzyja

Dobra – na tle doniesień z innych części rynku nieruchomości – sytuacja przełożyła się na wzmożone zainteresowanie akcjami magazynowego dewelopera MLP Group. W ciągu miesiąca, do szczytu 18 czerwca, kurs poszedł w górę o blisko 60 proc., do 90,5 zł. Dziś papiery wyceniane są po 84 zł, wciąż wysoko na tle historycznych notowań. Prezes Radosław T. Krochta powiedział tydzień temu w wywiadzie dla „Parkietu", że zarówno część logistyczna branży magazynowej, jak i przemysłowa radzą sobie w czasie pandemii dobrze. Niemniej głównym kierunkiem ekspansji i motorem wzrostu MLP Group są teraz Niemcy – spółka chce, by ta część grupy dorównała polskiej.

Na naszej giełdzie notowane są też inne spółki, które biorą udział w inwestycjach magazynowych. Stricte branżowym deweloperem jest Biuro Inwestycji Kapitałowych – spółka znacznie jednak mniejsza niż MLP Group.

– Branża magazynowa pozostaje w dobrej kondycji i jest stosunkowo odporna na kryzys spowodowany koronawirusem – ocenia Mirosław Koszany, prezes BIK. – Sytuacja nie ma istotnego przełożenia na naszą bieżącą działalność operacyjną. Powoduje jednak pewne opóźnienie w zakończeniu komercjalizacji pierwszego etapu inwestycji w centrum logistycznym BIK Park Wrocław I, głównie z powodu wstrzymywania się najemców z podjęciem decyzji co do podpisywania w obecnej sytuacji długoterminowych kontraktów – dodaje. W tej lokalizacji do wzięcia jest jeszcze 9 tys. z 25 tys. mkw. – W kolejnych miesiącach na rynku spodziewamy się pewnego ograniczenia skali projektów spekulacyjnych (czyli budowa bez uprzedniego zabezpieczenia umowami najmu – red.). W ramach BIK uzależniamy rozpoczynanie kolejnych przedsięwzięć magazynowych od podpisania wstępnych umów najmu przynajmniej na część planowanych powierzchni – podsumowuje Koszany.

Na boomie chce skorzystać także Reino Capital. Spółka ściąga do polski inwestorów, sama chce zarabiać głównie na zarządzaniu aktywami.

– Perspektywy na rynku magazynowym wydają się najlepsze spośród nieruchomości komercyjnych. W pewnym sensie można powiedzieć, że logistyka bardziej korzysta, niż traci, na zmianach wywołanych pandemią koronawirusa w dłuższej perspektywie – mówi Dorota Latkowska-Diniejko, członek zarządu Reino Partners, spółki z holdingu Rerino Capital. – Już od dość dawna Polska była jednym z najlepszych miejsc dla inwestorów poszukujących nieruchomości magazynowych, o czym decydowało nasze umiejscowienie geograficzne i dobra infrastruktura transportowa. Teraz jednak zainteresowanie zagranicznych inwestorów jeszcze wrosło. Przykładem może być nasza współpraca z brytyjskim gigantem inwestycyjnym: Grupą Grosvenor, z którą przeprowadziliśmy właśnie pierwszą transakcję na rynku polskim – zakup piotrkowskiego Logistic City. Generalnie światowi inwestorzy mają duże apetyty na projekty zlokalizowane w Polsce i dlatego budujemy platformę logistyczną umożliwiającą tego typu inwestycje – podkreśla.

Zdaniem ekspertki o atrakcyjności rynku logistycznego po pandemii zadecyduje kilka czynników. Po pierwsze, wśród dużych producentów rodzi się potrzeba decentralizacji i dywersyfikacji geograficznej oraz skrócenia łańcucha dostaw. Dla wielu firm Europa Środkowa będzie więc naturalnym wyborem. Jednocześnie rośnie popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową e-commerce, co jest wynikiem zmiany zwyczajów konsumenckich. Wiele osób, które wcześniej nie korzystały z e-zakupów, przekonało się do nich na stałe. Szczególnie że firmy do tej pory głównie stacjonarne zmieniły model sprzedaży. Atrakcyjność polskiego rynku podnoszą dalsze inwestycje drogowe oraz dostęp do portów.

– Jeśli chodzi o zagrożenia, to wynikają one z ewentualnych konsekwencji długofalowych epidemii. Można się spodziewać przejściowych problemów firm produkcyjnych np. w takich branżach jak motoryzacja, meblarstwo czy moda. Możliwe jest też ograniczenie lub ostrożniejsze prognozowanie rozwoju po stronie najemców. Niesprzyjająca jest także niepewność w związku z widmem możliwego powrotu pandemii. Z perspektywy inwestora niekorzystny będzie ewentualny wzrost cen gotowych obiektów oraz ziemi pod magazynowe projekty deweloperskie wynikający ze zwiększonego zainteresowania naszym rynkiem – podsumowuje Latkowska-Diniejko.

Magazyny to kolejny obszar ekspansji Griffin Real Estate – grupy, która pozyskując inwestorów finansowych, była akuszerem takich platformom jak EPP (nieruchomości handlowe), Resi4Rent (mieszkania na wynajem), Griffin Premium RE (biura, obecnie to Globalworth Poland) czy Student Depot (akademiki). Platforma magazynowa działa pod szyldem European Logistics Investment.

– Pomimo pandemii w European Logistics Investment nie zwolniliśmy tempa – rozpoczęliśmy budowę pięciu nowych obiektów logistycznych o łącznej powierzchni najmu przekraczającej 160 tys. mkw., zabezpieczyliśmy działki pod przyszłe inwestycje – mówi Hubert Rossa, senior vice president investments w Griffin Real Estate, odpowiedzialny za platformę ELI. – Rynek magazynowy postrzegany jest obecnie jako jeden z sektorów nieruchomości, które z pandemii koronawirusa wychodzą obronną ręką. Wpływa na to kilka czynników. Przede wszystkim jest nim dynamiczny rozwój branży e-commerce, który w ostatnich latach istotnie kształtował popyt w branży logistycznej. Pandemia sprawiła, że wiele firm – w odpowiedzi na wzmożone zapotrzebowanie konsumentów – przyspieszyło wdrażanie zmian w stronę oferowania zakupów online, a zarówno obserwowany, jak i oczekiwany trend wzrostu udziału zakupów online w sprzedaży ogółem zyskał na dynamice – dodaje.

Ekspert zaznacza, że kolejnym trendem, na którego przyspieszenie może wpłynąć pandemia, jest tendencja do skracania łańcuchów dostaw, różnicowania lokalizacji produkcji oraz optymalizacja kosztów przez firmy. – Bardzo korzystne pod kątem logistycznym jest położenie geograficzne Polski wspomagane rozwijającą się infrastrukturą drogową. Również niższe koszty utrzymania powierzchni magazynowych w porównaniu z krajami Europy Zachodniej sprawiają, że polski rynek logistyczny jest postrzegany jako bardzo atrakcyjny pod kątem nowych inwestycji i przyciąga on coraz więcej zagranicznych oraz lokalnych firm.

– Pandemia znacząco wpłynęła na funkcjonowanie wszystkich firm z branży nieruchomości, a inwestorzy z większą niż dotychczas dozą ostrożności podchodzą do rozpoczynania nowych projektów. W krótkiej perspektywie to właśnie niepewność może być głównym czynnikiem wpływającym na decyzje uczestników rynku nieruchomości. Jednak takie czynniki jak wzrost e-commerce, skracanie łańcuchów dostaw, dywersyfikacja lokalizacji czy zwiększanie poziomu zapasów przełożą się na wysoki popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe, co sprawia, że perspektywy dla nieruchomości logistycznych pozostają bardzo pozytywne – podsumowuje Rossa.

Na celowniku inwestorów

– Wybuch pandemii koronawirusa zachwiał światową gospodarką, a wyzwania z tym związane nie ominęły rynku nieruchomości, w tym również sektora magazynowego. Część najemców odczuwa skutki ekonomiczne obecnej sytuacji, co może doprowadzić do pewnych korekt na rynku. Dużą niepewnością obciążona jest m.in. branża produkcyjna – komentuje Daniel Oponowicz, dyrektor w zespole doradztwa inwestycyjnego w sektorze magazynowym i przemysłowym w Savills. – Większość deweloperów skupia się obecnie na projektach będących w toku, przesuwając na później rozpoczęcie nowych inwestycji. Sektor magazynowy na tle całego rynku nieruchomości wydaje się mieć jednak największe szanse na wyjście z obecnej sytuacji względnie obronną ręką, a w dłuższej perspektywie być może nawet wzmocnić swoją pozycję. W dobie izolacji społecznej, kiedy znaczna część handlu przeniosła się do internetu, odpowiednie zaplecze magazynowe staje się ważniejsze niż kiedykolwiek. Dostrzegli to również inwestorzy, którzy w ciągu ostatnich miesięcy bardzo łaskawym okiem patrzą na zakup magazynów. Pomimo trudnego czasu sektor magazynowy może nas pozytywnie zaskoczyć i spodziewamy się jego znacznego udziału w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych na koniec roku – zaznacza.