Inwestuj, ale nie trać głowy. Bo możesz stracić fortunę

Stuprocentowo pewne i bezpieczne inwestycje nie istnieją. Zakup nieruchomości również wiąże się z mniejszym lub większym ryzykiem. Można je jednak zminimalizować, przestrzegając kilku zasad.

Jak podkreślają eksperci, dziś mury lepiej chronią kapitał niż lokaty bankowe. Lepiej mieć mieszkanie niż gotówkę. Można od razu zarabiać na wynajmie, ale też liczyć na wzrost wartości nieruchomości.

Portal Morizon.pl wziął pod lupę mieszkania w Warszawie, sprawdzając, jak zmieniły się ich ceny w ciągu ostatnich pięciu lat. – Z tej perspektywy dobrze widać, jakie lokale cieszyły się największym zainteresowaniem – mówi Marcin Drogomirecki, analityk Morizona.

W ciągu pięciu lat najbardziej, bo o 47,9 proc., poszły w górę ceny kawalerek. W grudniu 2015 r. metr kwadratowy był wyceniany na 8,7 tys. zł, a w grudniu 2020 r. – na niemal 12,9 tys. zł.

– Kawalerki były i są kupowane zarówno na własne potrzeby przez mniej zamożnych klientów, jak i na inwestycje przez klientów nastawionych na zyski z najmu krótko– lub długoterminowego – twierdzi Marcin Drogomirecki. – Kupują je także ludzie zamożni, uznając za bezpieczną lokatę kapitału.

O 46,5 proc. zdrożały najczęściej poszukiwane i kupowane mieszkania dwupokojowe. Ekspert Morizona oblicza, że za przeciętny 50-metrowy lokal, który pięć lat temu był wyceniany na ok. 415 tys. zł, dziś sprzedający żądają ponad 600 tys. zł.

Ceny mieszkań wciąż rosną, nie tylko w stolicy, ale też w innych miastach. Spadają jednak stawki najmu. Pandemia mocno uderzyła w ten rynek. W zależności od miasta i wielkości mieszkania wynajmujący mogą dziś liczyć na średnią rentowność brutto od 4,1 do 8,9 proc. rocznie (dane za czwarty kwartał 2020 r.). Przed rokiem było to 4,8–10,1 proc. – wynika z analiz Rentier.io. Widać spadek, ale i tak opłacalność jest dużo wyższa w porównaniu z lokatami bankowymi.

Dziura jak kot w worku

Zanim zaczniemy liczyć zyski, trzeba mieszkanie kupić. Wydaje się to proste. Ale jak podkreśla Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, takie inwestycje zawsze wiążą się z jakimś ryzykiem. Na rynku pierwotnym może zdarzyć się np. upadłość dewelopera lub banku obsługującego inwestycję.

Zaletą nowych mieszkań, jak przekonuje ekspert, jest ich funkcjonalność, nowoczesność, energooszczędność. Na nowych osiedlach pojawia się też wiele udogodnień. – Takie mieszkanie łatwiej wynająć i korzystnie sprzedać – zaznacza Jarosław Jędrzyński.

Wady? – Mała szansa na zakup gotowego lokalu. Dziewięć na dziesięć transakcji dotyczy dziury w ziemi albo wczesnego etapu budowy – wskazuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – A to zawsze oznacza kupowanie kota w worku z różnymi możliwymi konsekwencjami. Nowym mieszkaniom trudno jest też konkurować z używanymi pod względem lokalizacji.

Jarosław Jędrzyński radzi, by przed zakupem dokładnie przestudiować prospekt informacyjny, który musi zawierać dane na temat dewelopera, inwestycji i lokalu. Także Marcin Krasoń, ekspert Obido.pl, nie ukrywa, że inwestowanie na rynku nieruchomości zawsze wiąże się z ryzykiem, ale można je zminimalizować.

– Jeśli deweloper ma na koncie kilka opóźnionych inwestycji, to zakup u niego mieszkania na etapie dziury w ziemi jest ryzykowny – mówi Marcin Krasoń. – Choć w Polsce od kilku lat działa ustawa deweloperska, która ma zwiększać bezpieczeństwo kupujących, to zawsze warto zachować ostrożność. Trzeba zweryfikować wiarygodność dewelopera, sprawdzić, jaką ma opinię, co już wybudował. Przyjrzymy się też okolicy. Jakie zmiany ją czekają? Trzeba też wiedzieć, czy stan prawny gruntu jest uregulowany.

Szybko na wtórnym

– Najlepsze adresy trafiają się na rynku wtórnym – mówi Aleksander Szulist z Freedom Nieruchomości Gdańsk-Wrzeszcz. – O dobrą lokalizację dla inwestycji deweloperskich jest coraz trudniej.

Rynek wtórny kusi też gotowymi mieszkaniami. – A to oznacza przede wszystkim szybszy zwrot z inwestycji – mówi Łukasz Browarczyk, pośrednik z BIG Property. – Na rynku pierwotnym czas od zawarcia umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej do momentu odbioru wykończonego i umeblowanego mieszkania to zazwyczaj ok. dwóch lat. Na rynku wtórnym lokal często jest wynajęty już w miesiąc od transakcji.

Decydując się na mieszkanie z drugiej ręki, trzeba zweryfikować m.in. jego stan techniczny i prawny. Zdaniem eksperta z BIG Property sygnałem ostrzegawczym powinien być nie najlepszy stan budynku.

– Jeśli wymaga remontu, należy bezwzględnie ustalić z zarządcą, jaki jest harmonogram remontów i inwestycji, w jaki sposób mają być finansowane – twierdzi ekspert. – Trzeba być też czujnym, kiedy lokal w atrakcyjnej lokalizacji i rozsądnej cenie znajduje się w ofercie od wielu miesięcy, podczas gdy podobne mieszkania sprzedają się w kilka dni, góra tygodni.

Łukasz Browarczyk radzi, by lokal obejrzeć więcej niż raz. I to o różnych porach dnia, aby wiedzieć, czy np. sąsiedzi nie są uciążliwi, czy problemem nie jest hałaśliwy zakład za oknem albo kościelny dzwon rozbrzmiewający o szóstej rano.

– Jeśli chodzi o formę własności, najbardziej pożądana jest pełna własność z utworzoną księgą wieczystą – twierdzi Aleksander Szulist.

Jak dodaje, przed zakupem należy sprawdzić okolicę, miejsca parkingowe, stan elewacji i klatki. Natomiast w samym mieszkaniu: rodzaj ogrzewania, instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne i gazowe, a także okna. Zwróćmy uwagę na rozkład mieszkania i możliwości ewentualnej zmiany. Bardzo ważne są też koszty utrzymania nieruchomości. Nierzadko różnice są duże w zależności np. od dzielnicy.

Co do portfela

W jakie mieszkania inwestować? Zdaniem Marcina Krasonia, to zależy od kombinacji wielu czynników, takich jak: lokalizacja, konkurencja podobnych mieszkań, koszty urządzenia, najemcy, na jakich trafimy. Wieloletni lokator, który nie sprawia problemów i nie powoduje kosztów, to najlepszy scenariusz bez względu na to, czy wynajmujemy lokal dwu- czy czteropokojowy.

Ekspert przypomina ogólną zasadę dotyczącą opłacalności: kupuje się metry, wynajmuje pokoje. Chodzi o to, by kupić mieszkanie relatywnie niewielkie o relatywnie dużej liczbie pomieszczeń. Bo za wynajem mieszkania o większej liczbie pokoi możemy dostać więcej. Stąd popularność np. dwupokojowych lokali o powierzchni 40 mkw. czy trzypokojowych o powierzchni 50 mkw.

Skupianie się na cenie metra odradza Aleksander Szulist. – Co z tego, że lokal ma o kilka metrów więcej, jeśli jego układ jest fatalny: przechodnie pokoje, przechodnia kuchnia, bardzo duży i nieustawny korytarz – wyjaśnia. – Praktyczne 42-metrowe mieszkanie, z ustawnymi pokojami, mimo większej ceny za metr prędzej znajdzie nabywcę niż 53-metrowe z ogromnym korytarzem i przechodnim pokojem. Oczywiście, mniejsze lokale zapewniają większą płynność. Sprzedaż mieszkań ponad 70-metrowych, zwłaszcza na wyższych piętrach bez windy, wymaga znacząco dłuższego czasu. Wpływ na to ma znaczące zawężenie grupy docelowej, i najemców, i przyszłych właścicieli.

Według Łukasza Browarczyka, choć rentowność najmu maleje, nieruchomości nadal są lepszą inwestycją niż lokaty bankowe czy obligacje Skarbu Państwa. A wartość nieruchomości w dłuższym okresie będzie rosła niezależnie od możliwych krótkoterminowych wahań cen. Z takiej inwestycji co miesiąc można mieć dochód w postaci czynszu. Poza tym z powodu ogromnego popytu na mieszkania, wynikającego również z ograniczonej podaży, nieruchomości są stosunkowo płynną inwestycją i nie ma problemu z ich spieniężeniem.

Ekspert BIG Property ocenia, że zdecydowanie najbezpieczniejszą lokatą są mieszkania w dzielnicach centralnych. – Nie bez powodu inwestorzy powtarzają, że trzy najważniejsze kryteria wyboru to lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja – mówi Łukasz Browarczyk. – Dla małych mieszkań w centrum powstaje jednak olbrzymia konkurencja. To prywatne akademiki, czyli nowoczesne budynki z kawalerkami na wynajem, i to nie tylko dla studentów, jak wskazuje nazwa. W Gdańsku w ostatnim czasie oddano ok. 1 tys. takich małych mieszkań w najbardziej pożądanych lokalizacjach: w sąsiedztwie uczelni wyższych i centrów biurowych, z doskonałą komunikacją, w Śródmieściu, Wrzeszczu i na Przymorzu.

A może flipping, czyli zakup ruiny, szybki remont i odprzedaż lokalu z zyskiem? – Może to być dobra inwestycja pod warunkiem, że mieszkanie kupimy znacznie poniżej średniej ceny rynkowej – twierdzi Łukasz Browarczyk.

Przyda się fachowa pomoc

– Nie każda inwestycja w nieruchomość jest udana – podkreśla Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. – Świadczą o tym chociażby tysiące ofiar boomu z przełomu lat 2007–2008 i zawrotnie rosnącego kursu franka szwajcarskiego. A także dzisiejsze problemy właścicieli mieszkań na wynajem krótkoterminowy – wyjaśnia. – Aby zainwestować mądrze, trzeba obserwować rynek, trendy, ale przede wszystkim, inwestować w takie nieruchomości, których wartość będzie rosła.

Rzadko taką wiedzę posiada się „samoistnie". Warto więc skorzystać z pomocy profesjonalistów. Oczywiście nie zawsze wszystko da się przewidzieć. Pandemii nikt nie przewidział. Ale z punktu widzenia inwestora istotna jest obserwacja zmieniających się trendów.

– W latach 90. masowo kupowano działki i budowano domy. W końcu 2019 r. o mieszkania walczyli flipperzy i inwestorzy kupujący lokale przeznaczone na wynajem na doby – opowiada Joanna Lebiedź.

Covid zmienił upodobania klientów. Wzrosło zainteresowanie działkami i domami. Ale małe mieszkania blisko centrum czy metra zawsze się obronią.

– Z nieruchomościami jest tak jak z akcjami na giełdzie: kupuj na spadkach, sprzedawaj na górce. Jak ocenić, kiedy i w co warto zainwestować? Zdecydowanie polecam skorzystać z pomocy profesjonalistów, bo postępując nieumiejętnie, można stracić fortunę – przestrzega Joanna Lebiedź.

Aleksander Szulist potwierdza, że na początku pandemii dało się zauważyć tendencję do kupowania większych mieszkań w bardziej odległych od centrum dzielnicach, najlepiej z ogródkiem lub dużym balkonem. Ewentualnie domów poza miastem. Było to spowodowane lockdownem i potrzebą dostępu do większej przestrzeni lub własnego kawałka zieleni.

– Mimo wszystko uważam, że ludzie będą wracać do centrów miast, bo tutaj jest praca i uczelnie, które też będą wracały do trybu stacjonarnego. Powoli będziemy wracali do normalności – przekonuje Aleksander Szulist.

Jednak kryzys, upadek biznesów i utrata źródeł dochodów będą też powodować, że ludzi nie będzie stać na utrzymanie dużych mieszkań i domów. – Wpłynie to na większe zainteresowanie niedużymi, ale też niedrogimi w utrzymaniu mieszkaniami w pobliżu dużych zakładów pracy lub na świetnie z nimi skomunikowanych osiedlach – przewiduje Aleksander Szulist. – W czasie kryzysu ludzie zwracają się w stronę mniejszych nieruchomości. Miniaturyzacja jest też zauważalna na rynku deweloperskim. ¶

Zyski większe niż z lokat czy obligacji skarbowych

Rynek nieruchomości wciąż pozwala zarobić. Można zainwestować w mieszkanie na wynajem. Wprawdzie opcja ta stała się mniej rentowna niż przed pandemią (bo ceny mieszkań rosną, a stawki najmu spadają), ale zyski wciąż są większe niż z lokat czy obligacji skarbowych. Inwestując w nowy lokal, z reguły musimy najpierw zaczekać na zakończenie budowy, a potem na wykończenie go. Gotowych lokali w ofercie deweloperów jest mało. I tu przewagę ma rynek wtórny. Mieszkanie jest dostępne od razu po zawarciu umowy kupna. Można też zdecydować się na lokal wymagający remontu, odświeżyć go i sprzedać z zyskiem.