Rumunia - wschodząca gwiazda

Bukareszt - niespełna dwie godziny lotu samolotem z Warszawy, ale kilkanaście lat za nami pod względem rozwoju rynku nieruchomości. Tę właśnie lukę wkrótce zamierza wypełnić GTC, rozpoczynając agresywną ekspansję w Rumunii.

Słoneczne środowe popołudnie nad Bukaresztem. Embraer 170 LOT-u podchodzi do lądowania na bukareszteńskim lotnisku Otopeni. Na jego pokładzie jest kilkadziesiąt osób, w tym kilkanaście lecących do stolicy Rumunii, by odwiedzić tutejsze inwestycje Globe Trade Centre, dewelopera notowanego na warszawskiej GPW. Wśród nich analitycy, dziennikarze i - oczywiście - najwyższa reprezentacja GTC: przewodniczący rady nadzorczej Eli Alroy oraz członkowie zarządu: Piotr Kroenke (dyrektor generalny), Mariusz Kozłowski (dyrektor ds. rozwoju) i Hagai Harel (dyrektor ds. inwestycji zagranicznych). Na posterunku w Warszawie został Erez Boniel, który trzyma w ryzach finanse GTC.

Ludzie kluczowym aktywem

Pierwsze wrażenia po wylądowaniu bardzo sympatyczne. Na nasze twarze padają gorące promienie słoneczne, co jest bardzo miłym uczuciem po mroźnym i zachmurzonym warszawskim poranku. Na lotnisku Otopeni też lepsze warunki niż w Warszawie - tak jakoś luźniej. Czy to dlatego, że niedawno wylądowały jedynie dwa samoloty (a więc ta stolica nie jest tak często odwiedzana jak nasza)? A może dlatego, że po prostu terminal na Okęciu ze względu na swoje rozmiary nie dorasta bukareszteńskiemu? Moje rozmyślania przerywa pojawienie się Raluki Teposu, dyrektor marketingu GTC Romania. Młoda, rozradowana dziewczyna... Szefowie GTC nieraz przekonywali, że bardzo ważną siłą i wartością tej firmy są jej ludzie. Teraz wiem, że nie chodzi tylko o ich kompetencje, doświadczenie czy kontakty, ale również o zewnętrzne walory.

Wkrótce poznajemy też Shimona Galona, szefa GTC Romania. Postawny, trochę łysiejący mężczyzna - na pierwszy rzut oka solidnie stąpający po ziemi (jego polscy przełożeni mogą być pewni, że dobrze pilnuje ich rumuńskich interesów). Przywitał nas... zabierając nam wszystkim paszporty. - Przy odbiorze inkasujemy po 10 dolarów za każdy. Tak tu dorabiamy do interesu, żeby nasza spółka matka mogła pochwalić się przed inwestorami kolejny raz rekordowymi zyskami - żartuje.

Jedziemy do hotelu. Droga w remoncie. - To Unia Europejska dała na to pieniądze. Musimy zdążyć z jej przebudową przed wstąpieniem Rumunii do Wspólnoty, czyli do przyszłego roku - mówi S. Galon. Za unijne pieniądze ma być wkrótce przebudowane całe centrum komunikacyjne Bukaresztu. To obecne i tak nie wygląda najgorzej. Zaskakują niezwykle szerokie aleje o bardzo dobrej nawierzchni (dlaczego warszawscy drogowcy nie mogą sobie poradzić z dziurami?). Wystarczyła 20-minutowa przejażdżka, żeby z głów zaproszonych gości znikły już pewne stereotypy dotyczące Rumunii. Piszcząca bieda, żebracy - to nie tu, przynajmniej nie w tej części stolicy (następnego dnia się przekonamy, że nie tylko w tej).

Podejmują nas w Sofitelu. GTC nie ma bowiem własnego hotelu - i nie tylko w Bukareszcie, ale w żadnym z sześciu krajów, w których jest obecne. Inwestuje, jak dotąd, w biura, centra handlowe i handlowo-rozrywkowe, buduje mieszkania. - Będziemy mieć też hotele. Pierwszy powstanie w Krakowie, obok Galerii Kazimierz. Chcemy go ukończyć na koniec przyszłego roku - mówi Mariusz Kozłowski.

Jesteśmy na miejscu. Sprawy meldunkowe załatwili już gospodarze (po to potrzebowali nasze paszporty). Nie ma czasu na przyjemności - nie po to (nie tylko po to...) tu przyjechaliśmy. W centrum konferencyjnym czekają już bowiem na nas m.in.: Robert Show - szef GTC Hungary i Serbia (w Rumunii poznamy więc plany GTC dotyczące również innych krajów regionu), Bogdan Campianu z Raiffeisen Capital Investment i Bogdan Georgescu, dyrektor zarządzający z bukareszteńskiego biura Colliers International. Wszyscy oni mają nas przekonać o tym, jak wielki potencjał drzemie w rumuńskim rynku nieruchomości i dlaczego właśnie ten kraj ma być "drugą Polską" w ekspansji GTC.

One and only

Pierwszy zabrał głos Eli Alroy, przez Mariusza Kozłowskiego przedstawiony jako "One and only". W wolnym tłumaczeniu: ten jeden i jedyny (jedyny słuszny?). I mimo że było to żartobliwe określenie szefa, nosiło w sobie ziarno prawdy. Przewodniczący jest skromną osobą, z drugiej strony - to on jest siłą napędową i głównym decydentem GTC.

- Rumunia, jako kraj naszej ekspansji, jest dla nas wschodzącą gwiazdą. Pod względem rozwoju rynku mieszkaniowego, jest kilkanaście lat za Polską. W Bukareszcie, pod względem liczby mieszkańców porównywalnym z Warszawą, w ostatnich latach powstawało pięciokrotnie mniej mieszkań niż w stolicy Polski - mówi E. Alroy. W Bukareszcie GTC zamierza więc ostro wejść w mieszkaniówkę - przygotowane ma już trzy projekty: Green Dream Residence, Jasmine Park i Rose Garden o łącznej powierzchni mieszkaniowej 145 000 mkw. GTC Romania ponadto inwestuje w biura i centra handlowe. Największe inwestycje, których budowa ruszy w tym roku, to Galleria Bucharest i kompleks biurowy Aurora Business Park.

- Jeśli chodzi o powierzchnie handlowe, to teraz w Bukareszcie nie ma w ogóle pustostanów. Natomiast popyt na nieruchomości komercyjne jest ogromny. Jesteśmy w stanie w tym i przyszłym roku znaleźć najemców na 200 tys. mkw. Pytanie tylko, czy będzie taka podaż - zastanawia się Bogdan Georgescu z Colliers International. Dodaje, że wielka dysproporcja między popytem a podażą winduje ceny nieruchomości, co skutkuje błyskawiczną obniżką stóp kapitalizacji (jest to podstawowy wskaźnik rynku nieruchomości komercyjnych, ukazujący stosunek dochodów netto z najmu do wartości rynkowej nieruchomości). - Niedawno stopy kapitalizacji wynosiły kilkanaście procent. Sądzę, że teraz America House (właśnie oddany do użytku biurowiec GTC klasy A - red.), może być wyceniony przy stopie kapitalizacji równej 7% - szacuje reprezentant Colliersa. Po chwili namysłu dodaje: - Niewykluczone że mogłoby to być nawet 6%. Wbrew pozorom, ten 1% różnicy jest bardzo istotny. Przy 7-proc. stopie kapitalizacji America House, wybudowany kosztem 35 mln euro i przynoszący dochody netto rzędu 6,5 mln euro rocznie, może być wyceniony na ponad 90 mln euro (co daje 55 mln euro zysku dla GTC). Przy stopie równej 6%, wycena idzie o kolejne ok. 15 mln euro w górę.

Plan minimum GTC to wzniesienie do 2008 roku nieruchomości o powierzchni ponad 300 tys. mkw., kosztem ponad 280 mln euro (to mniej więcej połowa wszystkich nakładów inwestycyjnych GTC zaplanowanych na lata 2006-2008). A są to tylko już przygotowane projekty. Spółka planuje następne, również poza Bukaresztem, gdzie chce budować mniejsze centra handlowe.

Coś dla ciała...

- Te wszystkie prezentacje, wykresy, liczby są bardzo interesujące. Ale nie tak interesujące jak Bukareszt, szczególnie nocą. To bardzo przyjazne miasto - przekonuje Shimon Galon, oznajmiając koniec prezentacji i zapraszając na kolację. Sympatia zgromadzonych do tego nowo poznanego człowieka jeszcze bardziej rośnie.

Do restauracji mamy przyjść "na większym luzie". Wyskakujemy z garniturów. Okazuje się jednak, że szefowie GTC przychodzą na spotkanie "pod krawatem". Jedynie Mariusz Kozłowski "zbratał" się z gośćmi, nakładając pomarańczowy sweter. - Manifestuję kierunek naszej dalszej ekspansji - mówi, nawiązując do pomarańczowej rewolucji na Ukrainie. GTC planuje bowiem w tym roku rozpoczęcie projektów w trzech kolejnych stolicach Europy: Kijowie, Bratysławie i Sofii.

Restauracja "The Offshore" nie jest bynajmniej miejscem z typową rumuńską kuchnią. Dlaczego więc wybrano ten lokal? Po wejściu już wiemy. Przez jego okna widać dokładnie Europa House. To pierwszy biurowiec, w ogóle pierwsza inwestycja GTC w Rumunii. Wzniesiona przed kilkoma laty. - W tym czasie nad Bukaresztem można było zobaczyć dźwigi w kilku miejscach, ale tylko te pracujące przy Europa House się poruszały - wspomina Shimon Galon. Opowiada, że w Bukareszcie nie było do tej pory międzynarodowych deweloperów. Ci lokalni borykali się z finansowaniem oraz bardzo skomplikowaną sytuacją własnościową gruntów. - Jesteśmy w Rumunii od 1999 roku. To daje nam przewagę nad konkurencją. Znamy bardzo dobrze ten rynek. Udało nam się nabyć grunty w pięciu atrakcyjnych lokalizacjach w Bukareszcie. Nikt nie zdaje sobie jednak sprawy z tego, że wcześniej sprawdziliśmy ponad 200 - mówi S. Galon.

Europa House nie jest już własnością GTC Romania. Budynek został sprzedany firmie Europolis w 2004 roku, jeszcze zanim GTC Romania była spółką córką polskiego GTC (wówczas należała do GTC International, czyli inwestora strategicznego Globe Trade Centre). - Dzisiaj otrzymalibyśmy za niego dużo więcej - wzdycha Eli Alroy. Nie ujawnia ceny transakcji - to wzajemne zobowiązanie między GTC a Europolis. Nie trzeba się jednak dużo trudzić, żeby odszukać w internecie, że Europa House został sprzedany za 29 mln euro przy stopie kapitalizacji 12,5%. Przy obecnej, 7-proc. stopie kapitalizacji jest już więc wart ponad 50 mln euro.

Koniec rozmów o liczbach, co najwyżej życzenia. - Życzymy Państwu sukcesów, bo będzie to również sukces nasz i inwestorów, którzy powierzyli nam swoje pieniądze - brzmi jeden z toastów. Nazwisko wznoszącego pozostanie do wiadomości redakcji - instytucja finansowa, z którą związana jest ta osoba, nie znajduje się bowiem (na razie?) na liście znaczących akcjonariuszy GTC.

Bukareszt nocą, wbrew zapowiedziom szefa GTC Romania, nie jest zbyt rozrywkowy - przynajmniej nie w środku tygodnia. Zarekomendowane lokale świecą pustkami. Wracamy więc do hotelu, a rano czeka nas wycieczka po inwestycjach GTC, a właściwie przyszłych placach budowy.

Nie taki biedny kraj

I znowu przejażdżka po mieście. Chyba nieprzypadkowo m.in. przez dzielnicę willową - gospodarzom najwyraźniej zależy, aby pokazać, że w tym pięknym Bukareszcie mieszkają również naprawdę bogaci ludzie. - Ten budynek został sprzedany za 3 mln euro - mówi Raluca Teposu, wskazując na dwupiętrową willę (która zdecydowanie wymaga remontu) ulokowaną na niewielkiej działce.

Po zwiedzeniu America House jedziemy na miejsce, gdzie powstanie Green Dream Residence. Powstanie, gdyż na miejscu widzimy, że nie została tam wbita jeszcze ani jedna łopata. Spoglądamy więc tylko na makietę siedmiu apartamentowców. - Z budową ruszamy na wiosnę, a już mamy sprzedaną lub zarezerwowaną połowę z tych apartamentów - mówi Raluca Teposu. Ceny sięgają 1,8 tys. euro za metr kwadratowy. Obejmują wykończenie mieszkania pod klucz. Zerkam na cennik: największy lokal - prawie 150 mkw. włączając taras i ogród - zarezerwowany. Jego cena przekracza 248 tys. euro netto. Kogo na to stać? - Menedżerów, przedsiębiorców... Najwięcej klientów stanowią firmy jednoosobowe. Takie mikrofirmy, przy zakupie mieszkania, nie płacą w Rumunii bowiem ani VAT-u, ani CIT-u, jedynie 3-proc. podatek obrotowy. To się jednak zmieni po przystąpieniu do Unii Europejskiej - tłumaczy szefowa marketingu GTC Romania. Gdy przychodzi pora pożegnania, zaproszeni goście z nią najchętniej wymieniają uprzejmości.