Pięć minut potrwa pięć lat?

Rozmowa z Ryszardem Matkowskim, prezesem J. W. Construction Holding, krajowego lidera rynku mieszkaniowego, który w ubiegłym roku sprzedał 2,5 tys. mieszkań

Warszawski rynek, na którym działa J. W. Construction, najlepiej obrazuje, jak mocno rosły ceny mieszkań w ostatnim czasie. Powszechnie twierdzi się, że mieszkania będą nadal drożeć. Czy nie jest to jednak samospełniająca się prognoza i nadmuchiwanie balonu spekulacyjnego?

Polski rynek mieszkaniowy jest wciąż w fazie rozwoju. To założenie, wręcz aksjomat, które musimy przyjąć na początku każdej rozmowy na ten temat. Takie założenie przyjmuje też większość inwestorów zagranicznych. Jesteśmy gdzieś w połowie drogi, jeśli chcemy osiągnąć stan charakterystyczny dla tzw. starej Unii, a to oznacza, że potencjał wzrostowy naszego rynku jest jeszcze olbrzymi.

Z czego to wynika? Są dwie główne przyczyny. Po pierwsze, potrzeby mieszkaniowe w Polsce są ogromne i niezaspokojone. Bez względu na to, jakimi wskaźnikami się posłużymy, pod względem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych zajmujemy jedno z ostatnich miejsc w Europie. Podam przykład: mało kto wie, że dzisiaj w Polsce około 15 proc. mieszkań w miastach nie ma bieżącej wody; a jeszcze większy odsetek nie ma własnej łazienki. A mamy przecież XXI wiek! To dobitnie świadczy o tym, jak bardzo odstajemy.

Mówi się, że do 2012 roku potrzeba będzie jeszcze około 1,5 mln nowych mieszkań.

Potrzeby to jednak jeszcze nie popyt...

Zgadza się. Nie wszystkie potrzeby przełożą się na popyt. Ale tu w grę wchodzi drugi czynnik, który istotnie wpłynął na sytuację na rynku. Mianowicie: łatwość dostępu do kredytu mieszkaniowego. Banki prześcigają się w tym, jak dotrzeć do klienta i ułatwić mu wzięcie kredytu.

W 2000 roku, czyli nie tak znowu dawno, w Polsce udział kredytów w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego nie przekraczał 16 proc. Głównym źródłem były środki własne. To paradoks. Polacy - stosunkowo biedny naród - wydawali na mieszkania najwięcej środków własnych. Dzisiaj sytuacja diametralnie się zmieniła. Większość naszych klientów, a działamy głównie w średnim segmencie rynku, kupuje mieszkania na kredyt.

W ostatnich latach można zaobserwować jeszcze trzeci czynnik, czyli kupowanie mieszkań w celach inwestycyjnych. W związku z tym, że tak jak i na całym świecie, również w Polsce ceny mieszkań i gruntów idą w górę, ludzie zaczęli dostrzegać w nieruchomościach okazje inwestycyjne. Chyba nikt w ostatnich dwóch latach - mówiąc kolokwialnie - nie naciął się na tę inwestycję. Stopy zwrotu są zdecydowanie wyższe nawet niż w przypadku najlepszych inwestycji giełdowych, patrząc w dłuższej perspektywie. Dlatego też w Polsce zaczynają inwestować obcokrajowcy. Irlandia, Wielka Brytania, Hiszpania, Włochy, nie mówiąc o Izraelu - to są kraje, z których pochodzi gros zagranicznych inwestorów na rynku nieruchomości. Hiszpania, wstępując do Unii Europejskiej, była na podobnym etapie rozwoju, co Polska. Dzisiaj ceny nieruchomości są tam wielokrotnie wyższe.

Rodzi się więc kolejne pytanie: jak długo utrzyma się taki boom na mieszkania?

Pewne zachwiania na pewno nastąpią. Co nam - deweloperom - może pokrzyżować szyki, to fakt, że nadzór bankowy chce ograniczyć udzielanie kredytów walutowych, które są niżej oprocentowane niż złotowe. Ale z drugiej strony, złotówka ma się bardzo dobrze, a inflacja w Polsce nie jest wysoka, więc negatywny wpływ tego czynnika będzie niewielki.

Mam również nadzieję, że uda się utrzymać obniżony, 7-proc. VAT na mieszkania. Jego wzrost mógłby trochę przyblokować boom mieszkaniowy. Trochę, gdyż popyt przeniósłby się na mieszkania ciut mniejsze i ciut tańsze. To nie stłumi bowiem potrzeb.

Podsumowując, przez najbliższe pięć lat nie mamy się czego obawiać. My, czyli inwestorzy, deweloperzy. Natomiast nasi klienci nie będą zapewne zadowoleni z tego, że ceny będą rosnąć. Nie żyjemy w izolacji, a więc i ceny mieszkań muszą się dopasowywać do sytuacji, która jest w całej Europie.Rosnący popyt to jeden z czynników wzrostu cen mieszkań. Niemniej istotna wydaje się jednak dysproporcja między popytem a podażą, która rośnie znacznie wolniej. Remedium na wzrost cen wydaje się więc budowa większej liczby mieszkań...

Ceny mieszkań rosną i będą rosnąć również dlatego, że rosną ceny gruntów. O ziemię jest coraz trudniej. Jeszcze do niedawna przyjmowaliśmy, że udział kosztów gruntu w kosztach budowy metra kwadratowego mieszkania nie powinien przekraczać 10 proc. Dzisiaj to już historia. Dobrze jest, gdy nie przekracza 15 proc. Niektórzy deweloperzy godzą się już teraz na to, żeby ten udział wynosił 20 proc.

Kolejny czynnik, który wpływa na cenę, to długotrwały proces inwestycyjny. W naszym kraju ciągłym problemem jest brak planów przestrzennego zagospodarowania. Trzeba występować o warunki zabudowy. A to sprawia, że od zakupu ziemi do rozpoczęcia budowy często mija rok, a nawet dwa. Zamrożone pieniądze kosztują. Ten koszt przerzuca się na klienta.

Ponadto drożeje siła robocza. Dzisiaj mamy deficyt rąk do pracy na rynku budownictwa mieszkaniowego. Firmy wyrywają sobie pracowników. Brakuje fachowców: murarzy, tynkarzy, malarzy. Czy możemy istotnie zwiększyć liczbę oddawanych mieszkań? Nie za bardzo ma kto je budować. Za chwilę z konieczności będziemy musieli sięgać po fachowców ze Wschodu.

Mamy więc odpowiedzi na dwa pytania: dlaczego ceny mieszkań rosną i dlaczego nie rośnie liczba oddawanych mieszkań. I tu nie pomogą żadne zabiegi rządowe i zapewnienia o wspieraniu kredytowania itp. Barierą za chwilę stanie się możliwość budowania. To nie bariera popytowa, ale bariera podażowa zacznie wpływać na rynek.

Ale, jak powiedziałem, sytuacja dla nas - deweloperów - jest korzystna, bo wszystko, co się buduje, sprzedaje się niemal na pniu.

No właśnie. Z jednej strony deweloperzy narzekają np. na brak planów zagospodarowania przestrzennego. Z drugiej strony, ta sytuacja sprawia, że podaż mieszkań nie nadąża za popytem, co z kolei powoduje, że mimo wyśrubowanych cen mieszkania bez problemu znajdują nabywców, a deweloperzy mogą pochwalić się rekordowymi zyskami. Mają swoje pięć minut, które - jak Pan zauważył - mogą potrwać nawet pięć kolejnych lat... W deweloperkę wchodzą również przedsiębiorstwa, które nigdy wcześniej się tym nie zajmowały. Są skazane na sukces?

Mogłoby się wydawać, że tak. I pewnie przez jakiś krótki okres tak będzie. Do Polski wchodzą firmy zagraniczne: mamy wielu deweloperów hiszpańskich, francuskich, są inwestorzy z Izraela. Kluczem są pieniądze. Przetargi na zakupy gruntów, których ceny są mocno wyśrubowane, wygrywają firmy z dużymi zasobami gotówkowymi. Kupują ziemię, ale bardzo często nie chcą same wchodzić na nasz rynek, natomiast chętnie wiążą się z polskimi przedsiębiorstwami. Większość już wpadła w ramiona inwestorów zagranicznych, bo stało się to koniecznością.

Czy resztka polskich firm jest w stanie się obronić? Czy polski rynek opanują zagraniczni inwestorzy?

W znacznej mierze jesteśmy na to skazani. W budownictwie będziemy mieć taką sytuację, jak w bankach. Na szachownicy pozostaną tylko najwięksi gracze.

Oczywiście, tak jak jest miejsce na małe, niszowe banki, tak samo zawsze będzie miejsce na małych, niszowych wykonawców i deweloperów, którzy będą się specjalizować w wąskiej dziedzinie i realizować 1-2 projekty rocznie. Największe projekty będą powstawały w firmach z kapitałem obcym, zasobnych w gotówkę. Im będzie łatwiej dostać też finansowanie bankowe.

Reasumując, obserwujemy na tym rynku coś, co można by nazwać procesem globalizacji, tworzenia firm ponadnarodowych. To jest zjawisko nieuchronne i trzeba nauczyć się z tym żyć.

Dziękuję za rozmowę.

CV

Ryszard Matkowski

Funkcję prezesa J. W. Construction Holding piastuje od kwietnia

2003 roku.

Dr Ryszard Matkowski jest również adiunktem w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości SGH.

Ma bogate doświadczenie

praktyczne z zaki zarządzania, wyniesione między

innymi z pracy na stanowiskach

kierowniczych w sektorze bankowym (NBP, Bank Śląski - dyrektor

oddziału) i gospodarczym

(był m.in. wiceprezesem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast,

wiceprezesem Swarzędzkich Fabryk Mebli oraz prezesem Agro-Universal). Jest autorem wielu publikacji

z zakresu inwestycji rzeczowych

i ich finansowania.