Akcje deweloperów to wciąż dobra inwestycja?

Boom na rynku nieruchomości nie ustaje. To czas żniw dla firm zajmujących się działalnością deweloperską. Michał Sztabler z Domu Maklerskiego PKO BP przeanalizował sytuację wybranych giełdowych deweloperów w raporcie datowanym na 11 stycznia.

Mieszkania najbardziej

podrożały we Wrocławiu

W 2006 roku, ze względu na wysoki popyt, ceny nowych mieszkań wzrosły (w zależności od regionu) od 28 do nawet 74 proc. Średnio jeden metr kwadratowy mieszkania najbardziej podrożał we Wrocławiu (z 3,81 tys. zł w styczniu do 6,64 tys. zł w listopadzie ub.r.), a najmniej - w Poznaniu (z 3,37 tys. zł do 4,32 tys. zł). W Warszawie ceny poszły w górę średnio o 49 proc. Za metr w styczniu ub.r. trzeba było zapłacić 4,88 tys. zł, a w listopadzie był on wart już 7,29 tys. zł. W Krakowie metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym podrożał o 70 proc., z 4,22 do 7,18 tys. zł. W popularnym ostatnio Trójmieście zanotowano 67-proc. wzrost cen, średnio z 3,47 do 5,8 tys. zł za mkw. nowego lokalu.

Nowe prawo

ma ograniczyć spekulację

Zdaniem analityka, do najważniejszych czynników kształtujących popyt należą m.in.: utrzymujący się niedobór mieszkań (tzw. luka lokalowa szacowana jest na ok. 1,5 mln mieszkań), rosnąca liczba gospodarstw domowych i poprawiająca się ich sytuacja ekonomiczna. Popyt rośnie też w związku z migracją do dużych aglomeracji oraz silnym rozwojem rynku kredytów hipotecznych, głównie za sprawą upowszechnienia nisko oprocentowanych kredytów we frankach szwajcarskich oraz spadku nominalnych złotowych stóp procentowych. Niebagatelne znaczenie ma też pojawienie się popytu inwestycyjnego i spekulacyjnego, m.in. ze strony inwestorów zagranicznych. Na wielkość popytu wpłynęła też polityka mieszkaniowa państwa, szczególnie zmiany w prawie. Od 1 stycznia zmieniły się zasady opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości.

Do tej pory można było uniknąć podatku, jeśli zamierzało się nie zbywać nieruchomości przez 5 kolejnych lat od zakupu lub gdy pieniądze ze sprzedaży przeznaczyło się na poprawę tzw. warunków lokalowych (np. kupno większego mieszkania). W przeciwnym razie obowiązywała 10-proc. stawka podatku od ceny sprzedaży. W świetle nowych przepisów płaci się 19-proc. podatek od zysku ze zbycia nieruchomości (nie obowiązują już ulgi), co ma ograniczyć popyt spekulacyjny.

Podaż nie zachwieje rynkiem

Analityk DM PKO BP na podstawie m.in. liczby wydawanych pozwoleń na budowę szacuje, że w następnych latach na rynku będzie się pojawiać od 120 do 150 tys. nowych lokali rocznie (mieszkań i domów jednorodzinnych). W jego opinii, nie jest to liczba mogąca zachwiać rynkiem i należy się spodziewać dalszego wzrostu cen nieruchomości, o ile wymienione czynniki makroekonomiczne nie pogorszą się.

Michał Sztabler nie wyklucza jednak kilkumiesięcznych okresów stabilizacji, a nawet niewielkiego spadku cen. Przykładem takiej tendencji jest m.in. rynek hiszpański i irlandzki. Ceny rosły tam dynamicznie, pomimo coraz większej liczby oddawanych mieszkań.

Wobec tego giełdowym deweloperom będzie się zapewne wiodło całkiem dobrze. Obecnie na GPW notowanych jest 10 spółek określających się jako deweloperskie. Michał Sztabler w swoim raporcie wydaje zalecenia tylko dla pięciu z nich, z których większość działa głównie w segmencie mieszkaniowym: Domu Development, Ganta, GTC, Polimeksu-Mostostal i Projprzemu.

Giełdowy parkiet przyciąga też kolejnych deweloperów. Spółki poszukują na GPW źródeł finansowania w obliczu drożejących gruntów. Dla wielu spółek wejście na giełdę ma być przy okazji chwytem marketingowym, który zapewni im większą wiarygodność w oczach klientów i kontrahentów. Debiuty giełdowe w tym roku zapowiedziały już cztery spółki deweloperskie: Warimpex, J. W. Construction, LC Corp i Orco Property Group. Pierwsza z nich już rozpoczęła przyjmowanie zapisów na akcje.

"Kupuj" Ganta i Projprzem - rekomenduje DM PKO BP

Michał Sztabler zaleca kupno akcji Ganta. Analityk DM PKO BP szacuje wielkość realizowanych i przygotowywanych inwestycji spółki na ok. 3,2 tys. lokali. Dane nie uwzględniają jednak ostatniego komunikatu, w którym legnicka firma poinformowała o kolejnym wspólnym projekcie z Mostostalem-Export. Obie spółki w ciągu najbliższych dwóch lat zamierzają wybudować w Krakowie tysiąc mieszkań. Rentowności inwestycji na razie nie oszacowały, ale spodziewają się około 300 mln zł wpływów ze sprzedaży mieszkań. Analityk zaleca również kupno walorów Projprzemu, który zamierza realizować inwestycje mieszkaniowe, łącząc funkcje dewelopera i głównego wykonawcy. W Bydgoszczy w ciągu najbliższych 5 lat giełdowa spółka zbuduje tysiąc mieszkań.

M. Sztabler szacuje wartość projektu na ok. 240 mln zł.

Dla akcji Domu Development, GTC i Polimeksu-Mostostalu DM PKO BP wydał rekomendację "neutralnie".

Pierwsza ze spółek, zdaniem M. Sztablera, w ciągu pięciu lat zaoferuje klientom ok. 7600 mieszkań i domów, których wartość szacowana jest na ok. 3 mld zł. GTC przygotowuje obecnie 17 projektów mieszkaniowych, których wartość szacowana jest na ok. 1,5 mld USD (ok. 4,5 mld zł), z czego ok. 775 mln USD (ok. 2,25 mld zł) przypada na GTC.

Polimex-Mostostal w latach 2008-2010 zamierza oddać do użytku 544 lokale. Broker wycenia te projekty na około 234 mln zł.