Drogie mieszkania spowszedniały

Kiedy amerykański aktor George Clooney (znany m.in. z serialu "Ostry dyżur" i filmów "Syriana") kupił w 2002 r. posiadłość nad jeziorem Como w północnych Włoszech, ceny domów w okolicy podrożały o 50 procent, a w sąsiedztwie oraz po drugiej stronie jeziora, skąd przy dobrej pogodzie można było zobaczyć aktora pijącego przed domem kawę - nawet więcej. Efekt ten nazwano "efektem Clooneya"

W Polsce także można zaobserwować podobny efekt. - Ceny mieszkań drożeją nie dlatego, że gdzieś w okolicy wprowadzili się polscy "celebrities" (znakomitości). Naszą drożyznę mieszkaniową można nazwać nie "efektem Clooneya", lecz "efektem wieży" albo "efektem apartamentów" - tłumaczy Emil Szweda. Analityk Open Finance podaje przykład: - Dotyczy to sytuacji, kiedy gdzieś w okolicy powstaje nowy apartamentowiec, w którym ceny mieszkań są - przynajmniej tak się początkowo wydaje - obłędnie wysokie. Kilka lat temu, w 2003 roku, rozpoczęcie sprzedaży mieszkań w luksusowej kamienicy od 15 tys. zł za metr kwadratowy wydawało się szokujące. - Tak wysoka cena wywołała także inne konsekwencje - mówi. - Skoro tuż obok w innej, wcale nie luksusowej kamienicy mieszkania można było kupić, płacąc dotąd 5-6 tysięcy złotych za metr kwadratowy, to sprzedającym wydawało się już usprawiedliwione żądanie wyższej ceny (na przykład 7-8 tysięcy złotych za mkw.). - To nadal o połowę mniej niż w stojącym obok apartamentowcu, ale różnica między 15 a 8 tysiącami złotych za metr kwadratowy ma "usprawiedliwiać" różnicę w poziomie wykończenia obydwu budynków czy też różnicę w "jakości" sąsiadów - dodaje analityk Open Finance.

Nie każde mieszkanie to apartament

- Wysokie ceny bardzo szybko powszednieją - twierdzi Emil Szweda. - Dziś średnia cena mieszkań w centrum Warszawy (na rynku wtórnym) przekracza już 10 tysięcy złotych. Niemal każdy przyzwoicie wykończony lokal w tej dzielnicy traktowany jest jak apartament przed trzema laty.

Na stronie www.tabelaofert.pl, która monitoruje oferty nowo rozpoczętych budów, można znaleźć aż około 40 inwestycji w całym kraju, w których cena sprzedaży metra kwadratowego nowego mieszkania przekracza 10 tysięcy złotych i tylko niektórzy deweloperzy nazywają je apartamentami.

Duża liczba coraz droższych ofert powoduje również wzrost cen na rynku wtórnym. - Bo skoro buduje się mieszkania, które będą gotowe dopiero w 2009 roku, a już nie ma ich w sprzedaży, to dlaczego właściciel mieszkania w bloku o dwie ulice dalej (czasem o porównywalnym standardzie wykończenia) nie miałby żądać podobnej lub niewiele niższej ceny za swoje lokum wolne od zaraz? - pyta Emil Szweda. - W wyszukiwarce nieruchomości z rynku wtórnego na stronie gazeta.pl znalazłem aż 50 mieszkań wycenianych powyżej 1 miliona złotych w samej tylko Warszawie. Kiedy niemal przed rokiem szukałem najdroższego mieszkania w Polsce, trafiłem na kamienicę przy Nowym Rynku w Krakowie, gdzie apartament wyceniano na 1,5 mln dolarów. Do dziś, według mojej wiedzy, cena ta nie została przebita - twierdzi specjalista Open Finance.

Mieszkania warte 8 tysięcy euro za metr kwadratowy

W Warszawie można się jednak spodziewać kolejnych horrendalnie wysokich stawek, kiedy do sprzedaży będą wystawione apartamenty, które powstaną w miejscach, gdzie sprzedawcy osiągnęli rekordowe ceny gruntów (ostatnie takie transakcje to: 31 tysięcy złotych za metr kwadratowy ziemi na rogu Mokotowskiej i Hożej, 13,6 tysiąca złotych przy dawnej zajezdni Inflancka). - Myślę, że niewiele się pomylę, jeśli pokuszę się o prognozę, że metr kwadratowy mieszkań pod tymi adresami może sięgnąć nawet 7-8 tys. euro za metr. To oznaczać będzie wzrost cen mieszkań w najbliższej okolicy, także tych o gorszym standardzie - uważa Emil Szweda.

Szybkie dochody z wynajmu

to już historia

Inwestycje w nieruchomości postrzegane są jako dobra, długoterminowa forma lokaty kapitału. Inwestorom zależy przede wszystkim na znacznym zwiększeniu wartości inwestycji w czasie i szukają lokalizacji, które dają szanse na dużą stopę zwrotu. Osoby, które (często za stosunkowo niewielkie pieniądze) kupiły w połowie lat 90. apartamenty w dobrej lokalizacji Warszawy - blisko centrum i terenów zielonych - wstrzeliły się w niszę rynku i potrzeby klientów: budownictwo dopiero zaczęło się rozkręcać, a otwarcie Polski na zagraniczne inwestycje sprawiło, że do Warszawy na kontrakty zaczęli przyjeżdżać menedżerowie, którzy szukali wysokiej klasy apartamentów, nie licząc się z kosztami wynajmu. Znaczny popyt w tym okresie, w zetknięciu z ubogą lokalną ofertą, zaowocował świetnymi stopami zwrotu dla osób, które kupowały apartamenty pod wynajem. W przypadku najlepszych lokalizacji już w szóstym roku wynajmu dochody zaczynały przewyższać koszt zakupu lokalu.

Wszystko ma jednak swój koniec. Kolejne lata to poszerzenie oferty apartamentów na wynajem, przy czym grupa odbiorców stała się węższa - kadrę zagraniczną zastąpili polscy menedżerowie, którzy już dla siebie kupują apartamenty bądź domy. Dlatego właściciele apartamentów muszą się liczyć z trudnościami ze znalezieniem klienta i nawet z kilkumiesięcznymi przestojami w wynajmie. Zmartwieniem właścicieli jest też fakt, iż moda na lokalizacje i apartamenty dość szybko przemija - coś, co było modne rok temu, traci swój blask w chwili, gdy na rynek wchodzi nowy projekt, w którym "warto zamieszkać".

Kupno mieszkania jako lokaty kapitału jest na pewno dobrą inwestycją, szczególnie gdy szuka się inwestycji długoterminowej, bezpiecznej i utrzymującej wartość. Najlepsze wydaje się kupno mieszkania z segmentu popularnego, w dobrej lokalizacji, która gwarantuje łatwą komunikacjź z centrum miasta. Na taki lokal zawsze będzie popyt.

Na rynku jest więcej ofert mieszkań na wynajem, dostępniejsze są kredyty mieszkaniowe dla przeciętnego Kowalskiego. Trzeba pogodzić się z faktem, że szybki zwrot z inwestycji poprzez dodatkowe dochody z wynajmu jest już historią.

Łukasz Madej

www.tabelaofert.pl