Leasing tenencyjny
Jeśli dotychczas jakakolwiek spółka myślała o zakupie gruntów, do dyspozycji miała tylko dwa sposoby finansowania tej inwestycji - albo z własnych zasobów pieniężnych, albo w postaci kredytu bankowego.
Leasing w swej właściwej formie - czyli leasing operacyjny - takich możliwości nie dawał. Wynikało to z faktu, iż prawo własności do gruntu nie może być amortyzowane i ewentualny leasingodawca nie mógłby sobie odliczyć żadnych kosztów uzyskania przychodu.W sukurs rynkowi, wszakże grunt to taki sam przedmiot obrotu gospodarczego jak każdy inny, przyszło dwóch prawników - Remigiusz Kaszubski i Jerzy Mroczek. Wymyślili oni nową, na gruncie polskiej praktyki gospodarczej, konstrukcję prawną podobną w działaniu do leasingu zwrotnego, a obejmującą przede wszystkim umowy dzierżawy i nazwali ją leasingiem tenencyjnym (czyli leasingiem dzierżawnym).Polega on na tym, iż trzy strony umowy nie odsprzedają sobie prawa własności do przedmiotu leasingu, ale jedynie dzierżawią je wzajemnie. Najpierw właściciel rzeczy - który jest albo samym leasingobiorcą, albo spółką z nim powiązaną kapitałowo - dzierżawi, dajmy na to, prawo użytkowania działki budowlanej leasingodawcy na okres lat 10 i pobiera z góry opłatę za cały okres trwania umowy. W dalszej kolejności leasingodawca dzierżawi prawo, tym razem już leasingobiorcy, i nie pobiera opłat z góry ale w taki sam sposób jak raty leasingowe, czyli w okresach miesięcznych, przez całe 10 lat. Po zakończeniu umowy dzierżawy mamy taki sam stan jak sprzed okresu jej zawarcia, a więc grunt powraca i formalnie i faktycznie w ręce leasingobiorcy.W ten sposób powstają koszty zarówno u leasingodawcy, w postaci jednorazowego wydatku z tytułu dzierżawy (urząd skarbowy może nakazać rozłożyć tę kwotę na cały okres dzierżawy), a leasingobiorca ponosi koszt uzyskania przychodu co miesiąc wraz z kolejnymi opłatami za dzierżawę. Taka konstrukcja poza poważną zaletą rozwijania całkowicie nowego segmentu rynku leasingowego daje obu stronom również poważne korzyści materialne - oszczędność na opłatach notarialnych oraz opłacie skarbowej wynoszącej obecnie 2 proc. od wartości nieruchomości.Okazuje się jednak, że umowa leasingu tenencyjnego może zostać uznana przez organy podatkowe za taką, której głównym celem jest obejście powinności podatkowych. Wynikałoby z tego, iż obie strony umowy nie zostałyby co prawda pozbawione zwolnienia z opłat skarbowych jakie płaci się przy zawieraniu umowy sprzedaży, ale zostałyby pozbawione prawa zaliczania w koszty uzyskania przychodu wszelkich opłat związanych z wzajemnym dzierżawieniem sobie działki. Powstałby zatem koszt podwójny, a pieniądze krążące od leasingobiorcy przez leasingodawcę aż do właściciela zostałyby obłożone podatkiem dochodowym dwukrotnie - zgodnie z przyszłorocznymi stawkami podatkowymi. Wszystkie strony straciłyby zatem 64 proc. wartości dzierżawy, czyli 64 proc. wartości całego gruntu.Oczywiście, pomimo tak znacznego ryzyka nie można arbitralnie stwierdzić, iż leasing tenencyjny pozostaje wstawić między bajki. Przecież fiskus może równie dobrze zakwestionować większość zawieranych w Polsce umów - i to nie tylko leasingowych - ale wszystkich mających na celu legalne obejście powinności podatkowych.
Filip Kowalik
Gazeta Bankowa
