Amerykanie mają kłopoty z zadłużeniem

W minionym roku gwałtownie zmalała liczba sprzedawanych i budowanych domów w USA. Teraz pojawiają się problemy ze spłatą zobowiązań przez część Amerykanów. Stąd coraz bliżej do załamania gospodarki

Ewidentne sygnały słabnięcia koniunktury na rynku nieruchomości w USA, występujące przez większość minionego roku, analitycy i inwestorzy traktowali dotąd jako "naturalne" odreagowanie po wcześniejszej hossie. Nie wiązano z tym zagrożeń dla całej gospodarki. Traktowano raczej jako dość odizolowany problem. Aktualne reakcje inwestorów, a także komentarze analityków wskazują na zmianę postrzegania sytuacji. Skłaniają do tego kolejne napływające informacje. Wynika z nich, że kryzys na rynku nieruchomości zaczyna oddziaływać na coraz to inne sfery gospodarki.

Stopy dają znać o sobie

Nieco upraszczając - praprzyczyną tego, co obecnie obserwujemy, jest kształt polityki pieniężnej w Stanach Zjednoczonych w ostatnich latach. Najpierw zbicie kosztów pieniądza do zaledwie 1 proc. w połowie 2003 r. i utrzymywanie tej sytuacji do połowy 2004 r. przyczyniło się do znacznego obniżenia kosztów kredytowania zakupu nieruchomości. Od połowy 2003 r. do pierwszej połowy 2006 r. oprocentowanie 30-letniej pożyczki o stałej stopie wynosiło mniej niż 6 proc. (12-miesięczna średnia). Dla porównania - na koniec 2000 r. sięgało ono ponad 8 proc. Teraz wynosi 6,4 proc. Korzystne warunki zwiększały popyt na kredyty. Ogólne zadłużenie Amerykanów na zakup nieruchomości zwiększyło się z poniżej 6 bln USD na koniec 2002 r. do 9,7 bln na koniec minionego roku. Dostępność kredytów przyczyniała się zarówno do coraz większej liczby nowych inwestycji, jak i zwyżki cen.

Jednocześnie od III kwartału 2005 r. obserwujemy gwałtowne zmniejszenie zainteresowania nowymi kredytami. O ile w III kwartale 2005 r. zaciągnięto ich ponad 1,2 bln USD, o tyle w ostatnich trzech miesiącach 2006 r. "jedynie" 612 mld USD. Było to najmniej od połowy 2002 r. W konsekwencji stopniowo narastała liczba domów wystawionych na sprzedaż, które nie znajdowały nowych właścicieli.

Taka sytuacja musiała odbić się też na popycie na nieruchomości. Od ostatnich miesięcy 2005 r. obserwujemy stopniowy spadek sprzedaży domów. Na rynku wtórnym we wrześniu 2005 r. znalazło nabywców 7,2 mln, rok później było to blisko 1 mln mniej. Mniejsze zainteresowanie kupnem domów spowodowało, że od początku 2006 r. zaczęła gwałtownie zmniejszać się liczba nowych inwestycji i pozwoleń na budowę.

Kwestią czasu była obniżka cen w odpowiedzi na mniejsze zainteresowanie kupujących. Na rynku wtórnym, w porównaniu z tym samym miesiącem poprzedniego roku, pierwszy spadek nastąpił w sierpniu 2006 r. Ujemna dynamika utrzymuje się do dziś. Wyjątkiem był grudzień 2006 r., kiedy ceny nie zmieniły się. W styczniu tego roku były najniższe od marca 2005 r. Dane za luty zostaną opublikowane 23 marca.

Spadek cen przybliża recesję

Dlaczego ceny domów są jednym z kluczowych czynników, przez pryzmat których można oceniać wpływ sytuacji na rynku nieruchomości na gospodarkę? Stanowiły w ostatnich latach główne źródło wzrostu zamożności amerykańskiego społeczeństwa. Wartość nieruchomości dla właściciela określa jej wycena rynkowa, pomniejszona o pozostałą do spłaty część kredytu zaciągniętego na jej sfinansowanie.

W I kwartale 2006 r. wartość nieruchomości pomniejszona o zadłużenie z tym związane zwiększyła się o 241 mld USD. W II kwartale 2006 r. było to 134 mld USD, natomiast w III kwartale minionego roku zaledwie 5,3 mld USD, a w ostatnich trzech miesiącach 2006 r. 45 mld USD. Taka sytuacja była nie tylko wynikiem zmiany cen, lecz także zwiększonych obciążeń związanych z obsługą zadłużenia.

Mniejsze tempo przyrostu wartości nieruchomości znajduje odbicie w możliwościach zaciągania kredytów pod ich zastaw. Ta sprawa zaś rzutuje na wielkość środków, jakie mają do dyspozycji Amerykanie. Z wyliczeń Rezerwy Federalnej wynika, że w IV kwartale ubiegłego roku kredyty pod zastaw hipotek wyniosły blisko 83 mld USD, co stanowiło 3,4 proc. dochodów do dyspozycji (po potrąceniu podatków). Rok wcześniej było to 187 mld USD (8,1 proc. dochodu do dyspozycji). Pogarszające się warunki na rynku nieruchomości powodują, że Amerykanie zaczynają mieć problem z regulowaniem swoich zobowiązań wobec kredytodawców. W IV kwartale minionego roku odsetek takich osób zbliżył się do 5 proc. wobec 4,4 proc. w II kwartale 2006 r. To najwyższy poziom od 3,5 roku. Przez ostatnie trzy lata było to średnio 4,5 proc. Najostrzej daje to o sobie znać w segmencie ryzykownych kredytów (subprime). W tym wypadku kłopoty ze spłatą miało 13,3 proc. klientów, najwięcej od 4 lat. Średnia z ostatnich 3 lat to 11,3 proc.

Uwaga na sektor finansowy

To już stanowi bezpośrednie zagrożenie dla spółek z sektora finansowego. Mają one 21,5-proc. udział w indeksie S&P 500. Na amerykańskiej giełdzie ich akcje w tym roku straciły najwięcej - przeszło 5 proc. To wyraz zaniepokojenia, że ostatnie problemy instytucji udzielających bardziej ryzykownych kredytów (m.in. New Century Financial) zaczną stopniowo udzielać się także "tradycyjnym" pożyczkodawcom. Zresztą o stratach, będących pochodną niespłacanych kredytów hipotecznych w USA, informował już przy okazji publikacji wyników za IV kwartał globalny gigant HSBC.

Jednak problemy rynku nieruchomości w USA to nie tylko sprawa firm finansowych. Odczuwa je cała gospodarka. Od III kwartału 2005 r. budownictwo ma ujemny wkład do amerykańskiego PKB. W III i IV kwartale minionego roku "zabrało" z jego wzrostu po ponad 1 pkt proc. Wraz ze zniżką cen domów sytuacja może się jeszcze pogorszyć, bo konsumenci będą mieli mniej do wydania. I tak od dłuższego czasu "przejadają" oszczędności, by podtrzymać standard życia.

Sprawę dodatkowo może skomplikować utrzymująca się presja inflacyjna. Podany wczoraj lutowy wskaźnik PPI był znacznie wyższy od przewidywań. Dziś poznamy dane dotyczące zmian cen konsumenckich. Bazowy wskaźnik CPI (po odjęciu cen paliw i żywności) wciąż utrzymuje się znacznie powyżej poziomu, który umożliwiałby cięcie stóp. Przyjmuje się, że granicą akceptowalności jest 2 proc. W styczniu bazowy CPI wyniósł 2,7 proc. Analitycy prognozują, że w lutym pozostał na tym poziomie. To zaś oznacza, że w razie potrzeby możliwość wsparcia gospodarki tańszym pieniądzem (obniżającym koszty obsługi zadłużenia, zwiększającym popyt na nowe kredyty) będzie wykluczona.

Dalsze zwalnianie gospodarki USA to wyzwanie dla krajów azjatyckich, dla których Ameryka jest kluczowym rynkiem zbytu. Nie dziwi więc słabość giełd w Azji w ostatnich tygodniach. Jednocześnie kryzys na rynku nieruchomości oznacza mniejsze zapotrzebowanie na miedź, co grozi spadkiem jej ceny.

Banki w największym niebezpieczeństwie

Większe ryzyko dla

giełdy niż gospodarki

Pogarszająca się sytuacja na rynku nieruchomości w USA nie ma obecnie większego znaczenia z punktu widzenia kondycji polskiej gospodarki czy naszego rynku nieruchomości. Natomiast sprawa może stać się bardzo ważna pod koniec tego czy w początkach przyszłego roku, gdyby spełniły się czarne scenariusze dla USA. Wtedy

gorsza koniunktura w amerykańskiej gospodarce stopniowo przekładałaby się na pogorszenie globalnej koniunktury, w tym u naszego zachodniego sąsiada. Niemcy są największym odbiorcą naszego eksportu. Natomiast dużo większy wpływ ma kondycja rynku nieruchomości w USA na nasze rynki finansowe. Niepokój o stan amerykańskiej gospodarki zwiększa ryzyko inwestycji. To zazwyczaj powoduje mniejsze zainteresowanie aktywami z takich krajów, jak Polska. Już teraz to widzimy. Zwiększa się dysproporcja między rentownością polskich i niemieckich obligacji, złoty przestał zyskiwać, mimo korzystnych wiadomości z gospodarki, słabnie giełda. Ta druga jest szczególnie zagrożona ze względu na to, że kryzys na rynku nieruchomości zaczyna uderzać w notowania firm finansowych na świecie. To przyczynia się do jeszcze większego przewartościowania naszych banków względem nich.

Stopy procentowe wzrosną także u nas

Koszty obsługi zobowiązań

dalej się zwiększą Od kondycji rynku nieruchomości za oceanem większy wpływ na sytuację na naszym rynku mieszkaniowym mają wysokie ceny oraz koszty obsługi zadłużenia. Pierwsze powodują konieczność zaciągania większych kredytów. Jednak według prognoz, w tym roku ceny będą podnosić się już znacznie wolniej. Natomiast sytuacja może zmienić się pod względem wydatków na obsługę kredytów. Te już rosną w przypadku osób zadłużonych we frankach szwajcarskich. Wczoraj tamtejsze stopy procentowe zwiększyły się kolejny raz. Osiągnęły poziom 2,25 proc. Rok temu było to 1,25 proc. Minimalne korzyści są ze wzrostu kursu złotego. Szwajcarski frank potaniał przez rok zaledwie o 2,5 proc.

Jednocześnie niemal przesądzone jest podniesienie kosztów pieniądza w Polsce. Inflacja zbliża się coraz bardziej do górnej granicy celu inflacyjnego RPP, płace rosną dość szybko, gospodarka pędzi. To skłania nawet "gołębio" nastawionych członków Rady do stwierdzeń o rosnącym prawdopodobieństwie podwyżek stóp.

Zadłużenie Polaków i Amerykanów jest różne

Nasza hossa ma kilka lat,

w Stanach Zjednoczonych trwała kilkanaście

Sytuacja polskiego i amerykańskiego rynku nieruchomości jest nieporównywalna. Tam hossa trwała kilkanaście lat. Ostatnie tak silne załamanie jak teraz tamtejszy rynek przeżywał w drugiej połowie lat 80. Po drodze przytrafiły się natomiast jeszcze dwa gorsze okresy - w 1994 r. oraz 1999 r. Gospodarka USA jest w ogromnym stopniu uzależniona od wydatków konsumentów. Stanowią ponad 2/3 PKB. Jednocześnie Amerykanie są już bardzo mocno zadłużeni. Koszty obsługi kredytów pochłaniają ponad jedną piątą dochodów. Przez to wydatki konsumentów, a w konsekwencji gospodarka, są bardziej wrażliwe na zmiany stóp procentowych. Jednocześnie rynek w USA był w poprzednich latach wspierany polityką niskich stóp procentowych, która przyczyniła się do powstania spekulacyjnej bańki. Nasz rynek także korzysta na większej dostępności kredytów, ale również oddziałuje nań dysproporcja między popytem i podażą. Pojawiają się przy tym głosy, że około jednej trzeciej popytu na nasze nieruchomości pochodzi od inwestorów zagranicznych. Tu podłoże inwestycji może być spekulacyjne. Są oni wrażliwi na nastroje na świecie, co może skłaniać ich do realizowania zysków.

Więcej kredytów, lecz ich udział w PKB jest wciąż niewielki

Waluty dominowały,

ale rośnie udział złotego

W ubiegłym roku krajowe banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości nieco ponad 40 mld zł. W tym roku spodziewany jest dalszy wzrost sprzedaży. Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich, mówił niedawno, że powinna ona zdecydowanie przekroczyć 50 mld zł.

To poważne kwoty, ale nadal stosunkowo niewielkie w zestawieniu ze skalą naszej gospodarki. Dopiero w styczniu tego roku zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych przekroczyło 80 mld zł. To nadal mniej niż 8 proc. produktu krajowego brutto Polski. Na Zachodzie stosunek portfela kredytów hipotecznych do PKB jest kilka razy większy niż u nas. To skłania wielu ekspertów do opinii, że w najbliższych latach powinniśmy się spodziewać utrzymania wysokiej dynamiki przyrostu kredytów na mieszkania.

Dotychczas motorem wzrostu tego rynku były kredyty walutowe. Dzięki dużej różnicy w stopach procentowych między Polską a Szwajcarią (dawniej strefą euro) kredyty walutowe były znacznie tańsze od złotowych. Charakteryzowała je również większa dostępność. Dynamika kredytów złotowych zaczęła "gonić" pożyczki w walutach dopiero w ubiegłym roku. Powód? Różnica w oprocentowaniu stopniowo maleje (czytaj niżej). Poza tym działania w kierunku ograniczenia skali przyrostu kredytów walutowych podjął nadzór bankowy, którzy nakazał bankom wdrożenie tzw. rekomendacji S. Nadzorcy obawiali się, że duża deprecjacja złotego może być powodem dużych problemów nie tylko tych osób, które spłacają kredyty w walutach (spadek kursu złotego powoduje wzrost wyrażonej w złotych raty), ale również banków, a w konsekwencji także ludzi, którzy zdeponowali w bankach swoje oszczędności.

Komentarze

Emil Szweda

Analityk firmy pośrednictwa finansowego Open Finance

Realne zagrożenie

Nie można bagatelizować ryzyka niewypłacalności części osób spłacających kredyty hipoteczne, szczególnie te denominowane we frankach. Jeśli wystąpią problemy, będzie to wyłącznie wina banków. W niektórych przypadkach podejście do zdolności kredytowej jest naprawdę bardzo wyśrubowane. Najlepiej dowodzi tego przykład zdolności kredytowej, jaką może osiągnąć np. osoba zarabiająca miesięcznie 4 tys. zł netto. W zależności od banku jest w stanie uzyskać od 160 do 280 tys. zł, różnica jest ogromna.

Dodatkowo ryzyko kursowe w ostatnim czasie bardzo wzrosło. Raty kredytów we frankach od marca ubiegłego roku do marca tego roku już podwyższyły się o 13 proc. Gdyby więc doszło do osłabienia złotego w efekcie wycofywania się inwestorów zagranicznych z naszego rynku, część kredytobiorców, szczególnie tych, którzy zadłużyli się przed wejściem w życie Rekomendacji S, mogłaby mieć kłopoty.

Maciej Kossowski

analityk Firmy pośrednictwa kredytowego Expander

Złoty jest stabilny, to najważniejsze

Podwyżka stóp procentowych w Szwajcarii (wczoraj Bank Szwajcarii podniósł je o kolejne 0,25 pkt proc., do 2,25 proc. - przyp. red.), a także perspektywa wzrostu stóp w Polsce nie niosą ze sobą ryzyka zachwiania zdolności kredytowej klientów polskich banków. Są to niewielkie ruchy i nie można ich porównać do tego, co działo się w Stanach Zjednoczonych, gdzie bank centralny w ciągu niecałych trzech lat podniósł stopy z 1 proc. do 5,25 proc. Wzrosty stóp, z jakimi mają do czynienia polscy kredytobiorcy, przekładają się na zwiększenie miesięcznej raty o kilkanaście, najwyżej kilkadziesiąt złotych. Dużo bardziej groźne dla spłacających kredyty denominowane we frankach są wahania kursowe, a szczególnie osłabienie złotego. Ostatnie zamieszanie na giełdach, a także wycofywanie się inwestorów z rynków wschodzących pokazało jednak, że cenią oni sobie naszą walutę, bo mimo zawirowań złoty pozostał stabilny. I to właściwie jest ważniejsze dla zadłużonych we frankach niż wzrost stóp.

Artur Pietraszewski

partner w firmie reas, zajmujĄcej się dorAdztwem na rynku nieruchomości

W Cannes nastroje doskonałe

Z perspektywy największych targów nieruchomości na świecie MIPIM

w Cannes, na których obecnie jestem, widać, że rynek nieruchomości w Europie ma się doskonale. I, sądząc po śmiałych i bardzo kapitałochłonnych projektach, jakie są tu prezentowane, nic nie zapowiada, aby miał mieć jakieś kłopoty. Dodatkowo tworzy się bardzo perspektywiczny rynek wschodni, który charakteryzują nieograniczone możliwości, jeśli chodzi o pozyskanie kapitału. Szczególnie mam tu na myśli Rosję, chociaż na targach silnie promują się również Ukraina i Litwa. Nic nie wskazuje na to, by kazus amerykański miał przestraszyć inwestorów w Europie. Poza tym liczącego 15-17 lat polskiego rynku nieruchomości nie da się porównywać do tego, co jest w USA. To nie ten etap rozwoju. Nasz rynek wciąż jest bardzo młody. Dodatkowo warto pamiętać, że zawsze kłopoty na giełdach powodowały, że inwestorzy z większą uwagą zaczynali się przyglądać nieruchomościom.

Leszek Auda

Zarządzający w ING TFI

Polska to nie Stany

Jestem przekonany, że problemy w Stanach Zjednoczonych nie powinny mieć przełożenia na nasz rynek. U nas ceny nieruchomości wciąż rosną, a tam od kilku już miesięcy spadały. Nic więc dziwnego, że część Amerykanów w sytuacji, gdy wartość kredytu zdecydowanie przekroczyła wycenę nieruchomości, zdecydowała się ogłosić upadłość i nie spłaca kredytu. W Polsce kredyty hipoteczne wciąż nie są jeszcze tak popularne jak za Atlantykiem czy w Europie Zachodniej i śmiało można przyjąć, że do tej pory brały je głównie osoby lepiej sytuowane. Banki nie dotarły jeszcze do klientów najbardziej ryzykownych - to kolejny powód, dla którego nie da się porównywać Polski ze Stanami Zjednoczonymi. Sprzyja nam również bardzo dobra sytuacja gospodarcza.

Chociaż zawsze istnieje pewne ryzyko, że wśród inwestorów zapanuje jakaś moda i mogą to być globalne obawy co do jakości kredytów hipotecznych czy inwestowania w nieruchomości, prawdopodobieństwo spełnienia się takiego scenariusza uważam jednak za znikome.