Rozumiemy emocje wokół cen mieszkań, ale to nie tylko kwestia marż deweloperów

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie plany rozwoju ma deweloper Spravia.
• Jakie czynniki, oprócz marży dewelopera, realnie wpływają na ostateczną cenę mieszkania.
• Jaka jest odporność deweloperów na wzrost kosztów wykonawstwa.
• W jaki sposób koniec ery taniego pieniądza i globalna niepewność zmieniają sytuację na rynku nieruchomości.
• Jakie są perspektywy deweloperów w obliczu trendów demograficznych.

Wgląd w wyniki deweloperów z giełdy mamy co kwartał, a ile mieszkań Spravia sprzedała w 2025 r. i w I kwartale tego roku?

W zeszłym roku sprzedaliśmy 1 tys. mieszkań i lokali usługowych, a w poprzednim 874, czyli zanotowaliśmy kilkunastoprocentowy wzrost. W budżecie na 2026 r. założyliśmy dalszy wzrost, do 1,2 tys. mieszkań. W I kwartale znaleźliśmy nabywców na 284 lokale, a obecnie sprzedaż zbliża się do 500 lokali.

W IV kwartale 2025 r. sprzedaż nowych mieszkań przyspieszyła, ale w I kwartale br. tempo się schłodziło, trwa wojna na Bliskim Wschodzie, co rodzi obawy o inflację – już mamy zahamowanie cyklu obniżek stóp procentowych w Polsce, a stawki WIBOR poszły w górę.

Rzeczywiście, w marcu widzieliśmy wyższe tempo sprzedaży. Z jednej strony mam wrażenie, że część klientów przyspieszyła decyzje, które normalnie podjęliby pewnie w kwietniu. Z drugiej strony nasze zespoły sprzedażowe pracują w cyklach kwartalnych, co naturalnie sprzyja większej intensywności finalizacji rozmów pod koniec okresu.

Koszt pieniądza ma kluczowe znaczenie dla sytuacji na rynku. Wszyscy liczyli na to, że pieniądz będzie jeszcze tańszy, jednak wydaje się, że koszt ten osiągnął już swoje minimum i zaczął stopniowo rosnąć. Nie widać tego jeszcze w nominalnych stopach procentowych banku centralnego, ponieważ po ostatniej obniżce, dokonanej na początku wojny, zostały one utrzymane na niezmienionym poziomie. Rynek wycenia jednak pieniądz nieco drożej, a jednocześnie wszyscy zastanawiają się, co wydarzy się dalej.

Jesteśmy blisko klientów i regularnie analizujemy transakcje oraz poziomy negocjacji. Dzięki temu mamy dobrą orientację w nastrojach rynkowych. Widzimy, że klienci coraz częściej dochodzą do wniosku, że nie warto już czekać na dalsze obniżki stóp procentowych, a w przyszłości finansowanie może być wręcz droższe.

Również inflacja wysyła sygnały wskazujące na jej lekkie odbicie. Wpływ na jej poziom mają m.in. ceny paliw, materiałów oraz produktów związanych z kosztami importu ropy naftowej. Krótkoterminowe wzrosty cen w tym obszarze również wpływają na nastroje klientów.

Wojna na Bliskim Wschodzie spędzała w ostatnich miesiącach sen z powiek, mając wpływ na koszt surowców, materiałów ropopochodnych, na obawy o inflację. Jak koszty wyglądają z punktu widzenia Spravii?

Mamy własny dział zarządzania wykonawstwem, znaczną część prac budowlanych realizujemy we własnym zakresie i w ograniczonym stopniu korzystamy z usług zewnętrznych generalnych wykonawców. Na poziomie centrali kontraktujemy stal, cement i wiele innych kluczowych surowców. Obserwujemy zawirowania cenowe, które częściowo wynikają z podwyższonej niepewności rynkowej. Nie wyciągałbym jednak na tej podstawie daleko idących wniosków. Mówimy o sytuacji, która rozwija się stosunkowo krótko, a kolejne wydarzenia wpływają na nastroje rynkowe – od zapowiedzi rozmów pokojowych po kolejne ataki. Podchodzimy do tego spokojnie. Dzięki centralnemu kontraktowaniu większych ilości materiałów oraz odpowiedniemu planowaniu zakupów jesteśmy w stanie zabezpieczać dostawy z wyprzedzeniem. W efekcie wpływ krótkoterminowych wahań cen jest znacznie mniejszy, a same ceny w dłuższym okresie ulegają pewnemu wypłaszczeniu.

Jaki jest teraz udział nabywców kredytowych i gotówkowych w waszej sprzedaży?

Klientów korzystających z kredytów jest nieco ponad połowa. Młodzi ludzie mają problem z nabywaniem nieruchomości. Średnia cena mieszkań, jakie sprzedajemy w tym roku, to 690 tys. zł – mówimy o samym lokalu, bez komórki lokatorskiej czy miejsca parkingowego. Średni deklarowany budżet poszukujących mieszkania jest niższy, to bliżej 600-610 tys. zł. Duża część nabywców jest więc mocno wrażliwa na zmianę kosztów finansowania.

Już czytam komentarze w social mediach: skoro macie ceny powyżej zdolności kredytowej, to może obniżcie marżę, to będziecie mieć klientów.

Rozumiemy emocje wokół cen mieszkań, ale fakty są takie, że budownictwo mieszkaniowe w Polsce opiera się w dużej mierze na sektorze prywatnym. Sektor prywatny odpowiada dziś za znaczącą część podaży nowych mieszkań, dlatego stabilne warunki inwestowania są istotne dla dostępności mieszkań. Zdolność kredytowa jest wypadkową wielu czynników, nie tylko ceny mieszkania, którą zresztą można negocjować, co pokazuje różnica między cenami ofertowymi a finalnie niższymi cenami transakcyjnymi. Są jeszcze stopy procentowe, marże banków, poziom wynagrodzeń.

Koszty budowy są dziś istotnie wyższe niż przed pandemią. Za 4 tys. zł w przeliczeniu na mkw. powierzchni mieszkalnej można było budować przed pandemią. Obecnie to dużo ponad 6 tys. zł, a do tego dochodzą koszty zakupu gruntów, infrastruktury, projektowania, kapitału oraz ryzyka prowadzenia inwestycji.

Jak przedstawia się oferta Spravii na poszczególnych rynkach?

Zaczęliśmy rok z ofertą ok. 1,5 tys. mieszkań i staramy się utrzymywać taki stabilny poziom 1-1,5 tys. lokali. Jesteśmy obecni w sześciu głównych miastach, a najwięcej lokali mamy w Poznaniu.

Obok Łodzi to miasto z największą nadpodażą, jeśli liczyć wielkość oferty wobec tempa sprzedaży…

Zgadza się. Nawet mi Poznań kojarzył się z miastem z tego samego koszyka, co Łódź i Katowice, ale chylę czoła przed Poznaniem, bo takie założenie było błędne. Płynność na tym rynku zależy w dużym stopniu od oferty. To jest bardzo przyjazny rynek, tylko trzeba dobrze go zrozumieć.

Niedawno pozyskaliście finansowanie rzędu 0,7 mld zł od Apollo Funds. Jakie są plany wykorzystania tych pieniędzy?

Plany są takie, żeby utrzymać skalę, czyli tak wprowadzać nowe projekty, by utrzymywać ofertę na poziomie 1-1,5 tys. Jest to poziom dopasowany do potencjału naszej organizacji.

Czy to nie dobry moment na przejęcia albo okazyjne powiększanie banku ziemi?

Tak, budowa banku ziemi może obejmować różne formy, nie tylko zakup pojedynczych działek. Rynek jest rozdrobniony, dlatego naturalnie obserwujemy również procesy sukcesyjne i konsolidacyjne. Oczywiście przyglądamy się rynkowi, ale każdą decyzję podporządkowujemy dyscyplinie inwestycyjnej i bezpieczeństwu organizacji.

Coraz więcej się mówi o demografii – skoro liczba Polaków będzie topniała, to po co budować tyle nowych mieszkań?

Wierzę, że urbanizacja będzie w Polsce postępować. Wszystkie miasta, w których działamy, są i będą centrami wzrostu. Przypominamy pod tym względem Niemcy, gdzie są silne miasta regionalne, a nie tylko stolica jest głównym centrum rozwoju kraju. Do „wielkiej szóstki”, czyli Warszawy, Wrocławia, Trójmiasta, Krakowa, Poznania i Łodzi dołączają Szczecin czy Rzeszów. Miasta regionalne będą przyciągać mieszkańców. Chociaż demograficzny bilans per saldo będzie negatywny dla kraju, to w tych miastach trend będzie odwrotny. Poza migracją czynnikiem zapewniającym deweloperom pracę będzie dostosowanie tkanki miejskiej do współczesnych wymagań.

Spravia budowała mieszkania dla jednej z platform PRS. Czy planujecie jeszcze takie transakcje?

Skupiamy się na budowie mieszkań na sprzedaż. PRS to rynek, który w Polsce dopiero się rozwija. Z jednej strony jest na to duże zapotrzebowanie, z drugiej nie brakuje emocjonalnych komentarzy publicznych i ograniczeń, które powodują, że wzrost nie jest dynamiczny. Największe znaczenie mają stopy procentowe i koszt pieniądza. Atak Rosji na Ukrainę był dla wielu menedżerów momentem przełomu. Wcześniej przez długie lata żyliśmy w czasach praktycznie darmowego pieniądza. Wielu menedżerów może nawet nie mieć doświadczenia w prowadzeniu działalności przy stopach powyżej zera i finansowaniu, którego koszt istotnie utrudnia realizację projektów.

CV

Tomasz Konarski

Na stanowisku prezesa zarządu od 2025 roku. Odpowiada przed właścicielami spółki za realizację strategii biznesowej. Dba o relacje z inwestorami. Posiada 26-letnie doświadczenie zawodowe związane z prowadzeniem procesu inwestycyjnego, nadzorowaniem operacji biznesowych oraz w zakresie zarządzania finansami. Zasiadał m.in. w zarządach deweloperskich spółek YIT i Qualia.