Robert Chojnacki, prezes REDNET 24: Nie będzie szaleństwa „Na start”

Inne jest otoczenie rynkowe, inna jest konstrukcja samego programu względem „Bezpiecznego kredytu”. Dlatego nie spodziewam się powtórki gwałtownego wzrostu cen – mówi Robert Chojnacki, prezes REDNET 24 i założyciel portalu Tabelaofert.pl.

„Bezpieczny kredyt” zdewastował rynek małych mieszkań, które najbardziej zdrożały i zostały sprzątnięte z oferty – tak pan mówił w lutym podczas Spotkania Liderów Branży Nieruchomości, a kilka dni temu odbył się wasz webinar, gdzie padły tezy: koniec rekordowej podaży i wzrostu cen mieszkań, kredyt „Na start” nie spowoduje wzrostu cen lokali i ustabilizuje rynek. Na czym są one oparte?

Rozumiem, że większość mediów i uczestników rynku uważa, że będziemy mieli powtórkę z rozrywki – przez analogię do „Bezpiecznego kredytu”. Tamten program był przede wszystkim dopalaczem. Wpłynął na wzrost cen, ale jak pan przytoczył na wstępie, w pewnym segmencie rynku: małych mieszkań. Pojawiło się w Polsce 1,1 mln Ukraińców, czyli duży popyt na najem. Inwestorzy, którzy mogli skorzystać z programu dopłacającego do małych lokali, podłączyli się do niego i rzucili na mieszkania, słusznie spodziewając się, że ceny wzrosną. Pamiętajmy też, że program był ogłaszany w momencie, w którym mieliśmy trudną sytuację na rynku, a wprowadzany był, kiedy rynek już sam z siebie spadał.

Teraz sytuacja jest inna. Po pierwsze, juz 150 tys. Ukraińców ubyło. Po drugie, deweloperzy zareagowali wzrostem podaży – można powiedzieć, że z opóźnieniem, ale inwestycji w budowę mieszkań nie da się przygotować i uruchomić z dnia na dzień. Ten wzrost podaży był rekordowy w ciągu ostatnich dwóch kwartałów. Deweloperzy wykorzystali rezerwy pozwoleń z ubiegłych lat, więc mamy zupełnie inną podaż. A i sam program jest inny, bo nie obejmuje już małych mieszkań, tylko dotyczy szerszego rynku. Myślę, że zadowolone będą osoby, które chcą kupić lub wybudować dom, bo wszystkie programy do tej pory omijały szerokim łukiem tę część rynku. Program ma też wbudowanych wiele ograniczeń antyspekulacyjnych, z których najważniejsze jest takie, że kwartalnie będzie udzielanych tylko 15 tys. kredytów. W związku z tym uważam, że będzie mieć on raczej stabilizujący wpływ na rynek, a po okresie sinusoidy po covidzie i wojny w Ukrainie wszystkim by to się przydało.

W poprzednim programie 38 proc. pieniędzy popłynęło na rynek pierwotny. Przy obecnym limicie 15 tys. wniosków kwartalnie, jeśli ta tendencja się powtórzy, będziemy mieć 6 tys. kredytów na zakup nowych mieszkań kwartalnie, czyli 2 tys. miesięcznie. Tymczasem w styczniu i lutym deweloperzy zwiększyli podaż o około 7 tys. na miesiąc. Tak więc za naszymi tezami stoją liczby. Także dane z Google Trends pokazują, że fraza „mieszkanie na start” cieszy się rekordowym zainteresowaniem, natomiast fraza „nowe mieszkanie”, która jest bardzo skorelowana z zakupami mieszkań, prawie nie drgnęła. Wniosek z tego, że klienci, którzy wiedzą, jakie są ceny, mają więcej zdrowego rozsądku niż część, może niekoniecznie profesjonalnych, ale ogólnopolskich mediów. Żadne dane, którymi dysponujemy – a sprzedajemy projekty deweloperskie w całej Polsce – nie pokazują zwiększonego napływu klientów, żaden z portali specjalizujących się w rynku mieszkaniowym nie miał znaczącego wzrostu oglądalności.

Co oznacza „koniec wzrostu cen”? Niższą dynamikę niż w 2023 r., stabilizację? Może spadki, o których słyszymy w zachodniej Europie?

Ostatnie trzy lata nauczyły nas, że każdy scenariusz jest możliwy. Nasz bazowy scenariusz jest taki, że koniec zwyżek oznacza koniec tego szaleństwa, które było w zeszłym roku, i koniec realnego wzrostu cen. Biorąc pod uwagę, że inflacja ostatnio jest w granicach 2 proc., koniec realnego wzrostu cen oznacza po prostu, że jeżeli będą zwyżki nominalne, to porównywalne z poziomem inflacji. Zresztą już widzimy to w danych za I kwartał.

Ceny mieszkań zależą od gry popytu i podaży, ale też od kosztów budowy. Dodatkowo wydaliście raport o tym, ile kosztują nas regulacje – w przypadku średniego, 50-m mieszkania to, w zależności od miasta, 120–200 tys. zł na lokal. Co to za regulacje? Czy trzeba je zlikwidować?

Nie, postulujemy jednak, żeby je przejrzeć, także pod kątem niespójności. To, co oszacowaliśmy, to koszt nadmiarowego wzrostu cen. Policzyliśmy, ile powinno kosztować mieszkanie, gdyby drożało w taki sam sposób, jak wszystkie składniki jego kosztów i inne produkty na rynku. I wyszedł nadmiarowy koszt. Nie przypisujemy go do żadnej konkretnej regulacji, staraliśmy się pokazać pewien prosty fakt, że im bardziej staramy się skomplikować przepisy, im bardziej one są niespójne, tym wyższa jest cena.

Jako młody człowiek po przyjeździe do Warszawy mieszkałem na 18 mkw., bo wolałem mieszkać sam, niż wynajmować z kimś większy lokal na spółkę. Gdybyśmy pozwolili budować mniejsze mieszkania niż 25 mkw., gdyby przepisy dotyczące miejsc parkingowych były bardziej liberalne, to cena wynajmu bardzo wyraźnie by spadła, tak ja cena najmniejszych mieszkań, których na rynku najbardziej brakuje.

Na koniec chciałem zapytać o jeszcze jeden aspekt regulacyjny. Unijna dyrektywa budynkowa została uchwalona, mamy dwa lata na jej wdrożenie. Czy to będzie mieć duże przełożenie na rynek pierwotny i wtórny, na wartość mieszkań, na rozjazd między tymi segmentami mieszkaniówki?

To jest bardzo potrzebna regulacja, ale oczywiście spowoduje wzrost kosztów i branża deweloperska będzie na to wskazywać. Wracając do poprzedniego wątku – kluczowa jest spójność przepisów. Pytanie, jak do tematu podejdzie państwo. Jeżeli chcemy budować mieszkania zgodne z dyrektywą i chcemy, żeby inaczej wyglądało zużycie energii, to ta regulacja jest potrzebna. Jeżeli jednak będziemy dopłacać w postaci różnych programów wsparcia klientów kredytowych do zakupów lokali, których standardy nie spełniają założeń dyrektyw, to nie będzie mieć sensu. Apelujemy, żeby dokonać przeglądu regulacji i tak je wprowadzać, by się wzajemnie nie wykluczały. Europejska dyrektywa budynkowa jest ogromną szansą, żebyśmy mogli żyć w lepszych mieszkaniach – pod warunkiem że podejdziemy do tego w sposób spójny i kompleksowy.