IPO Grupy Murapol. Wszystko, co trzeba wiedzieć - kompendium wiedzy

Zapisy na akcje dewelopera trwają do wtorku. Zebraliśmy kluczowe informacje o ofercie, spółce i rynku.

Jeszcze do wtorku 5 grudnia można składać zapisy w ofercie publicznej akcji Murapolu, ogólnopolskiego dewelopera mieszkaniowego. IPO obejmuje tylko istniejące papiery, amerykański fundusz private equity Ares, właściciel 98,9 proc. akcji, oferuje do 10,2 mln sztuk (25 proc.) z opcją rozszerzenia do 14,2 mln (35 proc.). Pozostała część pakietu będzie podlegać rocznemu lock-upowi. Ares przejął Murapol na początku 2020 r. i próbował sprzedać 35 proc. akcji w IPO dwa lata temu.

Cena maksymalna to 35 zł. Minimalny zapis musi opiewać na 50 akcji, dla detalu przewidziano 10-15 proc. oferty czyli 1,02-1,53 mln akcji w wariancie bazowym. Cena sprzedaży zostanie ustalona w oparciu o book-building, który potrwa do 5 grudnia.

Murapol reklamuje się jako spółka impregnowana na zawirowania rynkowe (stabilna sprzedaż lokali w latach 2020-2023), wzrostowa (planowany skok sprzedaży w 2024 r.) i dywidendowa.

Stopa dywidendy 14 proc.

W 2024 r. zarząd Murapolu będzie rekomendować wypłatę co najmniej 200 mln zł dywidendy w dwóch transzach: w ramach zwykłej dywidendy za 2023 r. i zaliczki na poczet dywidendy za 2024 r. To łącznie 4,9 zł brutto na akcję, co oznacza 14-proc. stopę brutto przy cenie z IPO.

Polityka dywidendy przewiduje, że od 2025 r. spółka ma płacić minimum 75 proc. skonsolidowanego zysku netto, przy czym nie mniej niż 200 mln zł.

W 2023 r. spółka wypłaciła 100 mln zł i przekazała drugie tyle na kapitał rezerwowy na dywidendy. W 2022 r. akcjonariusze otrzymali 278 mln zł - z zysku i kapitału zapasowego.

Deweloperzy w sprawozdaniach księgują mieszkania wydane klientom, sprzedaż odbywa się często na etapie dziury w ziemi. W uproszczeniu – wiemy, co będzie fundamentem wyników w latach 2024 i 2025: stabilna sprzedaż z lat 2022-2023 (więcej szczegółów niżej).

Co po rajdzie notowań deweloperów

W prezentacjach Murapol porównuje się do notowanych na GPW spółek Atal, Develia i Dom Development (a także do Robyga z Catalyst). Wszyscy ci gracze mają własne modele rozwoju. Murapol wyróżnia się największą dywersyfikacją geograficzną (buduje w kilkunastu miastach) i ofertą (ustandaryzowane, kompaktowe i przystępne cenowo lokale głównie dla wchodzących na rynek mieszkaniowy). Ma też strategiczną umowę na budowanie lokali dla platform Life Spot (PRS, wynajmuje od wiosny 2022 r.) i Student Depot (największa w Polsce sieć prywatnych akademików).

Jesień 2022 r. to dołek sprzedaży mieszkań w Polsce z powodu zamrożenia rynku kredytowego wysokimi stopami – a co za tym idzie dołek notowań firm. Jednocześnie to początek odbicia, po tym jak PiS zaczął mówić o programie kredytów z dopłatami. Do września br. trwał rajd deweloperskich kursów. Wartość akcji (nominalnie, bez dywidend) Domu Development podwoiła się i sięgnęła 165 zł, Atalu urosła o 150 proc., do 66 zł, a Develii o 170 proc., do 5,14 zł – osiągając rekordowe (Atal) lub nie widziane od poprzedniej hossy maksima. Od września momentu kursy Develii i Domu ustabilizowały się, Atalu skorygował do 56 zł. Co dalej z potencjałem?

4 października DM mBanku wypuścił raport poświęcony tym spółkom twierdząc, że w dwóch przypadkach potencjał nie został wyczerpany. Rekomendował zakup walorów Atalu z cena docelową 72,82 zł przy kursie 62 zł i Develii z ceną 5,62 zł przy kursie 4,7 zł oraz trzymanie papierów Domu Development z ceną 153,52 zł przy kursie 151,4 zł. Dla każdej spółki wskazano inny zestaw czynników pozwalających wykorzystać warunki rynkowe, czyli głównie zderzenie rozgrzanego popytu na lokale z nienadążającą podażą.

Jakie wskaźniki

Jak czytamy w prospekcie Murapolu, łączny kapitał własny grupy na koniec września 2023 r. to 530,2 mln zł, czyli 13 zł na akcję. Przy cenie z IPO implikuje to wskaźnik C/WK 2,69. To najpopularniejszy wśród inwestorów wskaźnik dla deweloperów, w uproszczeniu im mniej niż 1, tym bardziej spółka niedowartościowana, a im więcej – odwrotnie. Dla Domu Development wysokie C/WK nie jest obciążeniem, papiery są kupowane mimo wartości 3. Dla Develii odczyt to 1,6, a dla Atalu 1,57. Sam Murapol wskazuje, że C/WK nie jest dla niego miarodajnym wskaźnikiem. Spółka ma bowiem relatywnie niski w stosunku do skali biznesu kapitał własny z racji modelu: nie mrozi kapitału obrotowego w banku ziemi – podpisuje z właścicielami umowy płacąc zaliczki rzędu 10-30 proc. wartości, a resztę dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Jako miarodajne wskaźniki do porównań Murapol sugeruje C/Z, stopę dywidendy czy ROE. Dla Murapolu C/Z to około 7,5 (licząc dla zysku na koniec września br.), Develii 7,2, Atalu 7,8, a Domu Development 10,2. ROE dla Murapolu to 47,8 proc., Domu Development 29,6 proc., Atalu 20 proc., Develii 22 proc.

Potencjał sprzedaży

Murapol bazuje na sprzedaży mieszkań nabywcom detalicznym. W ramach PRS jest generalnym wykonawcą i księguje tę działalność jak typowy kontrakt budowlany – wraz z zaawansowaniem prac (a nie wraz z przekazaniem lokali).

Mimo olbrzymich wahań koniunktury w latach 2020-2022 sprzedaż Murapolu była stabilna, na poziomie 2,7-28 tys. lokali. Po trzech kwartałach br. to 2,08 tys., a cel na cały rok to 2,9 tys. Firma tłumaczy to ofertą – relatywnie niską średnią ceną za lokal. Zmienia się tylko udział klientów. W czasach dobrej koniunktury kredytowej przeważają „kredytowcy”, a złej, jak w 2022 r. – „gotówkowcy”. Na koniec września br. średnia cena mieszkania wynosiła 394 tys. zł bez parkingu i komórki lokatorskiej, podczas gdy u nastawionego na zamożniejszych konsumentów i wyższy standard Domu Development 727 tys. zł (tu cena z dodatkami). Na korzyść działa też dywersyfikacja działalności na kilkanaście miast.

W 2024 r. Murapol nastawia się na wzrost sprzedaży do 3,7–3,8 tys. lokali – co ma być pochodną zwiększania oferty. Na koniec września br. spółka miała w banku ziemi parcele pod budowę 19,8 tys. lokali.

Przy IPO w 2021 r. nie podawano planów sprzedaży. Prezes Nikodem Iskra mówił tylko, że z takim produktem, jaki oferuje Murapol, nie obawia się wpływu podwyżek stóp – co, jak pokazały późniejsze wyniki, potwierdziło się.

Potencjał wyników

W ciągu 2023 r. Murapol przekazał klientom detalicznym 2,23 tys. mieszkań, o 1,3 proc. więcej niż rok wcześniej. W całym 2023 r. spółka ma wydać klucze do firma spodziewa się przekazać 2,8 tys. lokali. W kolejnym ma to być 2,9 tys., z czego 67 proc. objęte jest umowami deweloperskimi lub rezerwacyjnymi, 333 to lokale gotowe, a 628 w sprzedaży i budowie.

W ciągu trzech kwartałów br. przychody segmentu mieszkaniowego grupy wyniosły 803 mln zł, a zysk brutto ze sprzedaży 293 mln zł. Choć Murapol działa w segmencie popularnym, to i on „wykręca” dużą na tle branży marżę. Po trzech kwartałach br. rentowność brutto ze sprzedaży wynosiła ponad 36 proc., w latach 2020-2022 odpowiednio 25, 36,7 i 39,2 proc. Firma tłumaczy to m.in. pełną integracją pionową działalności (własne studio architektoniczne, wykonawstwo, hurtownia materiałów plus wspomniana standaryzacja procedur i projektów).

Wyniki segmentu PRS zależą od tempa rozwoju platform. Po trzech kwartałach br. Murapol zaksięgował 163 mln zł przychodów i prawie 17 mln zł zysku brutto ze sprzedaży. Umowa ramowa co do zasady przewiduje mechanizmy waloryzacyjne, ale nie we wszystkich umowach cząstkowych inwestor się na nie zgadza.

W ciągu trzech kwartałów br. całkowite przychody grupy wyniosły 967 mln zł, o 19 proc. więcej niż rok wcześniej. Zysk brutto ze sprzedaży wzrósł o ponad 5 proc., do 310 mln zł. Zysk operacyjny wzrósł o 2 proc., do 229 mln zł. Uwagę zwraca wzrost kosztów ogólnego zarządu o 28 proc., do 51 mln zł – tłumaczone jest to rezerwą na koszty IPO i zwiększeniem skali działalności.

Murapol ponosi relatywnie niskie koszty odsetkowe, ma zaciągnięty kredyt w konsorcjum banków – nie korzysta z obligacji i nie planuje korzystać.

Czysty zysk przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej wyniósł 190 mln zł, o niecałe 2 proc. więcej niż rok wcześniej.

Kto ostatnio sprzedawał akcje?

Deweloperskie oferty akcji to prawdziwa rzadkość. Myśląc o pozyskiwaniu gotówki na rozwój firmy posiłkują się chętniej emisją obligacji, na które popyt wyraźnie w tym roku wrócił – ofertom dla inwestorów detalicznych towarzyszą duże redukcje zapisów.

W tym roku były jednak dwa przypadki sprzedaży nowych oraz starych akcji. W obu przypadkach zastosowano przyspieszony book-building. W lipcu Atal zebrał od funduszy ponad 250 mln zł (za 10 proc. podwyższonego kapitału), a we wrześniu odbyła się oferta nowych i istniejących akcji Archicomu o łącznej wartości 220 mln zł.

Udział menedżerów w IPO

Podjęta dwa lata temu próba spieniężenia 35 proc. akcji Murapolu przez Aresa w IPO została odwołana po budowie księgi popytu, w związku z pogorszeniem otoczenia na rynkach kapitałowych (m.in. zaatakował Omikron). Wtedy cenę maksymalną oszacowano na 40 zł, teraz to 12,5 proc. mniej.

Kolejna różnica względem poprzedniej oferty to także udział kadry. Członkowie rady nadzorczej Maciej Dyjas i Nebil Şenman (partnerzy Griffin Capital Partners) za pośrednictwem spółki Hampont mają nabyć około 5 proc. akcji, a Piotr Fijołek (też Griffin) 0,2-0,25 proc.

Ponadto troje członków zarządu ma kupić do 0,25 proc. akcji. Jednak z drugiej strony te osoby będą uprawnione do łącznie 2,4 mln zł premii w gotówce za sukces IPO i wprowadzenia akcji do obrotu na GPW.