Branża deweloperska nie spodziewa się wiele po programie „Kredyt bez wkładu”

Część deweloperów z rynku kapitałowego ma w ofercie mieszkania, które teoretycznie zakwalifikują się do wchodzącego zaraz w życie rządowego programu. Menedżerowie i analitycy są jednak sceptyczni, jeśli chodzi o praktyczny wymiar tej inicjatywy.

27 maja w życie wchodzi ustawa o kredycie z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym. Mechanizm przygotowywany był jeszcze w innej epoce: przed drastycznym wzrostem stóp i dewastacją zdolności kredytowej Polaków. Czy i jakie przełożenie na popyt będzie mieć „Mieszkanie bez wkładu"?

Pożyczki wyższego ryzyka

Obecnie program przewiduje gwarantowanie wkładu na poziomie 10 proc. wartości finansowanej nieruchomości, ale nie więcej niż 100 tys. zł. Programem będą objęte lokale mieszczące się w limicie ceny za mkw. W związku z ciągłymi podwyżkami cen, pierwotne założenia okazują się za niskie, rząd zapowiedział już korektę. Problemem pozostaje zdolność kredytowa potencjalnych nabywców.

– W programie „Mieszkanie dla młodych" państwo finansowało wkład własny kupującemu pierwsze mieszkanie za kredyt, a obecny mechanizm zakłada, że wymagany przez banki wkład poręczy państwo. Różnica jest diametralna. W praktyce oznacza to, że kredyty bez wkładu będą traktowane przez banki jako bardziej ryzykowne. Klienci zapłacą więc wyższą marżę, która jest stałym składnikiem oprocentowania – ocenia Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. – Bankowcy mają jeszcze świeżo w pamięci skutki kryzysu finansowego z 2008 r. Do dziś odbijają im się czkawką kredyty frankowe. Dlatego pożyczki „bez wkładu" nie będą rozdawane lekką ręką – dodaje.

Analityk zaznacza, że program zacznie działać po serii podwyżek stóp, co najpewniej pokrzyżuje plany wielu potencjalnych nabywców, dla których kredyt stanie się za drogi. – Strach pomyśleć, co by się działo, gdyby program zaczął obowiązywać rok temu. Prawdopodobnie wielu jego uczestników miałoby dziś bardzo duży problem ze spłatą rat – mówi Wielgo. – Oczywiście najpewniej znajdą się tacy, którzy dojdą do wniosku, że lepiej kupić mieszkanie za drogi kredyt, niż je wynajmować za wysoki czynsz. Problem w tym, że pole poszukiwań mieszkania mocno zawęzi nie tylko maksymalna kwota gwarancji, ale także limit ceny za mkw. Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl – w największych miastach, w których popyt jest największy, oferta lokali spełniających wymogi programu jest obecnie skromna – dodaje. W Gdańsku w październiku 39 proc. mieszkań na rynku pierwotnym byłoby do kupienia za kredyt bez wkładu, a obecnie odsetek to 26 proc. W Krakowie i Łodzi to po 2 proc.

– Nie można oczywiście wykluczyć, że kiedy kredyt bez wkładu pojawi się na rynku, część deweloperów zacznie oferować więcej lokali spełniających kryteria, ale to będą mieszkania daleko od centrów miast – mówi Wielgo. – Skutkiem ubocznym programu może być wzrost cen w segmencie mieszkań najtańszych: deweloperzy mogą nie oprzeć się pokusie podwyższenia cen do limitów, które umożliwiają uzyskanie specjalnego kredytu, tak było przy „MdM". Czy w drugą stronę – deweloperzy skorygują ceny w dół, by dopasować się do limitów? To raczej mało prawdopodobne, brakuje bowiem działek i rosną koszty budowy. To, wraz z rosnącą inflacją, stymuluje wzrost cen mieszkań – podsumowuje.

Według obliczeń Expandera mieszkania łapiące się do programu najłatwiej będzie można znaleźć poza głównymi aglomeracjami: w Opolu, Olsztynie, Poznaniu, Zielonej Górze, Bydgoszczy, Rzeszowie i Kielcach.

Przełomu nie będzie

Co o programie sądzą deweloperzy?

– Spodziewamy się, że zainteresowanie nim będzie duże, tym bardziej z zadowoleniem przyjęliśmy deklarację ministra rozwoju o korekcie założonych parametrów, co zwiększy pulę kwalifikujących się mieszkań – mówi Nikodem Iskra, prezes Murapolu. Jak zaznacza, choć jego firma buduje w segmentach popularnym i popularnym premium, to przy obecnym wskaźniku do programu łapie się ponad 400 lokali w siedmiu miastach, a po zapowiedzianej zmianie byłoby to ponad 1 tys. mieszkań w 11 miastach, z liczącej około 3 tys. oferty.

Prezes Develii Andrzej Oślizło szacuje, że około 16 proc. mieszkań w ofercie kwalifikuje się do programu, przy czym w Krakowie to około 30 proc., w Gdańsku około 15 proc., a w Warszawie czy Katowicach praktycznie nic. – Program będzie miał niewielki wpływ na rynek mieszkaniowy. Kredyt z gwarantowanym wkładem własnym nie jest odpowiedzią na aktualne bolączki kupujących mieszkania na własne potrzeby, jakimi są spadająca zdolność kredytowa i rosnące raty. To propozycja dla ograniczonej puli osób, na koniec 2021 r. tylko 30 proc. nowych kredytów stanowiły te z wskaźnikiem LTV powyżej 80 proc. Założone limity cenowe za mkw. są nawet o 2–3 tys. zł niższe niż przeciętna cena mieszkań w ofercie w dużych miastach. Na największych rynkach udział mieszkań spełniających wymogi cenowe waha się od 4 do 30 proc. i są to z reguły większe, a więc w ujęciu całkowitym droższe mieszkania albo też lokale w inwestycjach dalej od centrum – mówi Oślizło.

Ronson wskazuje, że na program łapie się około 20 proc. oferty warszawskiej i 5 proc. wrocławskiej. – Obecna sytuacja rynkowa sprawiła, że brak wkładu własnego nie jest głównym czynnikiem ograniczającym dostęp do kredytu. Rosnące stopy procentowe spowodowały, że zdolność kredytowa kupujących drastycznie spadła. Ponadto państwo jedynie gwarantuje wkład, a nie przekazuje gotówki. Klient samodzielnie musi spłacić taki kredyt, w pełnej sumie. Tymczasem dzisiaj, przy kredycie na 500 tys. zł, rata wynosi 4 tys. zł. W mojej ocenie, w ciągu najbliższych dwóch lat, przełożenie tego programu na rynek będzie niewielkie – mówi Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona.

– Koncentrujemy się na dobrych lokalizacjach w dużych miastach i projektach o podwyższonym standardzie, co prawie zupełnie dyskwalifikuje nas z programu. Zakładam, że taki kierunek może być bardziej opłacalny dla deweloperów działających w mniejszych miejscowościach, gdzie różnice między limitami a cenami rynkowymi są dużo mniejsze – mówi Tomasz Łapiński, prezes Cordii Polska i Polnordu. – Generalnie nie spodziewam się, by program miał istotne przełożenie na rynek. Nawet po zapowiedzianych przez decydentów zmianach będzie mogła z niego skorzystać ograniczona grupa klientów. Co więcej, ta grupa prawdopodobnie będzie się zmniejszać z kwartału na kwartał. Żeby otrzymać kredyt, nadal trzeba się będzie wykazać zdolnością kredytową, którą po ostatnich podwyżkach stóp i rekomendacjach KNF wielu Polaków w całości lub części straciło – mówi Łapiński.

Zwraca uwagę, że ciekawą zapowiedzianą zmianą jest dopuszczenie do programu również tych osób, które mają wkład, ale chcą ubiegać się o dopłatę do kredytu po powiększeniu rodziny. Dla pewnej grupy klientów takie rozwiązanie będzie zapewne atrakcyjne.