Wiele czynników przemawia za wzrostem cen

Gościem Adama Roguskiego był Waldemar Wasiluk, wiceprezes dewelopera mieszkaniowego Victoria Dom.

27, 29, 31, 49 proc. – to imponujące roczne zwyżki sprzedaży mieszkań w ostatnich latach. Po trzech kwartałach tego pandemicznego roku na spadkowym rynku zanotowaliście wzrost sprzedaży o ponad 3 proc., do 1,17 tys. Jak widzi pan przyszłość rynku mieszkaniowego?

Jeśli chodzi o popyt, jest on przyzwoity, wciąż widzimy duże zainteresowanie mieszkaniami. Dużym problemem jest bardzo mała podaż, jaką deweloperzy mogą zaoferować klientom. To wynika z tego, że lockdown objął – poza konsumentami – całą administrację odpowiedzialną za wydawanie pozwoleń na budowę. Dla wielu firm działających w dużych aglomeracjach przełożyło się to na opóźnienia w uzyskiwaniu zgód i zmniejszenie oferty. Z drugiej strony ta sytuacja spowodowała, że ceny transakcyjne się trzymają.

Wydaje się, że sytuacja się poprawia, otrzymujemy w tej chwili pozwolenia, których spodziewaliśmy się w II i III kwartale. Być może więc uda nam się w tym roku zbliżyć, jeśli chodzi o wynik sprzedaży, do zeszłego roku (1,57 tys. mieszkań).

Za to z optymizmem patrzymy na kolejne lata – mówię zarówno o nas, jak i branży.

Z czego wynika ten optymizm?

Ceny mieszkań rosną i jest coraz mniej argumentów za tym, by zaczęły spadać. Z jednej strony mamy spory popyt – mieszkania są kupowane na własny użytek i jako atrakcyjna lokata kapitału.

Z drugiej strony mamy wspomniane ograniczenie podaży, coraz mniej gruntów, rosnące koszty wykonawstwa i wymogi regulatorów. Np. od 2021 r. wejdą przepisy dotyczące warunków technicznych budowy mieszkań. To będzie oznaczać dla klientów niższe koszty eksploatacyjne, ale i wyższą cenę.

Koncentrujemy się na klientach, którzy kupują swoje pierwsze mieszkania, ewentualnie zamieniają na większe. Kompaktowe, dwupokojowe lokale o powierzchni ponad 40 mkw. to bardzo dobrze skrojony produkt. Jednak w Niemczech kompaktowe mieszkanie to ponad 80 mkw. i cztery pokoje – to pokazuje, ile mamy do nadrobienia. W przyszłości, wraz z bogaceniem się, Polacy będą się interesować większymi mieszkaniami.

Dynamiczny wzrost osiągnęliście wyłącznie w oparciu o warszawski rynek. We wrześniu w ofercie pojawiło się 140 mieszkań z pierwszego projektu w Krakowie. Jakie macie plany ekspansji?

Nadszedł czas na dywersyfikację, kluczowe jest zapewnienie ciągłości produkcji i sprzedaży niezależnie od wahań koniunktury. W Warszawie jesteśmy obecni w niemal wszystkich dzielnicach poza ścisłym centrum. W Krakowie ruszyliśmy z pierwszym etapem inwestycji na łącznie 700 lokali, jesteśmy zadowoleni z odbioru i tempa sprzedaży.

Myślę, że docelowo będziemy działać na czterech głównych rynkach mieszkaniowych, także w Trójmieście i we Wrocławiu. Kiedy? To kwestia znalezienia atrakcyjnych gruntów umożliwiających długofalową działalność, a nie jednorazowy projekt. To kwestia najbliższych lat.

Już wcześniej weszliście do Niemiec, ale niespecjalnie afiszujecie się z tą działalnością, np. nie uwzględniacie jej w danych dotyczących sprzedaży...

Budujemy w Niemczech dla klientów lokalnych, choć mamy coraz więcej zapytań od polskich inwestorów, którzy chcą kupić lokale w Berlinie i Lipsku.

Dotychczas oddaliśmy dwa projekty, w realizacji i przygotowaniu jest siedem kolejnych. To nie są duże przedsięwzięcia, jeśli chodzi o liczbę mieszkań, ale wartościowo są zbliżone do średnich projektów realizowanych przez nas w Polsce.

W Niemczech bardzo mocno rozwinięty jest rynek najmu, ale w obliczu rosnących kosztów czynszów posiadanie własnego mieszkania staje się bardzo atrakcyjne.

Jesteście aktywnym graczem na rynku Catalyst, emitujecie obligacje głównie dla funduszy, jednak w lipcu br. pozyskaliście 11 mln zł z oferty publicznej z progiem wejścia 25 tys. zł – mimo to redukcja wyniosła prawie 22 proc. Złożyliście też latem prospekt dotyczący oferty z niskim progiem wejścia, za nawet 200 mln zł. Kiedy emisja może się odbyć?

Czekamy na zatwierdzenie prospektu, jesteśmy po kolejnej rundzie pytań, urząd jest drobiazgowy, ale trudno się dziwić – było kilka skandali na rynku obligacji, które uderzają we wszystkich uczestników.

Spodziewamy się zatwierdzenia prospektu w najbliższych tygodniach, by wyjść z ofertą w I kwartale 2021 r., myślę, że w pierwszym kroku z pulą 50 mln zł – liczymy na szeroką dystrybucję we współpracy z kilkoma domami maklerskimi.

Dywersyfikujemy bazę obligatariuszy, większość papierów znajduje się w portfelach inwestorów finansowych, ale mamy też kilkadziesiąt milionów złotych uplasowanych wśród inwestorów indywidualnych. Jesteśmy na rynku kapitałowym od lat, cieszymy się zaufaniem, jako duży deweloper zawsze będziemy potrzebować pieniędzy na dalszą ekspansję, więc pozostaniemy aktywnym graczem na rynku długu korporacyjnego.

Znaleźliście się w naszym listopadowym zestawieniu 100 spółek wartych giełdy. Kiedy przeskok z Catalyst na GPW?

Patrzymy na giełdę jako na dodatkowe źródło pozyskiwania kapitału, zachęcają nas do tego m.in. fundusze, które mogą inwestować w obligacje spółek notowanych na GPW. Czekamy, aż nadejdzie odpowiedni moment: debiut powinien wiązać się z uzyskaniem dobrej wyceny akcji oraz pozyskaniem kapitału od średnich i dużych inwestorów. W perspektywie średnioterminowej zakładamy fazę dalszego wzrostu spółki w oparciu o obligacje. Kiedy zdecydujemy się na skok – wejście na następny duży rynek czy zwiększenie skali w Niemczech – zastanowimy się nad plasowaniem akcji. ar