Sprzedaż hipotek spada, ale banki nie ucierpią

Portfel kredytów hipotecznych już rośnie dużo wolniej niż w zeszłym roku, a sprzedaż jeszcze może wyhamować. Banki jednak wyraźnie korzystają na rosnącym oprocentowaniu.

Obserwowany od jesieni trend coraz mniejszej sprzedaży kredytów mieszkaniowych jest kontynuowany. W lutym banki i SKOK-i udzieliły 14,9 tys. kredytów hipotecznych, co oznacza spadek aż o 24,3 proc. rok do roku – wynika z udostępnionych nam danych Biura Informacji Kredytowej. Z kolei wartość udzielonych hipotek wyniosła w lutym 5,13 mld zł i była o 14,4 proc. mniejsza niż rok wcześniej.

W porównaniu z czasami sprzed pandemii – z lutym 2020 r. – spadek liczby kredytów był porównywalny i wyniósł 24,6 proc.

Trend trwa

Jak przyznaje prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK, luty dla kredytów mieszkaniowych był słaby.

– Jest to spowodowane przede wszystkim spadkiem liczby osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy, co obserwowaliśmy już od kwietnia zeszłego roku. Trend spadkowy popytu na kredyty mieszkaniowe zaczął się więc jeszcze przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp procentowych. Głównym powodem był wówczas wzrost cen nieruchomości, co przy 20-proc. wkładzie własnym powodowało wzrost kwoty zaciąganego kredytu, a tym samym część potencjalnych kredytobiorców utraciła zdolność kredytową. Trend ten jeszcze przyśpieszył od października 2021 r., kiedy to RPP po raz pierwszy podniosła stopy procentowe – mówi prof. Rogowski. – Obecnie jesteśmy już po pięciu podwyżkach. Ostatnia marcowa nie znalazła jeszcze, bo nie mogła, swojego odzwierciedlenia w akcji kredytowej. Podwyżki stóp procentowych jeszcze bardziej obniżają zdolność kredytową – dodaje.

Stopa referencyjna NBP wynosi już 3,5 proc. Z kolei stawki WIBOR 3M i WIBOR 6M sięgają odpowiednio 4,46 proc. i 4,81 proc., a według oceny inwestorów z rynku pieniężnego za pół roku wskaźniki mogą wynosić po około 6 proc.

Negatywnie na kredyty mieszkaniowe oddziałują też inne czynniki, m.in. sytuacja na rynku nieruchomości.

Wpływ na banki

Jak spadki na rynku hipotek i wzrost kosztów kredytów odbiją się na bankach? – Efektem wyższych stóp procentowych jest niższy popyt na hipoteki. Do tego dochodzi spadająca ufność konsumencka, co powoduje, że skłonność do zadłużania się jest mniejsza. Kolejną kwestią jest decyzja nadzorcy, aby zwiększyć bufor na zdolność kredytową – wskazuje Michał Sobolewski, analityk DM BOŚ. Dodaje, że te trzy elementy działają mocno in minus na hipoteki, więc należy się spodziewać, że banki sprzedadzą istotnie mniej hipotek w tym roku.

Przypomnijmy, że już w lipcu 2021 r. KNF nakazał bankom ograniczyć do 25 lat okres kredytowania, jaki jest uwzględniany w analizie zdolności kredytowej klientów. W tym miesiącu doszły kolejne wytyczne: zwiększenie z 2,5 pkt proc. do 5 pkt proc. bufora na zmianę wysokości stóp procentowych uwzględnianego w algorytmie obliczania zdolności kredytowej oraz podniesienie kosztów utrzymania w tym algorytmie.

– Jednocześnie nie należy się jednak spodziewać, że spadek tempa sprzedaży hipotek istotnie wpłynie na wyniki banków w tym roku. Kredyt hipoteczny jest kredytem długoterminowym i przejściowe mniejsze tempo sprzedaży nie jest tak dotkliwe. Te kredyty wolno się spłacają, więc nie będzie to miało aż tak dużego znaczenia. Portfel będzie wolniej rósł, ale efekt wyższych stóp procentowych będzie działał mocniej – ocenia Michał Sobolewski.

Na razie wyniki banków idą znacznie w górę. Dane NBP pokazują, że zysk netto sektora bankowego w styczniu wyniósł 1,66 mld zł, co oznacza wzrost o 223 proc. rok do roku. Wynik z tytułu odsetek sięgnął 5,52 mld zł i był wyższy o 47 proc. rok do roku. W styczniu wynik odsetkowy sektora był rekordowy, a warto zaznaczyć, że dwie kolejne podwyżki stóp nastąpiły w lutym i marcu, co ten wynik jeszcze podbije.