Balon to czy nie?
– Dane GUS są imponujące, nie tylko w porównaniu z poziomem sprzed roku, kiedy mieliśmy pandemiczne spowolnienie, ale również w zestawieniu z danymi sprzed dwóch lat. Rozpoczętych budów w I połowie br. było o aż 64 proc. więcej rok do roku i 32 proc. więcej niż dwa lata temu, w przypadku pozwoleń to odpowiednio o 47 i 40 proc. – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. – Tak duże przyspieszenie to efekt olbrzymiego popytu na mieszkania. Po prostu deweloperzy szacują, że bez większych problemów uda im się sprzedać tak dużo lokali. Popyt wspierają bowiem najtańsze w historii kredyty hipoteczne, znikome oprocentowanie lokat bankowych, które zachęca do inwestowania w mieszkania, oraz szybko rosnące płace – zaznacza.
Zdaniem Wojciecha Matysiaka, kierownika departamentu analiz ekonomicznych PKO BP, te czynniki to bardzo dobre otoczenie do inwestowania na rynku nieruchomości i próby ochrony kapitału przed utratą wartości. Szczególnie, że stawki najmu długoterminowego odbiły po pandemicznych spadkach. Ceny mieszkań rosną, bo popyt jest silny, a po stronie podaży są same wyzwania, głównie wysokie ceny działek i rosnące koszty materiałów. Jakie są szanse na zmianę trendu? – NBP stanowczo chłodzi oczekiwania rynkowe dotyczące podwyżek stóp procentowych – w naszej ocenie stanie się to nie wcześniej niż w połowie przyszłego roku – mówi Matysiak. – Niskie stopy, systematycznie osłabiający się złoty i coraz wyższe tempo wzrostu płac mogą stymulować dalszy wzrost cen ziemi i kosztów robocizny. W perspektywie kilku kwartałów możemy spodziewać się jednak globalnych dostosowań podaży oraz usprawnienia łańcucha dostaw, co powinno pozwolić być może na obniżkę cen materiałów budowlanych. Czynnikiem, który pomógłby spowolnić wzrost cen lokali, mógłby być silny wzrost nowej podaży. Deweloperzy mają jednak coraz większe problemy z zakupem terenów i szybkim uzyskiwaniem pozwoleń na budowę – dodaje.
Zdaniem ekonomisty, trudno mówić teraz o bańce na rynku nieruchomości. Dostępność mieszkań – mierzona relacją ceny mieszkania do poziomu płac – jest dużo korzystniejsza niż w szczycie poprzedniej hossy. Niższa jest również relacja zadłużenia gospodarstw domowych do ich dochodów do dyspozycji. – Ponadto konsumenci dysponują wysoką i rosnącą nadwyżką oszczędności w porównaniu z relatywnie słabą sytuacją płynnościową gospodarstw domowych w 2008 r. Szacujemy też, że skala popytu inwestycyjnego jest obecnie wciąż nieco mniejsza niż w poprzednim boomie – mówi Matysiak. – W razie osłabienia popytu, czynnikiem stabilizującym ceny może być wzrost roli PRS (najem instytucjonalny mieszkań – red.). Prawdopodobieństwo spadków cen mieszkań w najbliższej przyszłości jest bardzo niskie – dodaje.
Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, zwraca uwagę, że rekordowe pod względem pozwoleń na budowę I półrocze w pewnej części jest efektem ucieczki przed zaostrzonymi normami efektywności energetycznej budynków, które zaczęły obowiązywać od tego roku.
– Ciekawa jest przewaga liczby mieszkań objętych pozwoleniami nad liczbą lokali, których budowa ruszyła, wynosząca 21 tys. Może stanowić pozytywny sygnał. Oznacza to pewną nadwyżkę, która może zostać wykorzystana w niedalekiej przyszłości. Deweloperzy będą zapewne obserwować zachowanie popytu i elastycznie dostosowywać ofertę – mówi Gawrońska. – Kluczowym pytaniem jest jednak to, na jakich rynkach będzie to najbardziej widoczne. Byłoby najkorzystniej, gdyby nowe pozwolenia pojawiały się w największych miastach, gdzie dysproporcja między popytem a podażą jest już dość niepokojąca – wskazuje. Dane GUS z poszczególnych miast publikowane są z opóźnieniem względem zbiorczych wyników, w ostatnich kwartałach widać, że inwestycyjny boom to zasługa wzmożonej aktywności deweloperów w mniejszych miejscowościach.
