#PROSTOzPARKIETU: BIK: do 70 proc. zysku ze sprzedaży nieruchomości na dywidendę

Gościem #PROSTOzPARKIETU w czwartek był Mirosław Koszany, prezes wybierającego się GPW Biura Inwestycji Kapitałowych.

Czym zajmuje się Biuro Inwestycji Kapitałowych?

Działalność operacyjną polegającą na budowie obiektów magazynowych i logistycznych prowadzimy już 17 lat. Zrealizowaliśmy kilka projektów w całej Polsce, cześć z powodzeniem sprzedaliśmy funduszom inwestycyjnym. Dodatkowo od kilku lat inwestujemy w retail parki, czyli niewielkie obiekty handlowe zlokalizowane w średnich i małych miastach, czasem też na osiedlach w dużych miejscowościach.

Budujecie i sprzedajcie czy budujecie i wynajmujecie?

Przede wszystkim budujemy takie obiekty i wynajmujemy je, następnie, jeżeli trafiają się ciekawe oferty - sprzedajemy. Jak wspomniałem w przeszłości trafiały one do funduszy inwestycyjnych - do funduszu Arka BZ WBK, do funduszu z Wielkiej Brytanii, w zeszłym roku retail park sprzedaliśmy zamkniętemu funduszowi PKO. Ale oczywiście cześć obiektów pozostaje w naszym portfelu i generuje przychody z czynszów. Sprzedaży żadnego z nich nie wykluczamy, wszystko zależy od oferty.

W czwartek ruszyły zapisy na akcje w waszej ofercie publicznej. Komisja Nadzoru Finansowego zatwierdziła prospekt emisyjny BIK prawie rok temu. Dlaczego dopiero teraz ruszyliście z IPO?

O ile w całej dotychczasowej działalności sprzyjały nam szczęście i koniunktura, o tyle w tym jednym aspekcie zderzyliśmy się twardą rzeczywistością rynku kapitałowego. Od trzech lat rynek nieruchomości magazynowo-logistycznych notuje regularne wzrosty, czego niestety nie można powiedzieć o rynku akcji. Teraz sytuacja jest zdecydowanie bardziej sprzyjająca niż wiosną kiedy pierwszy raz przymierzaliśmy się do IPO, również dzięki niezłym notowaniom deweloperów komercyjnych już obecnych na giełdzie. Pomaga nam też zapowiedź ustawy o REITach - w perspektywie dwóch trzech lat może się pojawić duży popyt na nieruchomości ze strony tego typu podmiotów.

Skoro już jesteśmy przy REITach - czy BIK będzie wypłacało dywidendę? Czy będzie ona na tyle wysoka i regularna, żeby można było was porównywać do REIT?

Dywidendę planujemy regularnie wypłacać, szczególnie po sprzedaży nieruchomości funduszom inwestycyjnym. To jest taki moment kiedy u dewelopera zawsze pojawiają się środki finansowe. Szacujemy, że dywidenda wyniesie 50-70 proc. tego, co na takiej sprzedaży zarobimy. Ustaliliśmy tę granicę na poziomie 70 proc., bo jako deweloper chcemy mieć pieniądze na kolejne Inwestycje. Ustawie o REITach przyglądamy się bardzo uważnie, cieszymy się, że w Polsce wreszcie pojawią się tego typu podmioty. Nie do końca jednak działalność w formie REIT musi być korzystna dla deweloperów, z projektu ustawy wynika bowiem, że 90 proc. zysku pochodzącego ze sprzedaży nieruchomości trzeba wypłacać akcjonariuszom. Pojawia się więc pytanie skąd taki podmiot ma brać pieniądze na dalsze i nwestycje? Nie ulega jednak wątpliwości, że dzięki REITom może dodatkowo wzrosnąć popyt na nieruchomości komercyjne. Jest więc nadzieja na dalszą kompresję stóp kapitalizacji (stosunek rocznego dochodu z nieruchomości do ceny za jaką została kupiona-red.), co oczywiście jest dobrą wiadomością dla deweloperów, a niekoniecznie dobrą dla funduszy.

Idziecie na giełdę po ok. 20 mln zł brutto. Na co przeznaczycie tę kwotę?

Mamy bardzo konkretne cele - budowę nieruchomości na gruntach, których już jesteśmy właścicielami. Niektóre z nich są już nawet gotowe do inwestycji pod względem prawno-administracyjnym. W pierwszej kolejności planujemy rozbudowę centrum logistycznego w Sosnowcu, gdzie już dziś mamy magazyny o pow. 35 tys. mkw. i pozwolenie na rozbudowę o kolejne 25 tys. mkw. Z realizacją tego projektu możemy ruszyć już na przełomie grudnia i stycznia. Po drugie, chcemy wybudować trzecie centrum logistyczne w Krakowie, gdzie również mamy grunt objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na logistykę i magazyny, więc zakładamy, że w tym przypadku problemów administracyjnych też nie będzie. Trzeci cel to retail park w Dzierżoniowie, gdzie też już jest prawomocne pozwolenie na budowę.

Dlaczego do tej pory BIK rozwijało się bez publicznych emisji akcji, a właśnie teraz postanowiliście pozyskać kapitał w ten sposób?

Gdy akcjonariusze zakładali firmę w 1996 r. od samego początku nadali jej formę spółki akcyjnej. Już wtedy przyjęli, że docelowo może ona trafić na giełdę. To wymagało jednak zgromadzenia odpowiednich kapitałów własnych. Przez te 20 lat działalności w zasadzie całe zyski spółka reinwestowała, kapitalizacja na poziomie 70 mln zł wzięła się wyłącznie z dokapitalizowania przez akcjonariuszy i reinwestowania zysków. To był bardzo organiczny model rozwoju. Tymczasem pozyskanie pieniędzy z giełdy daje szanse na skokowy wzrost, którego oczekują akcjonariusze dotychczasowi, a nowi zapewne też. Do tego, właśnie teraz, koniunktura na rynku nieruchomości magazynowo-logistycznych jest na tyle dobra, że umożliwia taki właśnie skokowy wzrost. Ten rynek w Polsce ma bardzo dobre perspektywy i to na najbliższe 7-10 lat.

Miewał i gorsze momenty. Dlaczego przez najbliższą dekadę miałoby ich nie być?

Deweloperzy wyciągnęli wnioski z lat 2008-2010 i teraz nie produkują już pustostanów. Od dwóch-trzech lat rynek rozwija się bardzo zdrowo. Co roku przybywa od 700 tys. do 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, co najważniejsze wynajmowanej w 90-95 proc. To bardzo zdrowa równowaga między popytem a podażą. Stabilny popyt w coraz większym stopniu generuje e-commerce, dla którego sprawna logistyka jest kluczem do sukcesu. Jeden z dużych zagranicznych deweloperów działających w Polsce, w podsumowaniu wyników za I półrocze stwierdził, że 40 proc. jego nowych klientów w skali europejskiej to właśnie firmy z branży e-commerce. W Polsce widzimy to po Amazonie i Zalando, za nimi przychodzi sporo mniejszych firm, o których już nie jest tak głośno.

DM BOŚ, oferujący w IPO, prognozuje gwałtowny wzrost zysku netto w przyszłym roku w porównaniu z bieżącym – do 25,7 mln zł z 4,3 mln zł po czym ponowny spadek w 2018 r. – do 10,4 mln zł – jak wytłumaczyć te wahania?

Wartość wyceny gotowej nieruchomości u każdego dewelopera przechodzi przez rachunek wyników spółki i powoduje pojawienie się dodatkowych zysków. Realizacja inwestycji, o których przed chwilą powiedziałem, sprawi, że na koniec 2017 r. pojawią się takie właśnie dodatkowe zyski. W 2018 r. one już nie muszą wystąpić, co nie znaczy, że nie uda się jednak zrealizować kolejnych inwestycji i podtrzymać wyniku finansowego na wysokim poziomie. W prospekcie postanowiliśmy jednak pokazać jedynie te plany, których realizacji jesteśmy pewni na 100 proc.