Najpierw kup działkę, potem weź kredyt na dom

Jeśli bank finansuje twoją budowę, lepiej nie przedłużaj prac. Gdy nie skończysz robót w wyznaczonym terminie, możesz dostać wypowiedzenie umowy kredytowej. Ryzykowne jest też zaniżanie kosztorysu.

Starając się o kredyt hipoteczny na dom, należy zwrócić uwagę nie tylko na oprocentowanie i prowizję, ale także na to, jak długo bank pozwoli budować dom – np. czy są to dwa lub trzy lata – i czy ten okres wystarczy nam na zakończenie prac. Banki przyjmują bowiem, że dom zostanie wybudowany w takim właśnie czasie. Gdyby termin ten miał się wydłużyć, upewnijmy się, czy w ogóle jest możliwość aneksowania umowy kredytowej, bo jeśli nie, możemy mieć kłopoty – podpowiada Michał Skrzypczyński, doradca z firmy Aspiro. Banki różnie podchodzą też do kwestii minimalnej ceny za metr powierzchni użytkowej. Dlatego w jednym banku przedstawiony kosztorys zostanie zaakceptowany, a w innym będzie wymagał korekty.

Za ile ten kredyt?

O co pytać w banku, badając koszty pożyczki? – Na wysokość raty wpłynie oprocentowanie kredytu, na które składa się marża i stopa referencyjna. O ile na ten drugi składnik nie mamy wpływu i nie podlega on negocjacji, o tyle marża jest tym czynnikiem, który najbardziej różnicuje oferty poszczególnych banków. Jej wysokość zależy od wielkości kredytu i od wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem – mówi Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.

Czasami o wysokości marży, i w konsekwencji oprocentowania, decyduje także skorzystanie przez klienta z innych produktów banku. Możemy liczyć na dodatkowe obniżki, jeżeli zdecydujemy się na kartę kredytową, konto czy produkty oszczędnościowe. Przykładowo, w BGŻ założenie konta i regularny wpływ wynagrodzenia oznacza obniżenie marży o 0,3 p.p. Także ubezpieczenie na życie może skutkować niższą marżą, takie obniżki o 0,1–0,2 p.p. uzyskamy np. w ING. Poziom marży może zależeć także od liczby kredytobiorców. W Eurobanku, jeśli co najmniej dwie osoby z dochodami przystąpią do kredytu lub jeden kredytobiorca ma dwa źródła dochodów, wówczas marża jest obniżana o 0,08–0,12 p.p.

Na działkę i dom

Aby się ubiegać o finansowanie budowy domu systemem gospodarczym, należy posiadać działkę budowlaną.

– Jednoczesne sfinansowanie zakupu działki i budowy domu jest możliwe, ale tylko w nielicznych bankach. Obecnie takie rozwiązanie dostępne jest między innymi w Eurobanku czy Banku Millennium. W takiej sytuacji niezbędne jest dostarczenie wraz z dokumentami działki projektu budowlanego, a pozwolenie na budowę trzeba będzie donieść przed wypłatą kolejnych transz kredytu – mówi Michał Krajkowski. – Najczęściej jednak uzyskamy jeden kredyt na działkę i budowę tylko w sytuacji, gdy sprzedający działkę ma już pozwolenie na budowę. Po zakupie działki niezbędne będzie przepisanie pozwolenia i dopiero wtedy będą uruchomione pozostałe transze kredytu.

Zdaniem doradców w praktyce korzystniejsze jest najpierw kupno działki na kredyt, a dopiero później ubieganie się o pieniądze na budowę na niej nieruchomości.

– Jeżeli zamierzamy wziąć kredyt na budowę domu w stanie surowym, to może być problem. Banki przeważnie stawiają wymóg wykończenia budynku i bardzo rzadko udzielają kredytu na stan deweloperski. Kiedy potrzebujemy kredytu zarówno na dom, jak i na plac, na którym stanie budynek, bank w pierwszej kolejności rozpatrzy wniosek o zakup ziemi i dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę zajmie się wnioskiem kredytowym na dom – dodaje Michał Skrzypczyński.

Transze i kontrole

Kredyt na dom wypłacany jest w transzach, po udokumentowaniu zakończenia kolejnych etapów budowy. W większości banków najpopularniejszym sposobem rozliczenia transzy jest inspekcja wykonana przez uprawnioną osobę.

– Banki dokonają takiego sprawdzenia także w sytuacji, gdy przedstawimy faktury na wykonane prace. Wówczas nawet jeśli udokumentujemy wykorzystanie kwoty w 100 procentach, to bank i tak wyśle swojego przedstawiciela z inspekcją – mówi analityk Notusa.

Natomiast doradca Aspiro zwraca uwagę, że na budowie kredytobiorcy może się pojawić albo pracownik banku, albo przedstawiciel firmy zewnętrznej. Koszty inspekcji budowlanych w niektórych instytucjach dochodzą nawet do tysiąca złotych.

W trakcie inspekcji wysłannik banku sprawdza, czy zadeklarowane w kosztorysie prace zostały wykonane. Nie wystarczy tylko zakupienie materiałów budowlanych, niezbędne jest także ich wykorzystanie. Oznacza to, że jeżeli dopiero rozpoczynamy budowę, to pieniądze z kredytu należy wykorzystać na prace związane z fundamentami czy stawianiem murów. Bank nie zaakceptuje sytuacji, gdy pierwszą transzę wykorzystamy na zakup materiałów na dach, np. dachówki. Prace muszą być wykonywane stopniowo i zgodnie z postępem prac musimy wykorzystywać kredyt.

– Jeśli przedstawiciel banku uzna, że środki wykorzystaliśmy na cel niezgodny z kredytem lub zadeklarowane prace nie zostały w ogóle wykonane, wówczas wypłata kolejnej transzy zostanie wstrzymana. Kredytobiorca będzie musiał doprowadzić budowę do satysfakcjonującego bank etapu – ostrzega Michał Krajkowski.

Ile na metr domu

Kolejną istotną kwestią dla osoby budującej dom za pieniądze banku jest całkowity minimalny koszt budowy. Doradcy Domu Kredytowego Notus podkreślają, że banki nie opierają się na szacunkach kredytobiorcy, lecz same ustalają, na podstawie własnych analiz i danych, minimalny koszt wybudowania domu.

– Zatem jeśli według naszych szacunków i ustaleń z podwykonawcą zadeklarujemy, że jesteśmy w stanie zakończyć budowę i zamknąć się w kwocie np. 1500 złotych za mkw. powierzchni mieszkalnej, to bank i tak nie zaakceptuje takiego kosztorysu. Minimalny koszt budowy w bankach to od 1900 do nawet 2700 złotych za mkw. – mówi Michał Krajkowski.

Poziom ten jest uzależniony od lokalizacji oraz wielkości domu. Oznacza to, że jeśli budujemy nieruchomość o powierzchni np. 150  mkw., to minimalne koszty budowy oszacowane przez bank będą wynosić od 285 do nawet 405 tysięcy złotych. Taką łączną kwotą środków własnych i pochodzących z kredytu musi dysponować kredytobiorca.

W trakcie budowy i uruchamiania kolejnych transz klienta obowiązuje karencja w spłacie kapitału. Co miesiąc spłaca tylko odsetki od uruchomionej części kredytu, a wraz z uruchamianiem kolejnych transz kwota naliczanych odsetek rośnie. Dopiero kiedy kredyt zostanie wypłacony w całości, klient zaczyna spłacać zarówno odsetki, jak i kapitał.

Uważaj na harmonogram!

Banki z reguły dają dwa, a czasami trzy lata na całkowite zrealizowanie inwestycji. W tym czasie konieczne jest dostarczenie dokumentów to potwierdzających, czyli pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu budowy.

– Niedopuszczalne jest wzięcie kredytu, rozpoczęcie budowy oraz wieloletnie prace. Jeśli inwestorowi nie uda się dotrzymać terminu zakończenia robót, powinien zgłosić to w banku. Przesunięcie daty dostarczenia dokumentów o kilka miesięcy nie powinno stanowić problemu. Czasami jednak trzeba będzie podpisać aneks do umowy kredytowej. Problem może stanowić opóźnienie wielomiesięczne czy nawet wieloletnie. Bank będzie domagał się zakończenia budowy, jeśli tego nie uczynimy, może nawet wypowiedzieć umowę kredytową – przestrzega Michał Krajkowski.

[email protected]

Michał Skrzypczyński, doradca z firmy Aspiro

Kiedy zdecydujemy się na kredyt budowlano-hipoteczny, warto sprawdzić, czy wybrany bank umożliwia rozliczenie budowy domu w oparciu o tzw. metodę gospodarczą. Takie rozliczenie pozwala na przedstawienie faktur do wartości np. 60 proc. wysokości kredytu, a pozostałe 40 proc. to wartość pracy własnej kredytobiorcy. Bank szacuje wartość wykonanych prac w oparciu o stan zaawansowania prac budowlanych.

Pamiętajmy też, że w przypadku kredytów budowlano-hipotecznych środki wypłacane są najczęściej w kilku transzach, zgodnie z wcześniej ustalonym harmonogramem prac oraz faktycznym poziomem ich zaawansowania. Dzięki temu bank ma pewność, że jego kredyt w fazie budowy domu jest dobrze zabezpieczony.