Nowoczesne magazyny wracają do miast

Zaczyna się boom na small business units, czyli parki magazynowe w dobrze wyeksponowanych miejskich lokalizacjach. Są droższe niż obiekty poza miastem, ale gwarantują, że towar szybko dotrze do klientów.

Rozwój e-handlu oznacza nieuchronne zmiany na rynku nieruchomości komercyjnych. – Operatorzy e-commerce, kurierzy oraz małe i średnie firmy potrzebują nowoczesnych magazynów blisko centrów miast. Są w stanie zapłacić więcej za powierzchnie, dzięki którym, będąc bliżej klienta, wygrywają z konkurencją – wyjaśnia Jowita Spiżarska, doradca w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych w firmie Cresa Polska. – W small business units, czyli parki magazynowe w dobrze wyeksponowanych miejskich lokalizacjach, chce inwestować coraz więcej deweloperów.

Także z biurami

Szczególnie dużo takich magazynów powstaje w stolicy.

– Kilka tygodni temu deweloper Ideal Idea, który był prekursorem obiektów SBU na polskim rynku, sfinalizował zakup terenu pod kolejną, piątą inwestycję magazynowo-biurową – wskazuje Jowita Spiżarska. Ideal Idea City Park o powierzchni 19,5 tys. mkw. powstanie na 4,5-hektarowej działce na granicy Warszawy i Raszyna.

Spiżarska podkreśla, że small business units planują wszyscy najwięksi gracze na rynku magazynów. – Panattoni buduje dwa obiekty typu SBU w Warszawie i jeden we Wrocławiu. W Łodzi, oprócz Panattoni, inwestuje 7R, a w Poznaniu Prologis, MLP i Luvena – wskazuje. – Inwestycje SBU w najbliższych latach powstaną także na Śląsku, w Trójmieście, Szczecinie i Kielcach.

– Minimalne moduły, które można wynająć w SBU, zaczynają się już od 400 mkw. Dla porównania, big boksy, w zależności od siatki słupów, mają ok. 2,5 tys. mkw. – opowiada ekspertka Cresy. – Małe formaty są najczęściej budowane i aranżowane według wymagań klienta. W ramach miejskich parków magazynowych powstają także powierzchnie biurowe i wystawiennicze, a także showroomy, w których można obejrzeć ekspozycję albo odebrać zamówiony przez internet towar. Zaletą SBU jest także możliwość łączenia modułów, dzięki czemu firma może wynająć dokładnie tyle metrów, ile potrzebuje.

O dużym zainteresowaniu SBU mówi także Maciej Kotowski, ekspert JLL.

– Coraz bardziej popularne, obok SBU, stają się też inwestycje typu „ostatnia mila" – podkreśla. – „Ostatnia mila" to jednak także większe, tańsze w wynajmie moduły pod miastem, a nie w jego granicach – wyjaśnia. Przyznaje, że e-commerce zmienia nawyki i potrzeby konsumentów, którzy chcą mieć towar jak najszybciej. – To zwiększa presję na budowę magazynów bliżej dużych skupisk ludności. Dodatkowo jest to ciekawy produkt dla firm, które zajmują się drobną produkcją i sprzedażą, ale nie są zainteresowane lokalem w centrum miasta albo w galerii handlowej – mówi ekspert JLL. Dla deweloperów mniejsze moduły oznaczają wyższy czynsz za powierzchnie magazynowe i biurowe. To wszystko podnosi atrakcyjność inwestycji, szczególnie w dobie stale rosnących cen ziemi, i koszty budowy.

A Adrian Semaan, konsultant w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych w Cushman & Wakefield, dopowiada, że potrzeba szybkich dostaw o wysokiej częstotliwości sprawia, że dla najemców m.in. z branży dystrybucyjnej, kurierskiej czy też sklepów internetowych, odległość od docelowego odbiorcy ma decydujące znaczenie. – W wymiarze ekonomicznym wpływa na zmniejszenie kosztów transportu, co rekompensuje wyższe stawki najmu magazynu – zauważa.

Dobra komunikacja

Danuta Dzierżak, dyrektor w Axi Immo, zwraca uwagę, że na rozwój SBU, poza branżą e-commerce, ma wpływ także sytuacja na rynku pracy. – Dziś poza położeniem w sieci dystrybucji i infrastrukturą drogową liczy się też dostęp do kadr i jej utrzymanie – wyjaśnia dyrektor. – Dogodny dojazd do pracy, także komunikacją publiczną, to atut pracodawcy. Coraz częściej dostajemy pytania od najemców, którzy ze względu na rozwój biznesu i chęć przeprowadzki do obiektu o wyższym standardzie, poszukują nowego magazynu. Warunek konieczny to dobrze skomunikowane miejsce. Firmom zależy również na reprezentacyjnym biurze. W inwestycjach big box procentowy udział biur to 5–7 proc., w przypadku SBU to średnio 10–15 proc., a zdarzają się też inwestycje z 20–25-proc. udziałem.

Adrian Semaan zastrzega, że na rynku magazynowym w Polsce wciąż dominują jednak parki logistyczne na obrzeżach miast, wzdłuż głównych tras komunikacyjnych, gdzie stawki za najem powierzchni magazynowej mogą być nawet o ok. 40 proc. niższe.

– Najemcy np. z grupy operatorów logistycznych preferują duże parki magazynowe, w których mają większe możliwości ewentualnej ekspansji ze względu na bazę gruntów przeznaczonych pod rozbudowę – wyjaśnia ekspert Cushman & Wakefield.

A ziemia pod miejskie inwestycje, jak zauważa Jowita Spiżarska, jest o wiele droższa niż poza granicami miasta, co wpływa na stawki najmu. – Budowa SBU jest też bardziej kosztowne niż standardowych big boksów, szczególnie w przypadku części biurowej – mówi ekspertka Cresy. – Coraz większe zainteresowanie miejskimi parkami oraz ich wysoki poziom wynajęcia dowodzą jednak, że klienci potrzebują tego typu powierzchni i są w stanie za nie zapłacić – podkreśla.

Jak podaje Danuta Dzierżak, średnia stawka najmu w inwestycji typu SBU jest wyższa o 1–2,5 euro za mkw. w porównaniu z obiektami big box poza granicami danego miasta. – Najwyższe stawki bazowe obowiązują w Warszawie, gdzie za nowo wybudowany magazyn miejski trzeba zapłacić od 4,5 do 5 euro za mkw. – podaje ekspertka Axi Immo.

Także deweloperzy magazynowi mówią o dużym popycie na SBU. – Wynika to z potrzeby łatwego dostępu do docelowego rynku zbytu. Logistyka obsługuje zarówno klientów indywidualnych, jak i wiele sklepów, restauracji – komentuje Agnieszka Góźdź, dyrektor działu sprzedaży w MLP Group. – Celem jest maksymalne skrócenie łańcucha dostaw, aby jak najszybciej dotrzeć do klienta.

MLP Group buduje City Logistics – niewielkie moduły oferujące powierzchnię magazynową wraz z biurem. – Dla wielu najemców takie obiekty są także ich główną siedzibą. Poszczególne moduły mają z reguły od 1 do 2 tys. mkw. Czynsz to ok. 3-3,50 euro za mkw. powierzchni magazynowej – podaje Agnieszka Góźdź. City Logistics powstają w Poznaniu, w parku MLP Poznań West, a drugi w Warszawie, w MLP Pruszków II.