Na potencjalnego klienta przypada ponad 10 ofert sprzedaży mieszkań

Wolny kapitał Polacy najchętniej zaangażowaliby w zakup ziemi, domu lub mieszkania ? wynika z badań opinii publicznej Demoskopu. Czy postąpiliby słusznie? Od ponad roku spadają ceny mieszkań i ich wynajmu.

Na rynku nieruchomości ubyło klientów, wzrosła konkurencja wśród sprzedających. Popyt przeważa nad podażą jedynie na rynku apartamentów, ale też nie wszędzie. Może właśnie dlatego nadszedł dobry moment na zakup mieszkania, domu czy działki.Inwestycje powinny być jednak przemyślane. Na sprzedaży dużego mieszkania kupionego przed dwoma laty lub wcześniej, biorąc pod uwagę koszt pieniądza w czasie, można obecnie stracić nawet w granicach 20?40%. Na poniesienie strat powinni się nastawić szczególnie właściciele mieszkań powyżej 60 m2. w bloku z wielkiej płyty. Jeszcze do niedawna taka sytuacja byłaby nie do pomyślenia.Na rynku jednak zaczęło brakować pieniędzy. Ci, którzy mieli potrzebę zakupu mieszkania i możliwość sfinansowania transakcji, już to zrobili. Resztę odstraszają drogie kredyty. A długotrwała bessa na giełdzie odcięła również grupę klientów lokujących pieniądze zarobione na akcjach na rynku nieruchomości. Zdecydowanie wzrosła natomiast oferta sprzedających.? Badania opinii publicznej odzwierciedlają ogólnospołeczne wrażenia. Wynikają również zapewne z odczucia, że inwestycje w nieruchomości niosą ze sobą dużo niższe ryzyko niż inne próby znaczącego pomnożenia kapitału. Na pewno jednak odpowiedzi uzyskane przez Demoskop nie należą w większości do osób dysponujących odpowiednimi środkami na zakup mieszkania czy domu. Nie ma wątpliwości, że na rynku nieruchomości panuje stagnacja i nie jest łatwo na nim zarobić. Nie do końca zdają sobie z tego sprawę sprzedający. Bardzo trudno zaakceptować im konieczność obniżenia ceny ? powiedziała Danuta Grelewicz-Pogórska, prawnik i szef jednego z warszawskich oddziałów Agencji Nieruchomości Drągowski.Z 6 ofert na klienta zrobiło się ponad 10Spadek obrotów i wydłużanie się okresu sprzedaży poszczególnych nieruchomości można zaobserwować od 1999 r. Zjawisko to nasila się zwłaszcza od drugiej połowy 2000 r. i wiąże się ze zdecydowaną przewagą podaży nad popytem. ? Długotrwała bessa na giełdzie odcięła również grupę klientów lokujących na rynku nieruchomości pieniądze zarobione na akcjach. Po dłużej trwających wzrostach zawsze obserwujemy wzmożone zainteresowanie zakupami przez inwestorów giełdowych. Jest to specyficzna grupa poszukująca mieszkań, które można szybko spieniężyć. zainteresowani są głównie kawalerkami położonymi najbliżej centrum miasta ? mówi Danuta Grelewicz-Pogórska.Według badań Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości, jeszcze w czerwcu 2000 r. w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi średnio na jednego zainteresowanego zakupem mieszkania przypadało niecałe 6 ofert (5,8). W styczniu tego roku potencjalni klienci mieli już prawie dwa razy więcej propozycji ? ponad 10.Oznacza to, że na początku roku na rynku wtórnym i pierwotnym do sprzedaży wystawionych było w badanych miastach średnio 10 razy więcej mieszkań niż klientów chętnych do zakupu.Sytuacja ta jest naturalnym następstwem okresu intensywnego rozwoju rynku mieszkaniowego od 1996 r., tzn. bardzo aktywnej działalności developerów, spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów, a nawet inwestorów prywatnych budujących mieszkania na sprzedaż i na wynajem. Poza tym z roku na rok rosną koszty budownictwa, zwiększając dysproporcję z dochodami ludności.Mieszkania używane tanieją bardziejW Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi ceny mieszkań na rynku pierwotnym jeszcze do października minionego roku nie zmieniały się. Ale już w ostatnich trzech miesiącach 2000 r. cena 1 m2 nowych mieszkań sprzedawanych w tych miastach spadła średnio o ok. 6,2%. 2001 r. przyniósł dalszy spadek cen ? od stycznia do marca 2001 r. cena 1 m2 spadła średnio o 2,8%. Inwestorzy mogą sobie jednak pozwolić na obniżanie cen, wychodząc z założenia, że nie wpłynie to znacząco na i tak wysoką rentowność przedsięwzięć mieszkaniowych (zwrot w ciągu 1?1,5 roku).Jeszcze bardziej spadają ceny na rynku wtórnym. Od stycznia 2000 r. do stycznia 2001 r. ceny mieszkań używanych obniżyły się o ok. 9,6%, a w I kwartale tego roku o dalsze 9,8%.Tanieją głównie mieszkania 3- i 4-pokojowe w budynkach z wielkiej płyty wybudowanych w latach 70. i 80. Choć są oczywiście wyjątki ? w przypadku bardzo atrakcyjnych lokalizacji ceny mieszkań na rynku wtórnym potrafiły też wzrosnąć w ciągu 15 minionych miesięcy nawet o 25% ? wynika z monitoringu rynku przez WGN.Jednak mimo nielicznych wyjątków, spadek cen na rynku wtórnym następuje szybciej niż na pierwotnym. Kupujący są bardziej zainteresowani nowymi mieszkaniami wznoszonymi w nowoczesnych technologiach, tym bardziej że ich ceny są wyższe średnio o ok. 20% od mieszkań używanych.? Ludzie boją się wielkiej płyty. Ponadto coraz większą wagę przywiązują do takich spraw, jak rozkład pokoi, ochrona, wykończenie, wygląd klatki schodowej, parking. Mieszkania w płycie wielu tych kryteriów nie spełniają. Nawet jeśli przeprowadzi się generalny remont lokalu, wielu rzeczy obok nie da się zmienić ? podkreśla Danuta Grelewicz-Pogórska. O ile aż tak drobiazgowi nie są zainteresowani kupnem kawalerki, o tyle w przypadku mieszkań powyżej 60 m2, na które trzeba wydać już w granicach 200 tys. zł podnoszenie wymagań można odczuć coraz bardziej.Rynkowi wtórnemu nie sprzyja też niemożność realizowania premii z książeczek mieszkaniowych przy zakupie używanego mieszkania.Kupować, nie kupować?? Trudno obecnie stwierdzić, jak długo jeszcze ceny na rynku nieruchomości będą spadać. Nie rokuję jednak szybkiej poprawy sytuacji. Ale obecnie jest dobry moment, by zacząć rozważać możliwość wykorzystania niższych cen do zainwestowania na tym rynku. Na miejscu potencjalnego zainteresowanego z zakupami wstrzymałabym się jednak do maja?czerwca. Pozwoli to na rozeznanie się w sytuacji, a poza tym jest to jeden z lepszych okresów w roku na zakup mieszkania czy domu. Dysponując np. kwotą 400 tys. zł zdecydowałabym się na zakup domu, ponieważ ich ceny są relatywnie niższe niż mieszkań ? mówi prawniczka z Agencji Nieruchomości Drągowski.Apartamenty jeszcze cieszą się dużym powodzeniemNajwiększy rozwój przedsięwzięć apartamentowych występuje w Warszawie, dlatego też ryzyko inwestycyjne budowy tego typu w ciągu ostatniego roku w stolicy znacznie się zwiększyło. Widać już, jak rosnąca konkurencja zmusza inwestorów do ponoszenia dodatkowych kosztów na marketing.W innych dużych miastach Polski: Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu inwestycje tego typu zapoczątkowano w 1998 r., a od tamtej pory liczba firm developerskich w tych miastach zwiększyła się dwukrotnie.W stolicy do najatrakcyjniejszych lokalizacji należą: Górny Mokotów, Stary Żoliborz, teren wokół Łazienek, stara część Powiśla i Wilanów w sąsiedztwie pałacu. Największym popytem cieszą się apartamenty w budynkach niskich ? do 6 kondygnacji, z widokiem na tereny zielone, z dużymi tarasami. Wielkość zależy od indywidualnych potrzeb nabywcy, natomiast bardzo ważny jest program dający gwarancję maksymalnego komfortu.Niebagatelnym argumentem przy wyborze jest prestiż adresu: często czynnik ten wyprzedza kryterium funkcjonalności. Średnia cena sprzedaży wynosi 1400?1600 USD/m2. Przy bardzo atrakcyjnej lokalizacji i standardzie wykończenia ceny osiągają 2000?3500 USD/m2.Obserwując rynki apartamentów w Krakowie, Trójmieściu, Wrocławiu i Poznaniu można zauważyć wiele cech wspólnych. Do 1999 r. budownictwo apartamentowe rozwijało się tam bardzo powoli. Inwestorzy, obawiając się ograniczonego popytu, a tym samym wydłużonego okresu sprzedaży, realizowali pojedyncze obiekty.Apartamenty lokalizowano najczęściej na ostatnich kondygnacjach budynków biurowo-usługowych, wznoszonych lub remontowanych w centrum miasta. W zależności od koniunktury zajmowały jedno lub kilka pięter ? zamiennie z lokalami biurowymi. Ta tendencja utrzymuje się nadal. W wielu realizowanych obecnie i projektowanych budynkach handlowo-biurowo--usługowych ostatnia kondygnacja przeznaczona jest na apartamenty do wynajmu. Od połowy 1999 r. nastąpił rozwój budownictwa apartamentowego. Realizuje się wolnostojące budynki, najczęściej 4?5-kondygnacyjne, z kilkunastoma mieszkaniami. Lokalizowane są w dobrych dzielnicach, w otoczeniu zieleni, np. na obrzeżu osiedli willowych. Druga tendencja to budynki plombowe o wyszukanej architekturze lub zabytkowe kamienice, w centrach miast, w miarę możliwości przy reprezentacyjnych ulicach.Wbrew obawom inwestorów apartamenty cieszą się popytem. Nabywcami, obok przedstawicieli zagranicznych firm, są także lokalni mieszkańcy, kupujący dla siebie lub na wynajem. Liczną grupę stanowią też Polacy mieszkający na stałe za graniczą, przyjeżdżający do kraju na wakacje i urlopy. Ci ostatni zainteresowani są przede wszystkim Trójmiastem i Krakowem. nW artykule wykorzystano materiały Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości.

Dominującą technologią budowlaną w 2000 r. była, tak jak w latach poprzednich, technologia tradycyjna (60,3%), która prawie całkowicie wyparła wielką płytę (5%) i wielki blok (5,4%).